TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGOULEME

Minute : 25/00286

JUGEMENT du 06 Novembre 2025

N° RG 24/00614 – N° Portalis DBXA-W-B7I-FWVD

50D

Affaire :

S.C.I. SCI DOMAINES ET COMPAGNIE

C/

[N] [B]

, [D] [S] épouse [B]

Copie exécutoire délivrée le :

à

M^e Laurent BENETEAU

M^e Jérôme BOUSQUET

M^e Laure CHAVERON

M^e Francois-baptiste CROCE

Expéditions conformes délivrées le :

à

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Jean-Christophe MAZE, Vice-président

Assesseur : Virginie SPIRLET-MARCHAL, Vice Présidente

Assesseur : Claire BAYLAC,

Greffier : Kamayi MUKADI,

JUGEMENT :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 04 Septembre 2025, les avocats ne s’y étant pas opposés,.

DÉCISION Contradictoire RENDUE EN PREMIER RESSORT, par mise à disposition au greffe ; les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

DEMANDERESSE :

S.C.I. DOMAINES ET COMPAGNIE

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Laurent BENETEAU, avocat au barreau de CHARENTE, avocat plaidant, M^e Francois-baptiste CROCE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [N] [B]

né le 27 Janvier 1981 à [Localité 5] (ROYAUME-UNI)

de nationalité britannique

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Jérôme BOUSQUET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat postulant, M^e Laure CHAVERON, avocat au barreau de la CREUSE , avocat plaidant

Madame [D] [S] épouse [B]

née le 22 Juillet 1983 à [Localité 24] (ROYAUME-UNI)

de nationalité britannique

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jérôme BOUSQUET, avocat au barreau de CHARENTE, avocat postulant, M^e Laure CHAVERON, avocat au barreau de la CREUSE , avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Faits et procédure

Par acte notarié du 28 juillet 2023, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE a acquis de M. [N], [Y], [O] [B] et Mme [D], [T] [J] épouse [B], ci-après dénommés les époux [B], un ensemble immobilier cadastré D97, D98 D99, [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], D116, D233, D241, D252, D256, D308, D309, D310, composé notamment d’une maison d’habitation sur deux niveaux et de divers bâtiments anciennement à usage d’exploitation dont un ancien chai à eau de vie et une dépendance non attenante transformée en pavillon de piscine ou poolhouse, situé à [Adresse 26], au prix de 535000 euros.

A la suite de la venue d’artisans le 30 août 2023, des défauts concernant la charpente du chai à eau de vie, la charpente du poolhouse, le plafond de la cuisine et le réseau d’eau du chauffage central ont été relevés.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 31 octobre 2023, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE a, par l’intermédiaire de son conseil, mis en demeure les époux [B] de lui payer, sur le fondement de la garantie des vices cachés, la somme de 44604 euros au titre des travaux de mise en conformité et celle de 2000 euros à titre de dommages et intérêts en raison du retard pris dans le projet professionnel, dans le délai de quinze jours.

Par courrier officiel en date du 7 février 2024, le conseil des époux [B] a fait savoir que ces derniers refusaient de procéder au paiement des sommes réclamées par la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE.

Par procès-verbal de commissaire de justice en date du 14 février 2024, les époux [B] ont fait dresser un procès-verbal de constat des défauts affectant la maison d’habitation, le chai à eau de vie et le poolhouse.

Par acte en date du 29 mars 2025, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE a assigné les époux [B] devant le tribunal judiciaire d’Angoulême aux fins d’obtenir leur condamnation à lui payer la somme de 46604 euros.

La clôture de l’instruction est intervenue le 4 juin 2025 par ordonnance du juge de la mise en état du même jour, qui a fixé l’affaire pour plaidoiries à l’audience du 4 septembre 2025.

Prétentions et moyens

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 septembre 2024, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE demande au tribunal de :

A titre principal, condamner les époux [B] à la restitution d’une partie du prix de vente du bien immobilier à hauteur de 46604 euros correspondant, pour 44 604 euros au montant des travaux, et pour 2 000 euros à des dommages et intérêts ;A titre subsidiaire, les condamner au paiement de la somme de 46 604 euros à titre de réparation des préjudices subis correspondant, pour 44 604 euros au montant des travaux, et pour 2 000 euros à des dommages et intérêts ;En tout état de cause,Condamner les époux [B] aux dépens ;Condamner les époux [B] au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.A l’appui de sa demande principale de restitution du prix de vente, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE fait valoir, sur le fondement des articles 1641 et 1643 du code civil, que les défauts qui entachent le bien immobilier acquis revêtent les caractéristiques des vices cachés, en ce qu’ils sont antérieurs à la vente, non apparents et inconnus d’elle au moment de la vente et affectant gravement le bien au point qu’elle ne l’aurait pas acheté ou en aurait proposé un prix moindre si elle les avait connus.

