Expéditions le : Minute n° 25/00182

Grosse :

JUGEMENT DU : 02 Juillet 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/02499 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FZJ7

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

S.A. ADOMA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, substituant Maître Nelly MACHADO – SELARL PIOT-MOUNY, ROY & MACHADO, avocat au barreau de LYON

DÉFENDEUR

Monsieur [K] [D], demeurant [Adresse 5]

non comparant

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 14 Mai 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 02 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 1er mars 2023, la SAEM ADOMA a donné en location à M. [K] [D], pour une durée de 1 mois renouvelable par tacite reconduction, un appartement n°B006 situé [Adresse 4] à [Localité 6].

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024, le bailleur a mis en demeure le locataire de payer la somme de 3.274,21 euros au titre des redevances impayées, à défaut de quoi la résiliation de plein droit du contrat serait acquise.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, la SAEM ADOMA a fait assigner M. [K] [D] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] pour demander, sur le fondement des articles 1103 et suivants du code civil, 848 et 849 du code de procédure civile, de :

constater que, malgré une mise en demeure, M. [K] [D] reste redevable de la somme de 4.913,31 euros, selon compte arrêté au 15 novembre 2024 sauf à parfaire au jour de l’audience, constater et, si besoin est, prononcer la résiliation du contrat de résidence en application de la [3] et du règlement intérieur, l’autoriser à expulser M. [K] [D] ou tout occupant de son chef, le cas échéant, avec le concours de la force publique, condamner d’ores et déjà M. [K] [D] à lui payer la somme de 4.913,31 euros, sauf à parfaire au jour de l’audience, outre une indemnité d’occupation égale à la redevance mensuelle en vigueur dans les foyers, mois par mois, à compter de la résiliation de plein droit du contrat de résidence, et ce, jusqu’au départ effectif du résident, condamner M. [K] [D] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses demandes, la SAEM ADOMA fait valoir que les redevances mensuelles n’ont été réglées par le locataire que de manière très irrégulière et aléatoire depuis son entrée dans les lieux, qu’un plan d’apurement amiable de la dette a été mis en place mais qu’il n’a pas été respecté, et que la résiliation prévue par le contrat de résidence doit être constatée au regard des impayés de M. [K] [D] et celui-ci expulsé.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 mai 2025.

A l’audience, la SAEM ADOMA, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.332,87 euros au 9 mai 2025. Elle précise que le dernier règlement date d’août 2024.

Bien qu’assigné en l’étude du commissaire de justice, M. [K] [D] n’est ni présent, ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 2 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de résiliation du contrat de résidence

Selon les dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales, au nombre desquelles figure l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du même code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, la résolution pouvant en toute hypothèse être demandée en justice.

L’article 1228 suivant précise que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution du contrat, ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 alinéa 2 du même code prévoit que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou à défaut au jour de l’assignation en justice.

Il est constant que la mise en œuvre de la clause résolutoire du contrat de résidence d’un logement-foyer est subordonnée à la remise effective de la lettre de mise en demeure à son destinataire.

En l’espèce, le contrat de résidence conclu entre les parties le 1er mars 2023 contient une clause résolutoire, qui prévoit la résiliation du contrat en cas de d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant ou en cas de manquement graves ou répétés au règlement intérieur. Le bailleur justifie d’une mise en demeure visant cette clause adressée au locataire par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024, pour la somme de 3.274,21 euros sous 8 jours.

Il ressort en outre du décompte produit que la somme réclamée correspondait bien à un montant équivalent au moins à deux fois le montant mensuel des redevances, tel que prévu par le règlement intérieur en référence aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

M. [K] [D] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai requis, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat étaient réunies à la date du 30 juillet 2024.

M. [K] [D] étant sans droit ni titre depuis cette date, il convient de lui ordonner de libérer les lieux dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [K] [D], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les dispositions prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Concernant l’indemnité d’occupation

L’article 1240 du code civil prévoit que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire ; que l’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [K] [D] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux.

Il convient de fixer cette indemnité au montant des redevances actuelles, charges comprises, à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux, soit la somme mensuelle de 537,82 euros révisable selon les modalités prévues au contrat, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Concernant le montant des sommes dues

Selon l’article 1728 2° du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SAEM ADOMA produit un décompte arrêté au 9 mai 2025 démontrant que M. [K] [D] reste lui devoir la somme 8.332,87 euros, échéance d’avril incluse, cette somme correspondant à la dette locative, au titre des redevances impayées.

En conséquence, il sera condamné à payer cette somme au bailleur.

Sur les frais du procès

M. [K] [D] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens.

Il sera également condamné à payer à la SAEM ADOMA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mars 2023 entre la SAEM ADOMA et M. [K] [D] concernant un appartement n°B006 situé [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 30 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que M. [K] [D] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

ORDONNE à M. [K] [D] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour M. [K] [D] de s’exécuter volontairement, la SAEM ADOMA pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 537,82 euros, révisable selon les modalités prévues au contrat,

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 8.332,87 euros au titre des redevances et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 9 mai 2025 (échéance d’avril incluse),

CONDAMNE M. [K] [D] aux entiers dépens,

CONDAMNE M. [K] [D] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Hélène SOULAS