Expéditions le : Minute n° 25/00207

Grosse :

ORDONNANCE DU : 01 Octobre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00222 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F4BG

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau D’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 2]

non comparant

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 03 Septembre 2025 devant Madame RIVAS, Magistrat à titre temporaire, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Octobre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

En vertu d’un contrat de bail sous-seing privé en date du 9 novembre 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné en location à M. [S] [M] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3].

Par acte d’huissier de justice en date du 10 janvier 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a délivré à M. [S] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire en raison de loyers impayés.

Par acte de Commissaire de justice, en date du 11 avril 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner M. [S] [M] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, statuant en référé, afin de :

— voir constater la résiliation de l’engagement de location dont il s’agit par le jeu de la clause résolutoire à la date du 10 mars 2025 ;

— constater son occupation sans droit ni titre et lui ordonner de quitter les lieux ;

— voir autoriser son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 2.352,39 €, à titre provisionnel, pour les loyers et charges arrêtés au 1er mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux ;

— obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.

— A titre subsidiaire, dire qu’à défaut de paiement à son terme d’une seule mensualité ou du loyer courant, pendant la période de paiement de l’arriéré, la clause résolutoire reprendra son plein effet, l’intégralité de la dette reviendra immédiatement exigible à compter de cette date, la résiliation des baux sera immédiatement constatée et il pourra être procédé à leur expulsion.

A l’audience du 3 septembre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL représentée par son conseil, réitère ses demandes, actualise le montant de l’arriéré locatif et sollicite, outre l’expulsion de M. [S] [M], sa condamnation au paiement de la somme de 2 412,46 € au titre des loyers impayés au 25 août 2025, échéance de juillet incluse. Elle indique que les paiements de M. [M] sont irréguliers et qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion menée à son encontre, elle maintient ainsi toutes ses demandes.

En défense, bien que régulièrement cité en étude, M. [S] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Il a été donné lecture à l’audience du diagnostic social et financier réalisé en prévention de l’expulsion.

La décision a été mise en délibéré au 1er octobre 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge vérifie que la demande est régulière, recevable et bien fondée.

— Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires ;

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

— Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le bailleur produit la notification au représentant de l’État de l’assignation en justice délivrée au locataire par voie électronique avec accusé de réception du 14 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience qui s’est tenue le 3 septembre 2025.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 7 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La procédure est donc régulière et la demande est, en conséquence, recevable.

— Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il ressort que le contrat de location conclu le 9 novembre 2021 contient une clause résolutoire et que précisément à la suite de loyers impayés, un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 10 janvier 2025, pour la somme en principal de 2 552,39 €.

Il ressort du décompte du 25 août 2025 et de l’historique des paiements, que la dette locative n’a pas été réglée dans les deux mois du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 10 mars 2025. Depuis cette date, le bail s’est retrouvé résilié de plein droit et M. [S] [M] est dès lors occupant sans droit ni titre à compter de cette date.

— Sur l’octroi de délais de paiement et l’expulsion

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cette même disposition ajoute que pendant le cours de ces délais accordés, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus.

En l’espèce, le décompte actualisé produit par le bailleur permet de constater que si deux paiements sont intervenus en juillet et en août 2025, seuls quatre règlements ont été effectués depuis le début de l’année 2025, que les paiements sont irréguliers. Par ailleurs, absent à l’audience, M. [S] [M] n’apporte de fait, aucun élément concernant sa situation et ne sollicite aucun délai de paiement suspensif de la clause résolutoire. L’enquête sociale indique que lors de leur rencontre en mars 2025, M. [M] était au chômage, sans autre indication sur sa situation financière. Il ressort des débats et des éléments du dossier qu’il s’agit de la deuxième procédure d’expulsion menée à son encontre, une ordonnance de référé du 10 janvier 2024 avait déjà ordonné son expulsion, assortie de délais suspensifs de la clause résolutoire. En tout état de cause, il n’est pas possible de déterminer si M. [M] est en capacité de faire face au remboursement de sa dette.

Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. En conséquence, il y a lieu d’ordonner à M. [S] [M] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de M. [S] [M], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution

— Concernant l’indemnité d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, M. [S] [M] sera condamné à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 389,77 €, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

— Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, l’obligation au paiement du loyer par M. [S] [M] n’est pas sérieusement contestable au vu du bail et des décomptes produits. Selon le dernier décompte arrêté au 3 septembre 2025, M. [S] [M] est redevable d’une somme totale de 2 412,46 € au titre des loyers impayés au 25 août 2025, échéance de juillet incluse ;

Il y a par suite lieu de le condamner, à titre provisionnel, à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2 412,46 €. S’agissant d’une provision, cette somme produira intérêts au taux légal à compter du 10 janvier 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 2 552,39 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

— Sur les dépens, les frais irrépétibles et l’exécution provisoire

M. [S] [M] partie succombante, sera condamné aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et la notification au Préfet.

Au vu des démarches judiciaires que le bailleur a dû accomplir, il paraît inéquitable de laisser à sa charge les frais engagés dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. M. [S] [M] sera donc condamné à payer à la requérante la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de droit par provision ;

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DECLARONS recevable la demande en constatation de la résiliation de bail de la société CDC HABITAT SOCIAL,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL et M. [S] [M], portant sur un local à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies à la date du 10 mars 2025,

CONSTATONS que le bail d’habitation se trouve ainsi résilié depuis cette date,

CONSTATONS que M. [S] [M] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNONS à M. [S] [M] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, dans le délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance,

DISONS que faute par M. [S] [M] de s’exécuter volontairement, il pourra être procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique,

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L. 433-1 et suivants et les articles R. 433-1 à R. 433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS M. [S] [M] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux,

FIXONS par provision le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 389,77 €, provision sur charges incluse, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNONS M. [S] [M] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL, à titre provisionnel, la somme de 2 412,46 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 25 août 2025, échéance de juillet incluse,

DISONS que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 10 janvier 2025, sur la somme de 2 552,39 € et à compter de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNONS M. [S] [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris notamment le coût du commandement, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

CONDAMNONS M. [S] [M] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros au titre des frais irrépétibles.

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire ;

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Gaëlle RIVAS