Expéditions le : Minute n° 26/00029

Grosse :

ORDONNANCE DU : 11 Février 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00492 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F67M

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA HAUTE-SAVOIE – HAUTE-SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représenté par M^e Sophie GIROD-ROUX, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDEURS

Monsieur [R] [G], demeurant [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 1]

non comparant

Madame [V] [P], ès-qualité de curatrice de [R] [G], demeurant [Adresse 4]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 07 Janvier 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 11 Février 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par jugement du 22 juin 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU a placé M. [R] [G] sous curatelle renforcée et désigné Mme [V] [P] en qualité de curatrice.

Par contrats de baux en date du 8 novembre 2023, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a donné en location à M. [R] [G] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] ainsi qu’un garage n°6883.6015.

Par actes de commissaire de justice en date du 15 mai 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire et à sa curatrice un commandement de payer la somme de 6 451,12 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par actes de commissaire de justice en date du 6 août 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie a fait assigner M. [R] [G] et Mme [V] [P] ès qualité de curatrice devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 3], statuant en référé, demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, L.441-9 et R.441-26 du code de la construction et de l’habitation, 1231-6 du code civil, de :

— Constater la résiliation des baux sous seing privé en date du 8 novembre 2023 conclus entre M. [R] [G] et l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie portant sur un appartement, un jardin et un garage sis [Adresse 6] à [Localité 2] à la date du 26 juin 2025 par l’effet des clauses résolutoires ;

— Constater que M. [R] [G] est occupant sans droit ni titre des locaux ayant fait l’objet des baux susvisés à compter du 27 juin 2025 et dire alors qu’il devra quitter les lieux ainsi que toutes personnes et biens de son chef ;

— Ordonner en tant que de besoin son expulsion, ladite expulsion pouvant être poursuivie par toute voie de droit, avec l’assistance de la [Localité 4] publique et d’un serrurier ;

— Condamner M. [R] [G] en tant que de besoin à titre provisionnel, à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 9 663,04 euros due au titre des loyers et provisions sur charges arrêtée au 18 juillet 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025 (date du commandement de payer), sur la somme de 6 451,12 euros et à compter de l’assignation pour le surplus ;

— Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, avec indexation, qui aurait été payée en cas de non résiliation du bail courant du jour de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux et condamner l’occupant au paiement de cette somme à titre provisionnel ;

— Condamner M. [R] [G] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 600,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner M. [R] [G] en tous les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 15 mai 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 7 janvier 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19 313,84 euros au 31 décembre 2025, incluant le supplément de loyer solidarité (SLS) de 994,36 euros par mois qui s’applique depuis le mois de janvier 2025. Il a indiqué que le dernier règlement datait de janvier 2025.

Bien qu’assigné en personne, M. [R] [G] n’est ni présent, ni représenté. Mme [V] [P] ès qualité de curatrice, assignée par dépôt étude, ne comparait pas non plus.

La décision a été mise en délibéré au 11 février 2026.

Par note en délibéré du 23 janvier 2026, le conseil de Haute Savoie Habitat indique que Mme [P] s’est rapprochée du bailleur et qu’un plan d’apurement a été conclu, prévoyant des mensualités de 400 euros par mois pendant 19 mensualités et une 20ecorrespondant au montant du surloyer facturé de janvier à décembre 2025. Il est également précisé que Mme [P] a pris contact avec les services fiscaux et que la régularisation du surloyer devrait intervenir dans les prochaines échéances. Le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, conformes au plan d’apurement.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant à l’urgence, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 15 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 6 août 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2025 pour une audience fixée au 7 janvier 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que les baux contiennent une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 15 mai 2025, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 6 451,12 euros.

Le décompte arrêté au 31 décembre 2025 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 15 mai 2025 et le 27 juin 2025, aucun règlement n’a été effectué, de sorte que la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que les baux s’en sont donc trouvés résiliés de plein droit à compter du 27 juin 2025 et que M. [R] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Sur la dette locative et les délais de paiement

Sur le montant de la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 décembre 2025, M. [R] [G] est redevable d’une somme totale de 19 313,84 .

Il convient de rappeler que les baux étant résiliés au 27 juin 2025, le locataire n’est donc redevable que des indemnités d’occupation depuis cette date, équivalentes au montant du loyer et des charges, hors supplément de loyer solidarité. Il convient donc de déduire les sommes facturées à ce titre pour les mois de juillet à décembre 2025, soit la somme de 5 966,16 euros (994,36 euros x 6 mois).

En conséquence, M. [R] [G] sera condamné à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 13 347,68 euros (19 313,84 euros –  966,16) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de décembre.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 15 mai 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 6 451,12 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Concernant les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 nouveau du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ; que pendant le cours des délais ainsi accordés, sur demande de l’une des parties, les effets de la clause de résiliation sont suspendus ; que si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué ; que dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte produit aux débats démontre qu’un plan d’apurement a été convenu récemment avec le bailleur et celui-ci est favorable à l’octroi de délais de paiement conformément à ce plan. Il convient de tenir compte en outre, du fait que les démarches ont enfin été réalisées par la curatrice auprès des services fiscaux et le surloyer devrait être supprimé, ce qui diminuerait de manière conséquente la dette.

Ainsi, compte tenu de l’accord du bailleur, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [G], et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, les modalités précisées au dispositif.

Sur les frais du procès

M. [R] [G] succombant au principal sera condamné aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [R] [G] sera donc condamné à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie,

CONSTATE que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux conclus le 8 novembre 2023 entre l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie d’une part, et M. [R] [G] d’autre part, concernant un logement situé [Adresse 5] à [Localité 2] et un garage n°6883.6015, sont réunies à la date du 27 juin 2025,

CONSTATE la résiliation des baux à cette date,

CONSTATE que M. [R] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date,

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, à titre provisionnel, la somme de 13 347,68 euros (treize mille trois cent quarante-sept euros et soixante-huit centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 décembre 2025, échéance de décembre incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 15 mai 2025 sur la somme de 6 451,12 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

AUTORISE M. [R] [G] à s’acquitter de cette somme, moyennant le paiement de 19 mensualités de 400 euros et la 20e échéance représentant le solde en principal, intérêts et frais, échéances payables en supplément du loyer mensuel courant et en même temps que celui-ci, à compter du mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire et donc l’expulsion pendant les délais accordés,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son terme, la clause résolutoire reprendra de plein droit son plein effet, l’expulsion de M. [R] [G] pourra être poursuivie dans les formes légales, ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique, l’intégralité de la somme restant due sur les loyers impayés deviendra immédiatement exigible, sans mise en demeure préalable,

CONDAMNE, dans cette hypothèse, M. [R] [G] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges du logement, à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire, c’est-à-dire du premier incident de paiement et jusqu’à la libération effective des lieux,

DIT que, le cas échéant, le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE M. [R] [G] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE M. [R] [G] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE