Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 23 mars 2026, n° 25/57110

TJ Paris 23 mars 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 23 mars 2026, n° 25/57110
Numéro(s) :	25/57110
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "ferme" ordonnée en référé (sans suspension des effets de la clause résolutoire)
Date de dernière mise à jour :	31 mars 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Vincent PROUSTClaire OLDAK
Cabinet(s) :	VPA
Parties :	La S.C.I. , c/ La société TRIO COMPANY S.A.S.

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE, [Localité 1]

■

N° RG 25/57110 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARVJ

N° : 12 – PG

Assignation du :

24 Septembre 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 23 mars 2026

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière.

DEMANDERESSE

La S.C.I., KELLER, [T],

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Vincent PROUST de la SELARL VPA, avocats au barreau de PARIS – #D1465

DEFENDERESSE

La société TRIO COMPANY S.A.S.,

[Adresse 2],

[Localité 3]

représentée par M^e Claire OLDAK, avocat au barreau de PARIS – #E0960

DÉBATS

A l’audience du 09 Février 2026, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Suivant acte sous seing-privé du 30 mai 2023, la société SCI, [H], [T] a consenti à la société Immo Système Service, la société ALM Conseils et la société, [Adresse 3], agissant au nom et pour le compte de la société Trio Company en cours d’immatriculation, un contrat de bail commercial portant sur un ensemble immobilier sis, [Adresse 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juin 2023, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 96.000 euros hors charges et hors taxes, payable trimestriellement par avance.

L’article 4 du bail stipule : « (…) Le, [X] consent au PRENEUR :

Un abattement annuel de 12.000 € HT (DOUZE MILLE EUROS HORS TAXES) pour la première année du bail. Un abattement annuel de 6.000 € HT (SIX MILLE EUROS HORS TAXES) pour la deuxième année du bail. Etant néanmoins ici précisé, qu’à titre exceptionnel, le, [X] consent au PRENEUR une franchise totale de loyer de 5 (CINQ) mois, soit du 1er juin 2032, date de prise d’effet du bail, au 31 octobre 2023, pour tenir compte des travaux d’aménagement qu’il va réaliser à ses frais exclusifs, les charges et taxes étant néanmoins dues pendant cette période ».

Suivant protocole d’accord régularisé le 15 février 2024, la société SCI, [H], [T] et la société Trio Company ont convenu de la reprise rétroactive du contrat de bail par la société Trio Company et du report de la période de franchise de cinq mois au 1er mars 2024.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par exploit délivré le 16 avril 2025, fait délivrer au preneur un commandement de payer la somme en principal de 18.566,37 euros, visant la clause résolutoire.

Par acte du 16 mai 2025, la société Trio Company a fait assigner son bailleur devant la 18ème chambre, 2ème section, du tribunal judiciaire de Paris, en opposition au commandement de payer délivré le 16 avril 2025.

Cette affaire demeure pendante.

Postérieurement, des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a, par exploit délivré le 7 juillet 2025, fait délivrer à la société Trio Company un commandement de payer la somme en principal de 27.000 euros, visant la clause résolutoire.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail, la société SCI, [H], [T] a, par exploit du 24 septembre 2025, fait citer la société Trio Company devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« – Dire et juger que la société TRIO COMPANY, en sa qualité de locataire, a manqué à son obligation contractuelle essentielle, à savoir : régler les loyers et charges dus.

En conséquence,

– Condamner, sous réserve de l’actualisation de la dette locative, la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE la somme de 54.000 euros TTC à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter des présentes ;

– Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de la société SCI, KELLER POSSONNIERE à la date du 8 août 2025 ;

– Constater la résolution de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 30 mai 2023 entre la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE et la société TRIO COMPANY,

– Condamner la société TRIO COMPANY au paiement à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE d’une provision sur pénalités de retard d’un montant de 5.400 euros T.T.C ;

– Condamner à compter de la résolution du contrat de bail commercial, la société TRIO COMPANY au paiement à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE d’une provision sur indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure à 1/6ème du montant du loyer annuel, soit la somme de 16.000 euros hors charges, hors taxes, et ce jusqu’à la libération effective de l’ensemble des locaux loués ;

– Ordonner l’expulsion de la société TRIO COMPANY et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier s’il y a lieu, de l’ensemble des locaux loués à savoir :

Bâtiment A, rez-de-chaussée, d’une surface totale de 190 m² environ :

— Lot n°4 : un local commercial avec accès sur la, [Adresse 5],

— Lot n°5 : un local commercial avec accès sur la, [Adresse 5],

— Lot n°251 : un local,

— Lot n°252 : un local,

— Lot n°253 : un local,

— Lot °105 : un local,

— Lot n°106 : un local,

— Lot n°107 : un local,

— Lot n°63 : une réserve,

— Lot n°73 : une cave n°11,

— Lot n°74 : une cave n°12,

— Lot n°75 : une cave n°13,

— Lot n°76 : une réserve,

Dans un ensemble immobilier situé, [Adresse 6].

– Condamner la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance. ».

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 17 novembre 2025, a fait l’objet d’un renvoi.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 février 2026.

A l’audience, la société SCI, [H], [T], représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, sauf sur le montant de la dette qu’elle actualise à la somme de 108.000 euros.

En réplique, par conclusions régularisées à l’audience et oralement soutenues, la société Trio Company, représentée par son conseil, demande au juge des référés de :

« In limine litis :

— se DECLARER INCOMPETENT pour connaître des réclamations de la société SCI, KELLER, [T] compte tenu de la saisine antérieure du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Paris ;

En tout état de cause :

— CONSTATER l’existence de contestations sérieuses

— DIRE n’y avoir lieu à référé ;

Par conséquent :

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande de condamnation de la somme de sous réserve de l’actualisation de la dette locative, la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE la somme de 54.000 euros TTC à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter des présentes ;

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande d’acquisition de la clause résolutoire à la date du 8 août 2025 ;

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande de résolution de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 30 mai 2023 entre la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE et la société TRIO COMPANY ;

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande condamnation de la société TRIO COMPANY au paiement à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE d’une provision sur pénalités de retard d’un montant de 5.400 euros T.T.C ;

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande de condamnation de la société TRIO COMPANY à lui payer, à compter de la résolution du contrat de bail commercial, une provision sur indemnité mensuelle d’occupation de 16.000 euros hors charges, hors taxes, et ce jusqu’à la libération effective de l’ensemble des locaux loués ;

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande d’expulsion de la société TRIO COMPANY et de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance du commissaire de police et d’un serrurier s’il y a lieu, de l’ensemble des locaux loués ;

— DEBOUTER la société SCI, KELLER, [T] dans sa demande de condamnation de la société TRIO COMPANY à verser à la société SCI, KELLER, POISSONNIÈRE, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

— CONDAMNER la société SCI, KELLER, [T] à payer à la société TRIO COMPANY la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des entiers dépens ;

— REJETER la société SCI, KELLER, [T] de toute demande plus ample ou contraire. ».

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures des parties et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 23 mars 2026, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’incompétence du juge des référés

La société Trio Company soulève l’incompétence du juge des référés au profit du juge de la mise en état, sur le fondement de l’article 789 du code de procédure civile, indiquant avoir saisi la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris par acte du 16 mai 2025 et qu’un juge de la mise en état a été désigné le 10 septembre 2025, soit antérieurement à la saisine du juge des référés par son bailleur. Elle ajoute que les demandes présentées devant le juge de la mise en état par la société SCI, [H], [T] et les demandes présentées devant le juge des référés sont identiques, de sorte que le juge de la mise en état est le seul juge compétent pour en connaître.

En réponse, la société SCI, [H], [T] précise que la procédure au fond intentée par la société Trio Company n’a pas le même objet que l’instance qu’il a introduite en référé, puisque l’instance au fond porte sur le 1er commandement de payer délivré le 16 avril 2025, tandis que la présente instance porte sur le commandement de payer délivré le 7 juillet 2025 et portant sur des sommes différentes.

Aux termes de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

2° Allouer une provision pour le procès,

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable,

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires.

Il est constant qu’une instance au fond, qui aurait un objet qui se confond, même partiellement, avec celui qui fonde la demande devant le juge des référés, fait obstacle à la saisine du juge des référés, incompétent pour en connaître.

La compétence du juge de la mise en état s’apprécie au jour de sa désignation et celle du juge des référés, au jour du placement de l’assignation conformément aux dispositions de l’article 754 du code de procédure civile.

En l’espèce, la société Trio Company a fait assigner au fond la société SCI, [H], [T] par acte du 16 mai 2025, afin que soit prononcée la nullité du commandement de payer délivré le 16 avril 2025.

En outre, il résulte du bulletin de procédure versé par la société Trio Company qu’un juge de la mise en état a été désigné à l’issue de l’audience d’orientation du 11 septembre 2025, soit avant la saisine de la présente juridiction des référés.