Concernant le poolhouse, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE explique que la charpente est brisée en son milieu et présente un risque d’effondrement la rendant impropre à sa destination. Elle indique qu’elle n’a pas pu accéder à l’étage et voir la charpente malgré sa demande car les époux [B] prétendaient en avoir perdu la clé.

Concernant le chai à eau de vie, elle soutient que la charpente se désagrège, est vermoulue et présente un risque d’effondrement la rendant impropre à sa destination. Elle ajoute qu’elle était inaccessible car elle était recouverte de lambris et l’éclairage électrique était défaillant.

Concernant le plafond de la cuisine, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE affirme qu’il était en travaux lors des premières visites et que les époux [B] s’étaient engagés à poser une isolation pour la vente. Elle déclare que l’absence de pose d’isolation n’était pas apparente lors de la visite du 28 juillet 2023 et que les plaques de placoplâtre ont été fixées directement sur les poutres en bois de soutènement du plancher de l’étage sans isolation entraînant une nuisance sonore importante, ce qui le rend impropre à sa destination.

S’agissant du chauffage central, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE avance que deux radiateurs ont été déconnectés du circuit d’eau et ne peuvent pas être remis en fonctionnement en l’état, privant une chambre à l’étage et une pièce au rez-de-chaussée de chauffage. Elle ajoute que, lors des différentes visites, les radiateurs semblaient connectés en ce que les tuyaux raccordés aux radiateurs partaient vers le plafond et que le circuit d’eau est situé dans une partie des combles à laquelle elle n’a pas pu accéder. En réponse aux époux [B], elle indique que la réparation de la chaudière est sans rapport avec le vice invoqué et que c’est la production de la facture de réparation de la chaudière qui leur a laissé penser que le système fonctionnait bien.

Elle soutient que la clause d’exonération de garantie ne peut pas lui être opposée en ce que les époux [B] ont effectué eux-mêmes certains travaux.

Elle observe que les vendeurs ont indiqué dans l’acte de vente avoir effectué des travaux sur les charpentes et qu’il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice que les tasseaux de fixation du lambris recouvrant la charpente du chai à eau de vie sont plus récents que la charpente en bois, ce qui démontre que des travaux ont été effectués.

Elle ajoute qu’ils ont posé eux-mêmes les plaques du plafond de la cuisine et déposé plusieurs radiateurs de la maison pendant les travaux de sorte que ce sont nécessairement eux qui ont placé des seaux sous certaines canalisations du circuit d’eau du chauffage central et ont déconnecté les radiateurs.

En réponse aux époux [B] qui invoquent que plusieurs visites ont eu lieu, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE fait valoir que les visites effectuées ont été rapides, avaient un but précis et n’ont pas permis d’explorer de manière approfondie l’ensemble des bâtiments.

Elle estime également que les vices allégués sont prouvés par le procès-verbal de constat du commissaire de justice et par les devis produits qui n’ont pour objet que d’y remédier.

Elle sollicite, sur le fondement de l’article 1644 du code civil, la restitution d’une partie du prix de vente correspondant au montant des travaux de mise en conformité et à des dommages et intérêts en raison du retard pris sur l’avancée de son projet professionnel.

A l’appui de sa demande subsidiaire en paiement de dommages et intérêts, elle fait valoir, sur le fondement des articles 1004, 1112-1 et 1240 du code civil, que les époux [B] ont manqué à leur devoir d’information précontractuelle en ne lui révélant pas des informations essentielles pouvant affecter la jouissance du bien, ce qui lui cause un préjudice du fait de la nécessité d’effectuer des travaux de mise en conformité et du fait du retard pris dans l’avancée de son projet professionnel.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 28 mars 2025 par voie électronique, les époux [B] demandent au tribunal de :

Débouter la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE de l’ensemble de ses demandes ;Condamner la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE aux dépens avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Jérôme BOUSQUET ;Condamner la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE au paiement de la somme de 6 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.Pour s’opposer à la demande principale de restitution d’une partie du prix de vente formulée par la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE, les époux [B] font valoir que cette dernière n’en rapporte pas la preuve. Ils avancent que le procès-verbal de constat établi par commissaire de justice et les devis produits ne sont pas des avis techniques, documentés et contradictoires permettant d’établir l’existence de vices cachés et que seule une expertise contradictoire, qui fait défaut, peut permettre de qualifier un défaut de vice. Ils soutiennent également que la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE ne rapporte pas la preuve de ce qu’ils avaient connaissance des défauts antérieurement à la vente et les lui ont volontairement cachés. Ils observent qu’il ressort du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice que le défaut affectant la charpente du chai à eau de vie était apparent en ce que la lumière était suffisante pour se rendre compte de son état à l’œil nu par un non professionnel et que le lambris n’a pas été posé par eux pour en dissimuler l’état.

Concernant le plafond de la cuisine, ils avancent qu’un plafond non isolé ne constitue pas un vice, que l’absence d’isolation était apparente car le plafond était en travaux lors des visites et qu’il n’existait pas d’accord entre les parties sur la pose d’un isolant.

S’agissant de la déconnexion des deux radiateurs, ils opposent le fait qu’elle ne peut s’analyser en un vice et que le devis comporte des travaux de modification de l’installation existante sans lien avec un vice caché, ajoutant que la chaudière a été réparée avant la conclusion définitive de la vente et le montant des réparations réglé par eux.

Ils font valoir la clause d’exonération des vices cachés contenue dans l’acte de vente et affirment qu’il ressort de ce dernier et du procès-verbal de constat qu’ils n’ont pas effectué de travaux, de sorte que ladite clause doit s’appliquer.

Pour s’opposer à la demande subsidiaire de paiement de dommages et intérêts de la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE, ils soutiennent que celle-ci ne rapporte pas la preuve de ce que chaque défaut invoqué présente les caractéristiques d’une information précontractuelle déterminante du consentement, précisant, concernant les deux charpentes, que leur état était visible à l’œil nu.

MOTIVATION

Sur la demande en restitution d’une partie du prix de vente

Aux termes de l’article 1641 du code civil, « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui en diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. »

L’article 1642 du code civil dispose que « le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même. »

Il incombe à l’acheteur de rapporter la preuve du défaut affectant la chose qu’il a achetée, défaut qui doit, non seulement avoir été antérieur à la vente et caché à ses yeux au moment de celle-ci, mais également être d’une certaine gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose.

La preuve de l’existence de ce défaut peut être rapportée par tous moyens.

Il convient de vérifier si chaque défaut invoqué par la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE revêt les caractéristiques d’un vice caché.

La charpente du chai à eau de vie

Il résulte du procès-verbal de constat établi par commissaire de justice le 14 février 2024 que le bois de la charpente se désagrège et tombe en sciure et que des parties de bois de charpente sont vermoulues.

Au vu du délai entre la vente et la réalisation du procès-verbal de constat, il est indéniable que ce défaut est antérieur à la vente.

Cependant, il ne ressort pas de ce constat que le défaut présente un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose et la production d’un devis de réfection totale de la charpente n’est pas opérante à établir la réalité d’un vice caché.

Par ailleurs, il résulte également de ce même procès-verbal de constat que le chai est électrifié, qu’il dispose d’un éclairage constitué de trois globes lumineux et que le lambris du plafond est arraché en plusieurs endroits. Ainsi, il est établi que le défaut affectant la charpente est apparent et la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE ne rapporte pas la preuve de la défaillance de l’éclairage lors des visites.

Par conséquent, il n’est pas démontré que le défaut constaté sur la charpente du chai à eau de vie revêt les caractéristiques d’un vice caché.

La charpente du poolhouse

Il résulte du procès-verbal de constat du 14 février 2024 que la charpente s’affaisse, que des assemblages des bois sont disjoints et qu’un étai a été posé afin de soutenir la poutre centrale qui est brisée. Il en résulte également que ces éléments sont visibles en accédant à l’étage par une porte ancienne.

S’il est établi que la charpente, qui est le système porteur de l’ouvrage et dont la poutre centrale est brisée, ne peut plus assurer sa fonction au regard des défauts constatés et s’il est indéniable qu’au vu du délai entre la vente et la réalisation du procès-verbal de constat, ce défaut est antérieur à la vente, il apparaît qu’il est visible à l’œil nu en accédant à l’étage et la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle n’a pas pu y accéder.

Par conséquent, il n’est pas démontré que le défaut constaté sur la charpente du poolhouse revêt les caractéristiques d’un vice caché.

Le plafond de la cuisine

Il résulte du procès-verbal de constat du 14 février 2024 qu’aucun isolant n’est présent au-dessus des plaques de placoplâtre.

Cependant, l’absence d’isolation du plafond dans une pièce ne rend pas le logement impropre à son habitation.

Par ailleurs, il n’est pas démontré un accord entre la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE et les époux [B] pour la pose d’un isolant et le non-respect d’un éventuel accord ne constitue pas un vice caché mais un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Par conséquent, il n’est pas démontré que l’absence d’isolation du plafond de la cuisine revêt les caractéristiques d’un vice caché.

Les radiateurs déconnectés

La photo et le devis du 4 octobre 2023 produits par la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE (pièces 3 et 4) ne sont pas suffisants à établir la preuve de ce que les radiateurs ont été déconnectés et ne peuvent pas être remis en fonctionnement en l’état.

Par ailleurs, quand bien même une telle preuve aurait été rapportée, le système de chauffage d’une maison est un accessoire indispensable sans lequel elle ne peut être vendue et l’absence d’un tel système ou le fait que celui-ci soit hors d’état de fonctionner ne constitue pas un vice caché mais un manquement à l’obligation de délivrance conforme.

Ainsi, la preuve d’un vice caché concernant les radiateurs n’est pas rapportée.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE de sa demande en paiement de la somme de 46 604 euros à titre de restitution du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 25] cadastré [Cadastre 21], [Cadastre 22] [Cadastre 23], [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], [Cadastre 17], [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] à l’encontre de M. [N], [Y], [O] [B] et Mme [D], [T] [J] épouse [B]

Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE

L’article 1112-1 du code civil dispose que : « [Localité 6] des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant. Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation. Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie. »

Pour retenir que le devoir d’information précontractuelle n’a pas été correctement exécuté, il appartient à celui qui s’estime en être créancier de rapporter la preuve que :

Cette information était connue du cocontractant et ignorée par lui-même ;Cette information était en lien direct avec le contenu du contrat ou la qualité des parties ;Cette information était déterminante de son consentement.En l’espèce, concernant les charpentes du chai à eau de vie et du poolhouse, il a été établi précédemment que les défauts étaient apparents, de sorte que la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle ignorait cette information.

Concernant l’absence d’isolation du plafond de la cuisine et la déconnexion de deux radiateurs, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE ne rapporte pas la preuve de ce qu’elle ignorait ces informations et de ce qu’elles étaient déterminantes de son consentement.

Par conséquent, il convient de débouter la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE de sa demande en paiement de la somme de 46 604 euros à titre de dommages et intérêts à l’encontre de M. [N], [Y], [O] [B] et Mme [D], [T] [J] épouse [B].

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’article 699 du code de procédure civile dispose que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

En l’espèce, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE, partie perdante, sera condamnée aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Jérôme BOUSQUET.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamnée aux dépens, la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE versera aux époux [B] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et sa demande sur ce fondement sera rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il y a lieu de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par décision publique prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE de sa demande en paiement de la somme de 46 604 euros à titre de restitution du prix de vente du bien immobilier situé [Adresse 25] cadastré [Cadastre 21], D98 D99, [Cadastre 7], [Cadastre 8], [Cadastre 9], [Cadastre 10], [Cadastre 11], [Cadastre 12], [Cadastre 13], [Cadastre 14], [Cadastre 15], [Cadastre 16], D256, [Cadastre 18], [Cadastre 19], [Cadastre 20] à l’encontre de M. [N], [Y], [O] [B] et Mme [D], [T] [J] épouse [B] ;

DEBOUTE la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE de sa demande en paiement de la somme de 46 604 euros à titre de dommages et intérêts à l’encontre de M. [N], [Y], [O] [B] et Mme [D], [T] [J] épouse [B] ;

CONDAMNE la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE à payer à M. [N], [Y], [O] [B] et Mme [D], [T] [J] épouse [B] une somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande d’indemnité formulée par la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la SCI DOMAINES ET COMPAGNIE aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Jérôme BOUSQUET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

LE GREFFIER LE PRESIDENT