TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 1]

(Site Coubertin)

N° RG 25/01495

N° Portalis DBY2-W-B7J-IB4E

JUGEMENT du

03 Mars 2026

Minute n° 26/00262

[Y] [I] épouse [R]

[W] [X] épouse [T]

[Q] [X]

C/

[S] [U]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e Adam LAKEHAL

Copie conforme

M^e Pierre LAUGERY

Mme [S] [U]

Préfecture du Maine et [Localité 2]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Mars 2026,

après débats à l’audience du 02 Décembre 2025, présidée par Catherine BAUFRETON, Magistrat à titre temporaire – Juge des Contentieux de la Protection,

assistée de Laurence GONTIER, greffier,

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile,

ENTRE :

DEMANDEURS

Madame [Y] [I] épouse [R]

née le 10 Avril 1938 à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Madame [W] [X] épouse [T]

née le 30 Mai 1959 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

Monsieur [Q] [X]

né le 05 Juin 1971 à [Localité 3]

demeurant chez Madame [T] – [Adresse 2]

[Localité 6]

représentés par Maître Pierre LAUGERY(SELARL LEXCAP), avocat au barreau d’ANGERS, substituant Maître Adam LAKEHAL (SELARL REDON-REY LAKEHAL), avocat au barreau de TOULOUSE,

ET :

DÉFENDERESSE

Madame [S] [U]

née le 12 avril 1985 à [Localité 1] (49)

demeurant [Adresse 3]

[Localité 4]

comparante en personne,

FAITS PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES

Par décision en date du 4 décembre 2020, du Juge des Contentieux de la Protection, statuant en qualité de Juge des Tutelles d'[Localité 1], Monsieur [Q] [X] et Madame [W] [T] née [X] ont été habilités à représenter Madame [Y] [I] épouse [R] pour disposer des droits sur son ancien logement situé [Adresse 4] à [Localité 7].

Madame [Y] [I] épouse [R] a, par contrat conclu sous seing privé le 13 janvier 2023, à effet du 11 mars 2023, donné à bail d’habitation à Monsieur [H] [O] et Madame [S] [U], une maison située [Adresse 5], à [Localité 3], moyennant le règlement d’un loyer mensuel révisable de 1.200,00 €.

Le contrat prévoit le versement d’un dépôt de garantie de 1 200,00 €.

Par ordonnance de référé en date du 17 juin 2024, le Tribunal Judiciaire d’Angers a :

▸ constaté le désistement d’instance de Madame [Y] [R] de sa demande de résiliation du bail conclu le 13 janvier 2023, ainsi que de ses demandes tendant à l’expulsion des locataires et au paiement des sommes réclamées dans l’assignation, compte tenu des règlements intervenus depuis l’engagement de la procédure ;

▸ condamné solidairement Monsieur [H] [O] et Madame [S] [U] au paiement de la somme de 500,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Par courrier du 12 juillet 2024, Monsieur [H] [O] a donné son préavis de départ.

Madame [S] [U] est seule titulaire du contrat de bail ;

Par acte de commissaire de justice du 4 avril 2025, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] ont fait délivrer à Madame [S] [U] un commandement de payer la somme de 3 665,23 € au titre de l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des EXpulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 7 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 2 septembre 2025, notifié au représentant de l’État dans le département le 9 septembre 2025, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] ont assigné Madame [S] [U] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, aux fins de voir :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [S] [U] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;

▸ ordonner sans délai l’expulsion de Madame [S] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ condamner Madame [S] [U] au paiement des loyers et charges impayés au mois de juin 2025, soit la somme de 5 794,71 €, quittancement du mois d’août 2025 inclus ;

▸ condamner Madame [S] [U], à compter de l’assignation, au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

▸ juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2025 ;

à titre subsidiaire :

▸ prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de Madame [S] [U] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé ;

▸ ordonner sans délai l’expulsion de Madame [S] [U] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

▸ condamner Madame [S] [U] au paiement des loyers et charges impayés au mois de juin 2025, soit la somme de 5 794,71 €, quittancement du mois d’août 2025 inclus ;

▸ condamner Madame [S] [U] au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir, jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire ;

▸ condamner Madame [S] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et charges en cours jusqu’à son départ effectif des lieux ;

▸ juger et ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail ;

▸ juger et ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 4 avril 2025,

dans tous les cas :

▸ condamner Madame [S] [U] au paiement d’une somme de 800,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

▸ condamner Madame [S] [U] au paiement des entiers dépens d’instance en ce compris les frais de commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ;

▸ juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 2 décembre 2025.

A cette audience, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X], par l’intermédiaire de leur conseil, indiquent que la demande porte bien sur la constatation de la résiliation du contrat de bail et subsidiairement le prononcé.

Ils indiquent que l’arriéré locatif actualisé s’élève à 7 846,82 €.

Madame [S] [U] a comparu à l’audience en personne.

Elle reconnaît devoir le montant sollicité.

Elle indique être en attente d’une réponse quant à un logement social et que, dans cette attente elle sera logée chez un ami, mais pas dans l’immédiat.

Elle souligne qu’elle ne travaille pas et ne perçoit pas de pension alimentaire pour ses quatre enfants, et qu’elle est en attente de la décision du Juge aux Affaires Familiales.

Elle ajoute qu’elle propose le paiement de la somme mensuelle de 100,00 € en plus du loyer.

Le diagnostic social et financier a été reçu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Il y est notamment indiqué que Madame [S] [U] assume, pour l’instant, seule la charge de ses enfants, en l’attente de la décision du Juge aux Affaires Familiales.

Il y est également indiqué qu’un ami de Madame [S] [U], ne résidant plus dans sa maison, doit prochainement la mettre en location après travaux de mise aux normes, le loyer prévu dans le futur contrat étant plus adapté aux ressources de celle-ci.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE PRINCIPALE DE RÉSILIATION ET D’EXPULSION

Conformément aux dispositions de l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socio-économique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2. »

En l’espèce, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] justifient avoir saisi la CCAPEX le 7 avril 2025.

En outre, conformément à l’article 24 III de la loi précitée,

« A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ».

Et, l’article 24-IV précise que cette disposition est « applicable aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ». Elle est « également applicable aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l’existence d’une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur ».

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département, par voie électronique le 9 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience.

Par conséquent, il convient de constater que l’action principale de Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] en demande de résiliation du bail et d’expulsion est recevable.

SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée précitée, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. »

En application de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

En l’espèce, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] ont produit le contrat de bail, le commandement de payer du 4 avril 2025, et un décompte au 26 novembre 2025 arrêtant l’arriéré locatif à la somme de 7.846,82 €, incluant l’échéance du mois de novembre 2025 et les frais d’assurance multirisque habitation.

La dette est fondée en son principe et son montant en vertu du contrat de bail.

Madame [S] [U] ayant reconnu à l’audience devoir le montant sollicité, sera condamnée à payer la somme de 7.846,82 € au titre de l’arriéré locatif et de l’assurance locative au 26 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE ET L’EXPULSION DU LOCATAIRE

Conformément à l’article 24-I de la loi du 6 juillet 1989 précitée, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, en vigueur depuis le 29 juillet 2023,

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En application de l’article 24 V de la même loi,

« Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement, dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. »

En l’espèce, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail a été signifié le 4 avril 2025 pour la somme en principal de 3.665,23 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, délai visé par ledit commandement, puisque l’arriéré locatif n’a pas été régularisé pendant ce délai, étant de 4.421,97 € au 5 juin 2025, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 5 juin 2025, le bail étant résilié depuis cette date.

En outre, il ressort du décompte que, hormis les virements effectués par la CAF, aucun paiement n’a été effectué par Madame [S] [U] depuis le mois d’avril 2025.

Par conséquent, il convient d’ordonner l’expulsion de Madame [S] [U], occupant le logement sans droit ni titre depuis le 5 juin 2025, au besoin avec l’assistance de la force publique.

En outre, il résulte des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que « si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. »

Ce délai « ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

En l’espèce, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] sollicitent l’expulsion sans délai de Madame [S] [U].

Or, il ressort des pièces produites et des débats lors de l’audience que, d’une part, Madame [S] [U] est entrée dans les lieux après la signature d’un contrat de bail, d’autre part, a fait une proposition de plan d’apurement à hauteur de 100,00 € par mois, justifiant ainsi sa bonne foi.

Par conséquent, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] seront déboutés de leur demande d’expulsion immédiate.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

SUR L’INDEMNITÉ D’OCCUPATION

Madame [S] [U] occupant les lieux sans droit ni titre depuis le 5 juin 2025 cause par ce fait un préjudice au bailleur qu’il convient de réparer en la condamnant au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au montant du loyer et charges qui aurait été dû si le bail n’avait pas été résilié, et ce, à compter du 5 juin 2025, soit la somme actuelle après révision de 1.272,57 €.

Par conséquent, Madame [S] [U] sera condamnée à verser à Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] une indemnité mensuelle d’occupation des lieux égale au montant actuel du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, révisable dans les mêmes conditions que le loyer, à compter du 5 juin 2025 et ce, jusqu’à la libération complète des lieux, soit la somme actuelle de 1.272,57 €, cette indemnité étant déjà comprise dans le décompte arrêté au 26 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025.

SUR LES AUTRES DEMANDES PÉCUNIAIRES

En application de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. »

En l’espèce, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] sollicitent le paiement des intérêts sur les sommes dues.

Conformément à l’article 1231-6 précité, la somme de 7.846,82 € sera assortie des intérêts au taux légal, à compter de la présente décision.

SUR LES FRAIS ET LES DÉPENS

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, Madame [S] [U], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû engager Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X], l’équité commande de condamner Madame [S] [U] à leur payer la somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

SUR L’EXÉCUTION PROVISOIRE

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des Contentieux de la Protection,

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 janvier 2023, entre Madame [Y] [I] épouse [R], d’une part, et Madame [S] [U], d’autre part, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 5], à [Localité 3] sont réunies à la date du 5 juin 2025 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 5 juin 2025 ;

ORDONNE à Madame [S] [U] de libérer le logement et d’en restituer les clés dans le délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux, aucun élément ne justifiant la suppression du délai légal ;

DIT qu’à défaut pour Madame [S] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] pourront faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin, avec le concours de la force publique et selon les modalités fixées par les articles L412-1 à L412-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que, s’agissant des meubles, leur sort étant réglé par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] la somme de Sept Mille Huit Cent Quarante-Six Euros Quatre-Vingt-Deux (7. 846,82 €), au titre de l’arriéré locatif au 26 novembre 2025, incluant l’échéance du mois de novembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation du bail, soit la somme actuelle de Mille Deux Cent Soixante-Douze Euros Cinquante-Sept (1.272,57 €), hors assurance, à compter 5 juin 2025, cette indemnité étant déjà comprise dans le montant arrêté au 26 novembre 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [U] aux entiers dépens de la présente procédure, notamment le coût du commandement de payer du 4 avril 2025 ;

CONDAMNE Madame [S] [U] à payer à Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] la somme de Huit Cents Euros (800,00 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [Y] [I] épouse [R], Madame [W] [T] née [X] et Monsieur [Q] [X] du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT qu’une copie de ce jugement sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Le greffier, Le Juge,