Il convient dès lors d’examiner les conditions de la compétence du juge des référés dans la présente instance au regard de celle du juge de la mise en état.

La présente action a été engagée sur le fondement d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 7 juillet 2025, non contesté devant le juge du fond, de sorte que l’objet de la présente procédure diffère de l’instance au fond actuellement pendante devant la 18ème chambre, 2ème section, du tribunal judiciaire de Paris.

En tout état de cause, il sera rappelé que le juge des référés dispose d’une compétence exclusive pour constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire et prononcer l’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.

Ainsi, le juge des référés est compétent pour statuer sur les demandes qui lui sont exposées dans le cadre de la présente instance et l’exception d’incompétence soulevée par la défenderesse sera rejetée.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes subséquentes

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

Le bailleur demandant, au titre d’un bail commercial, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail doit rapporter la preuve des obligations qu’il invoque.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— la violation des obligations invoquées dans le commandement soit manifestement fautive,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation.

Compte tenu de l’automaticité de l’acquisition de la clause résolutoire, les contestations élevées par le preneur sur la bonne foi du bailleur au regard des circonstances ayant entouré la délivrance du commandement et donc sur la validité du commandement, peuvent faire échec en référé à la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire si elles revêtent un caractère sérieux.

Il est constant que l’éventuelle mauvaise foi du bailleur s’apprécie lors de la délivrance du commandement de payer.

En outre, le commandement doit être suffisamment clair et précis pour permettre au preneur de s’assurer de la nature et du détail des sommes dues, afin d’être en mesure de les régulariser s’il estime les sommes exigées incontestables.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le contrat de bail stipule en son article 15 une clause résolutoire qui prévoit en substance qu’à défaut de paiement à leur échéance d’un seul terme de loyer, charges, provisions sur charges et rappels de charges, taxes et impôts, complément de loyers dus après fixation du loyer de renouvellement, clause pénale, indemnités d’occupation en cas de maintien dans les lieux après notification d’un congé avec refus de renouvellement et en général de toutes sommes dues en exécution du bail que ce soit à titre principal ou accessoire ou d’inexécution de l’une quelconque des clauses du bail, celui-ci pourra être résilié de plein droit un mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement de payer délivré au preneur le 7 juillet 2025, mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire. Il reprend par ailleurs les dispositions des articles L.145-41 du code de commerce. En outre, un décompte des sommes dues y est joint, permettant ainsi au locataire d’en contester la régularité.

La société Trio Company soulève, à titre principal, l’existence de contestations qui, selon elle, font obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.

La société Trio Company soutient que son bailleur a manqué à son obligation de délivrance, expliquant qu’en application du protocole d’accord qu’ils ont signé, de nombreux travaux de structure devaient être réalisés par la société SCI, [H], [T] dans les locaux ; que la réalisation des travaux a débuté tardivement, ce qui a conduit le bailleur à étendre la durée de la franchise de loyers ; que les travaux n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art, ce qui met en danger la sécurité des personnes et des biens ; que malgré de nombreuses mises en demeure, le bailleur n’a pas fait réaliser les travaux tendant à sécuriser les locaux et lui a fait délivrer deux commandements de payer ; qu’elle n’a jamais pu exploiter les locaux pris à bail et que les sommes sollicitées par le bailleur ne sont pas dues, celles-ci étant sérieusement contestables.

En réponse, la société SCI, [H], [T] fait valoir que le preneur n’a pas fait réaliser les travaux d’aménagement qu’il s’était engagé à faire exécuter et qu’il n’a jamais exploité les locaux. Elle précise que les travaux de structure ont été réalisés le 7 décembre 2024 et estime ainsi que les contestations soulevées en défense ne présentent pas de caractère sérieux.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée, et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

En application de l’article 1720 du code civil, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1219 du même code, une partie peut refuser d’exécuter son obligation alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

L’exception d’inexécution est le droit pour chaque partie à un contrat synallagmatique de refuser d’exécuter son obligation tant qu’elle n’a pas reçu la prestation qui lui est due. Il s’agit d’un moyen de pression destiné à contraindre le cocontractant défaillant à s’exécuter, sans intervention du juge judiciaire, sauf à en contrôler son application a posteriori.

L’exception d’inexécution doit donc être opposée de façon concomitante au non-paiement du loyer et doit concerner un manquement contemporain du paiement du loyer lorsqu’il est invoqué, puisque son objet est d’obtenir l’exécution de la prestation prétendument inexécutée par l’autre partie.

En outre, il est constant que l’exception d’inexécution opposée par le preneur au bailleur ne peut être admise qu’à la condition que le manquement par celui-ci à une obligation essentielle du bail ait rendu les locaux loués impropres à l’usage auquel ils étaient destinés.

Il convient de rappeler qu’en vertu de l’article 606 du code civil, les grosses réparations, à la charge du bailleur, sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. L’article 9 du contrat de bail stipule que « les gros travaux prévus par l’article 606 du code civil restant quant à eux et ce exclusivement par référence à la définition littérale qu’en donne cet article (gros murs et voutes, rétablissement des poutres et des toitures entières) à la charge du, [X] ».

En l’espèce, le commandement de payer a été délivré pour la somme en principal de 27.000 euros, correspondant au montant du loyer, des charges et de la TVA du 2ème trimestre 2025, courant du 1er avril 2025 au 30 juin 2025.

L’exception d’inexécution invoquée en défense doit donc concerner la période de location correspondante.

Il résulte du protocole d’accord signé par les parties que le bailleur a accepté de reporter la franchise de loyers au 1er mars 2024, en raison de désordres constatés par le preneur lors de la « purge des locaux loués », « nécessitant de réaliser des travaux de renforcement de structure sur une partie des locaux loués ». Il est par ailleurs indiqué que le preneur s’est trouvé « dans l’impossibilité de pouvoir réaliser ses travaux d’aménagement le temps que les travaux de renforcement de structure soient réalisés par la copropriété ».

Le bailleur qui affirme que les travaux structurels ont été réalisés dans les locaux, produit les plans de travaux destinés au « Renforcement structurel » de ces locaux, réalisés par le bureau d’études techniques BET Structure Orégon. Ces travaux portent sur la reprise et l’agrafage de fissures sur les murs, la dépose du plâtre du plafond pour vérifier l’état du plancher haut, le renforcement de linteaux, le renforcement d’assemblages, des poutres porteuses et des solives au plafond, ainsi que l’installation de pièces de liaisons entre certaines des poutrelles se trouvant plafond.

Ces travaux ont fait l’objet d’une réception sans réserve par l’architecte en charge du contrôle du chantier, suivant procès-verbal du 7 février 2024.

Ainsi, il est suffisamment établi par ces deux pièces que des travaux structurels ont été engagés par la copropriété et par le bailleur et que les travaux de remise en état, réceptionnés par un architecte sans qu’aucune réserve ne soit émise, sont conformes aux normes en vigueur et à l’usage qui doit en être fait.

Pour sa part, la société Trio Company verse un procès-verbal de constat dressé le 4 avril 2025 par Me, [F], lequel relève dans les locaux litigieux « en cours de travaux » qu’ « Une dalle de béton est coulée sur l’ensemble de la surface du local », « Des saignées ont été réalisées, révélant des canalisations apparentes », « Ces canalisations sont ouvertes et, à proximité de celles-ci, des excréments de rats sont visibles », « Dans la première partie du local, la dalle étron et fissurée au niveau d’une saignée », « Les murs sont partiellement recouverts de plaques de placoplâtre » qui ne sont pas des plaques coupe-feu », « Aucun faux-plafond n’est installé », « Des arrivées d’eau sont manquantes ».

La société défenderesse produit également un rapport du 12 juin 2025 établi non contradictoirement à sa demande par le bureau d’études techniques Basic TCE Bâtiment, qui relève dans les locaux :

Au niveau du plancher haut du rez-de-chaussée, la sous-face de la dalle est dans « un état de dégradation avancé » ;Les solives sont en « très mauvais état » et « en état avancé de dégradation » ;Au plafond, « La mise en place de résine en appuis de poutre bois est un vrai danger, la liaison est à reprendre de toute urgence », les appuis sont « à reprendre : par la mise en place des pièces de liaison, ou la reprise des solives bois par d’autre poutre en sandwichs » ;Des fissures sont présentes sur les murs du local ;La poutre métallique du plafond et « les jambages des différentes ouvertures présentes dans le local » doivent être remplacés ;L’ouverture métallique « reliant le local restaurant a la cage d’escalier » doit être renforcée par la « création de linteaux et poteaux ».

Ces constats sont contemporains du défaut de paiement opposé par la société Trio Company.

Pour autant, les travaux inachevés relevés par le commissaire de justice ne concernent pas la réparation des gros murs et des voûtes ou le rétablissement des poutres et des couvertures entières et ne constituent ainsi pas des grosses réparations incombant au bailleur en application des dispositions de l’article 606 du code civil.

En outre, la seule constatation par le rapport non-contradictoire du 12 juin 2025 que les solives et la sous-face de la dalle du plafond sont dans un état dégradé, que la poutre métallique du plafond et les jambages doivent être remplacés, ou encore que les murs présentent des fissures ne sauraient à eux seuls caractériser un défaut de délivrance du bailleur rendant les locaux impropres à leur destination, ce rapport ne concluant pas à une impossibilité d’usage ou à un danger quelconque pour la sécurité des occupants.

En effet, le défendeur ne produit aucun autre élément technique remettant en cause les travaux structurels réalisés par la copropriété et réceptionnés en février 2024, établissant qu’un danger structurel affecte les locaux, que ces derniers sont impropres à leur destination ou qu’ils empêcheraient le preneur d’effectuer les travaux d’aménagement projetés.

Enfin, si le rapport indique que « La mise en place de résine en appuis de poutre bois est un vrai danger, la liaison est à reprendre de toute urgence », il ne caractérise pas quel est le danger encouru, ni en quoi consiste l’urgence.

A titre surabondant, si la société défenderesse argue de ce que le bailleur est demeuré passif face à une situation « mettant la sécurité des personnes et des biens en grand danger » et a refusé de faire réaliser les travaux réparatoires « de façon urgente », il sera relevé qu’elle n’a fait valoir auprès du bailleur l’urgence et le caractère dangereux des locaux que le 2 septembre 2025, soit environ 3 mois après les constatations du bureau d’étude technique, alors même qu’un tel délai apparaît difficilement conciliable avec la thèse d’une situation de grand danger et d’urgence.

Il s’ensuit que le défaut de délivrance n’est pas démontré pour la période visée par le commandement de payer.

Cet argument ne revêt ainsi pas le caractère de la contestation sérieuse.

Par ailleurs, il n’est ni allégué ni démontré par la défenderesse que les causes du commandement de payer ont été intégralement apurées dans le mois suivant sa délivrance.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 7 août 2025 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion du preneur sera dès lors ordonnée.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance, aucun moyen n’étant au demeurant soutenu au soutien des demandes d’enlèvement du mobilier des encombrants sous astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due aux bailleurs à compter du 8 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

En effet, si le contrat de bail stipule qu’en cas de résiliation du bail, l’indemnité d’occupation mensuelle due par le preneur sera égale à la valeur d’un sixième d’une annuité de loyer, cette stipulation s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2, du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

En vertu de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Le bailleur sollicite le paiement de la somme provisionnelle de 108.000 euros.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

La société Trio Company estime que la créance locative est sérieusement contestable, en raison des manquements du bailleur.

Toutefois, comme il a été énoncé plus-avant, le preneur ne démontre pas, avec l’évidence requise en référé, que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance.

En outre, il résulte du décompte actualisé produit par la société SCI, [H], [T] que la société Trio Company reste lui devoir la somme de 108.000 euros, somme au paiement de laquelle elle sera condamnée à titre de provision à valoir sur les loyers et charges échus au 1er trimestre 2026, échéance du 1er trimestre 2026 comprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 54.000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur la clause pénale

La société SCI, [H], [T] sollicite la condamnation du preneur à lui payer une somme provisionnelle correspondant à une majoration de 10% des sommes dues à titre de clause pénale, en vertu du bail.

Toutefois, la clause pénale dont se prévaut le bailleur à l’appui de sa demande de pénalité de 10% étant susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

La société Trio Company, qui succombe, sera tenue aux dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à payer aux requérants la somme de 2.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin de les indemniser des frais non compris dans les dépens qu’ils ont été contraints d’exposer.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Rejetons l’exception d’incompétence soulevée par la société Trio Company ;

Constatons l’acquisition, à la date du 7 août 2025 à 24h00, de la clause résolutoire du bail du 30 mai 2023 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux sis, [Adresse 4], la société Trio Company pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

Condamnons la société Trio Company à payer à la société SCI, [H], [T] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 8 août 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de majoration de l’indemnité d’occupation ;

Condamnons la société Trio Company à payer à la société SCI, [H], [T] la somme provisionnelle de 108.000 euros, 1er trimestre 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif arrêté à cette date, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation délivrée le 24 septembre 2025 sur la somme de 54.000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande au titre de la clause pénale ;

Condamnons la société Trio Company à payer à la société SCI, [H], [T] la somme de 2.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Trio Company aux dépens ;

Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à, [Localité 1] le 23 mars 2026

Le Greffier, Le Président,

Célia HADBOUN Anita ANTON