Expéditions le : Minute n° 25/00194

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02205 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FYJ6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Madame [E] [U]

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Damien MEROTTO de la SELARL CABINET MEROTTO, avocats au barreau de THONON-LES-BAINS

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [J]

demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 26 mars 2018, Mme [E] [U] a donné en location à M. [O] [J] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5].

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.412,57 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, Mme [E] [U] a fait assigner M. [O] [J] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3] pour demander, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

à titre principal, constater la résiliation du bail au 20 septembre 2024,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire,en conséquence, déclarer M. [O] [J] occupant sans droit ni titre des lieux objets du bail,le condamner à libérer les locaux qu’il occupe de sa personne et de ses biens, ainsi que tous occupants de son chef,juger que Mme [E] [U] pourra faire procéder à l’expulsion de M. [O] [J] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la [Localité 4] Publique si besoin est,condamner M. [O] [J] à lui payer la somme de 2.787,62 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 9 octobre 2024, outre intérêts au taux légal à la compter de l’assignation,fixer l’indemnité d’occupation due par M. [O] [J], à compter du 20 septembre 2024, à une indemnité d’occupation conforme au loyer et charges prévus au bail et révisables annuellement selon les dispositions de celui-ci, et jusqu’à son départ effectif des lieux, condamner M. [O] [J] à lui payer ladite indemnité d’occupation mensuelle,condamner M. [O] [J] à lui payer la somme de 840 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex,juger en cas de contestation que le jugement à intervenir sera de droit exécutoire par provision.

Au soutien de sa demande, Mme [E] [U] expose que M. [O] [J] a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis plusieurs mois, malgré un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, Mme [E] [U], représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6.076,38 euros au 12 mai 2025, précisant que le locataire n’a pas repris le paiement du loyer.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [O] [J] n’est ni présent, ni représenté.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour le locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 12 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 I alinéa 10 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 12 août 2024.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 30 octobre 2024 pour une audience fixée au 14 mai 2025, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion du locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 9 août 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1.412,57 euros.

Le décompte arrêté au 12 mai 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 9 août 2024 et le 9 octobre 2024, aucun règlement n’a été effectué, les prélèvements étant revenus impayés, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 9 octobre 2024 et que M. [O] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion du locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que M. [O] [J] n’a pas repris le paiement du loyer courant, les prélèvements étant systématiquement rejetés.

Absent à l’audience, il n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, il n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer s’il est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [O] [J] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [O] [J], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [O] [J] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 466,27 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 12 mai 2025, M. [O] [J] est redevable d’une somme totale de 6.076,38 euros.

En conséquence, M. [O] [J] sera condamné à payer à Mme [E] [U] la somme de 6.076,38 euros au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de mai 2025.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.787,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

M. [O] [J] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment le coût du commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [J] sera donc condamné à payer à Mme [E] [U] la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, selon facture produite et dans la limite de la demande.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de Mme [E] [U],

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 26 mars 2018 entre Mme [E] [U] d’une part, et M. [O] [J] d’autre part, concernant un appartement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 9 octobre 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [O] [J] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à M. [O] [J] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [O] [J] de s’exécuter volontairement, Mme [E] [U] pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [E] [U] une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 466,27 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [E] [U] la somme de 6.076,38 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 mai 2025, échéance de mai 2025 incluse,

DIT que cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024 sur la somme de 2.787,62 euros et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [O] [J] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer commandement de payer et sa dénonciation à la Ccapex,

CONDAMNE M. [O] [J] à payer à Mme [E] [U] la somme de 840 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS