ORDONNANCE DU : 01 Juin 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00682 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-GAKV

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

Chambre 1 Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Juge des référés : Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal Judiciaire d’Annecy

Greffier : Monsieur CHARTIN, Greffier

Statuant publiquement, au nom du peuple français, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DEMANDERESSE

S.C.I. LA HAVANE

immatriculée au RCS d'[Localité 1] sous le numéro 538 295 817

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL C2M (M^e Damien MISSILIER), avocats au barreau d’ANNECY, avocats plaidants – 80

DÉFENDERESSE

Société LES PTITS CAILL’OUX

immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le numéro 792 636 755

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Clémence CRESPE, avocat au barreau d’ANNECY, avocat postulant – 56 et par M^e Yaëlle DEMRI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Mai 2026 devant Monsieur BAILLY-SALINS, Président du Tribunal judiciaire d’Annecy, assisté de Monsieur CHARTIN, Greffier ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 01 Juin 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 26 novembre 2020, la SCI LA HAVANE a donné à bail commercial, pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er novembre 2020, à la société LES PTITS CAILL’OUX un local commercial avec 3 emplacements de stationnement extérieurs sis [Adresse 3] à CHAVANOD (74650), cadastré section AV, numéro [Cadastre 1], moyennant un loyer annuel de 30 412,80 euros TTC, soit 2 534,40 euros mensuel.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 décembre 2025, la société LA HAVANE a fait assigner la société LES PTITS CAILL’OUX en référé aux fins de voir :

— CONSTATER que le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré par Commissaire de justice à la SARL LES PTITS CAILL’OUX en date du 8 octobre 2025 est demeuré infructueux ;

En conséquence,

— CONSTATER que la clause résolutoire contenue au bail en date du 26 novembre 2020 consenti par la SCI LA HAVANE à la SARL LES PTITS CAILL’OUX et portant sur les locaux sis à [Adresse 4]) [Adresse 3], est acquise depuis le 8 novembre 2025 ;

— CONSTATER, en conséquence, la résiliation dudit bail à compter de cette date ;

— ORDONNER l’expulsion de la SARL LES PTITS CAILL’OUX des locaux qu’elle occupe a [Localité 3] [Adresse 3] et de tous occupants de son chef et ce au besoin avec l’appui de la [Localité 4] Publique et l’assistance d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 €, par jour de retard ;

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX à payer à la SCI LA HAVANE la somme de 27 116,93 euros au titre des loyers impayés et des charges, selon décompte arrêté au 29 septembre 2025, sauf à parfaire au jour de l’audience ;

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 4 642,23 euros par mois, correspondant au montant mensuel du loyer (3 094,82 euros) majoré de 50 %, et ce à compter de la résiliation du bail jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX à payer à la SCI LA HAVANE la somme de 2 000 euros par application de l‘article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

La société LA HAVANE expose au soutien de sa demande que le loyer indexé s’élève à ce jour à la somme de 3 094,82 euros par mois ; elle explique avoir fait délivrer à la société LES PTITS CAILL’OUX un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 27 116,93 euros en principal suivant exploit du 8 octobre 2025 ; elle précise que, selon cet acte, elle a également commandé à ladite société d’avoir à justifier de son obligation d’assurance ; elle ajoute que la société preneuse n’a pas justifié de son obligation d’assurance ni réglé les causes du commandement ou sollicité de délais de paiement dans le délai imparti.

Suivant conclusions numéro 3 en date du 4 mai 2026, la société LA HAVANE a maintenu ses demandes et modifié ses demandes suivantes :

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX à payer à la SCI LA HAVANE la somme de 30 213,67 euros TTC au titre des loyers impayés et des charges, selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, loyer de novembre 2025 inclus ;

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant de 3 645,93 euros HT par mois, correspondant au montant mensuel du loyer (2 430,62 euros HT) majoré de 50 %, outre 150 euros HT par mois au titre des charges, et ce à compter du 8 novembre 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés ;

— DEBOUTER la SARL LES PTITS CAILL’OUX de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX à payer à la SCI LA HAVANE la somme de 5 000 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile

— CONDAMNER la SARL LES PTITS CAILL’OUX aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

La société LES PTITS CAILL’OUX, représentée, demande :

A TITRE PRINCIPAL :

— DIRE ET JUGER que la créance alléguée par la SCI LA HAVANE au titre des loyers et charges prétendument impayés, arrêtée à la somme de 27 116,93 euros au 29 septembre 2025, est sérieusement contestable, tant dans son principe que, surtout, dans son quantum ;

— DIRE ET JUGER que la SARL LES P’TITS CAILL’OUX justifie avoir souscrit une assurance multirisque professionnelle couvrant son activité, par la production d’une attestation d’assurance en cours de validité, de sorte qu’aucun défaut d’assurance actuel ni manquement persistant ne peut lui être reproché ;

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que les conditions d’application de l’article 835 du Code de procédure civile ne sont pas réunies ;

— DÉBOUTER en conséquence la SCI LA HAVANE de l’ensemble de ses demandes de condamnation provisionnelle au paiement de la somme de 27 116,93 euros ou de toute autre somme à titre de provision ;

— DIRE ET JUGER que la SARL LES P’TITS CAILL’OUX a, de manière constante, acquitté le loyer de base contractuel de 2 534,40 euros TTC par mois, outre la provision mensuelle sur charges de 150 euros, soit 2 684,40 euros, par virements récurrents de 2 714,40 euros ;

— DIRE ET JUGER que la SARL LES P’TITS CAILL’OUX justifie avoir souscrit une assurance multirisque professionnelle couvrant son activité, par la production d’une attestation d’assurance en cours de validité, de sorte qu’aucun défaut d’assurance actuel ne peut lui être reproché ;

En conséquence,

— DIRE ET JUGER que la clause résolutoire stipulée au bail n’a pas valablement joué, ni au titre du prétendu arriéré de loyers et charges, ni au titre de l’obligation d’assurance, à tout le moins, qu’il n’y a pas lieu, en référé, de constater son acquisition ni de prononcer la résiliation ;

— DÉBOUTER, en conséquence, la SCI LA HAVANE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions ;

A TITRE SUBSIDIAIRE : dans l’hypothèse où, par impossible, le Tribunal retiendrait l’existence d’une créance non sérieusement contestable au profit de la SCI LA HAVANE

— DIRE ET JUGER que la situation de la SARL LES P’TITS CAILL’OUX, telle que décrite par son expert-comptable, caractérise des difficultés de trésorerie conjoncturelles, en voie de résorption, et une capacité objective de régularisation dans un délai raisonnable ;

— DIRE ET JUGER que la bonne foi de la SARL LES P’TITS CAILL’OUX ressort de la poursuite du paiement du loyer de base et des charges, ainsi que de la réaction immédiate de sa gérante au commandement de payer pour solliciter des explications et des justificatifs, démarche restée sans réponse de la part du bailleur ;

En conséquence,

— ACCORDER à la SARL LES P’TITS CAILL’OUX des délais de paiement dans la limite de vingt-quatre (24) mois, selon un échéancier mensuel à fixer par le Tribunal, avec imputation prioritaire des règlements sur le capital ;

— DIRE que, pendant toute la durée de ces délais, les effets de la clause résolutoire seront suspendus, tant que la décision de résiliation n’aura pas acquis l’autorité de la chose jugée;

— DIRE qu’en cas de respect intégral de l’échéancier fixé, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

— RÉDUIRE, en tout état de cause, à de plus justes proportions le montant de l’indemnité d’occupation éventuellement due, en écartant la majoration de 50 % prévue par la clause résolutoire, ayant la nature de clause pénale manifestement excessive au regard de la situation économique de la locataire et de sa bonne foi, et en la limitant, le cas échéant, au montant du loyer de base contractuel hors majoration ;

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE, et avant dire droit sur les demandes de la SCI LA HAVANE

— ORDONNER à la SCI LA HAVANE de communiquer et, le cas échéant, de compléter et clarifier à l’attention de la SARL LES P’TITS CAILL’OUX, dans un délai de quinze (15) jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, les éléments de calcul de l’indexation du loyer, à savoir :

• Le détail, année par année, des indices ILC effectivement retenus pour chaque révision depuis l’entrée en jouissance, avec indication de leur source et de la date de référence ;

• Les dates d’indexation effectivement appliquées et leur articulation avec la date anniversaire contractuelle du 1er novembre ;

• Un tableau de calcul détaillé et cohérent, faisant apparaître, pour chaque période, le loyer de base, le coefficient d’indexation, le loyer révisé, le plafond contractuel de 10 % par an, le cas échéant le plafonnement légal de 3,5 %, la provision sur charges, les règlements imputés et le solde, le tout permettant de vérifier le cheminement jusqu’au montant mensuel allégué de 3 094,82 euros TTC, le tout sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai ;

— RÉSERVER, dans cette attente, l’ensemble des demandes de la SCI LA HAVANE, y compris celles relatives à la clause résolutoire, à l’expulsion, à l’indemnité d’occupation et à la provision ;

SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES DE LA SARL LES P’TITS CAILL’OUX :

— DIRE ET JUGER que la SCI LA HAVANE a fait apposer, à plusieurs reprises, sur la porte d’entrée de la crèche exploitée à [Etablissement 1], un affichage alarmiste faisant mention d’un « nouveau risque d’expulsion pour impayés », affirmant que la crèche « ne paye pas ses loyers depuis plusieurs mois » et renvoyant à un article de presse relatif à l’expulsion d’une autre micro-crèche à [Etablissement 2] ;

— DIRE ET JUGER que cet affichage et cette communication ont suscité une vive inquiétude parmi les familles et entrainé des annulations de contrats ainsi que des renoncements à l’inscription d’enfants, causant un préjudice économique et d’image à la SARL LES P’TITS CAILL’OUX ;

En conséquence,

— FAIRE INJONCTION à la SCI LA HAVANE de cesser immédiatement tout affichage, sur ou à proximité des locaux loués, faisant état d’impayés, d’un « risque d’expulsion » ou d’une expulsion imminente, ainsi que toute communication, écrite ou orale, auprès des familles ou du public laissant croire à une fermeture prochaine de la crèche exploitée par la SARL LES P’TITS CAILL’OUX ;

— ORDONNER à la SCI LA HAVANE de retirer, à ses frais, tout affichage ou document de cette nature encore présent dans l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

— CONDAMNER la SCI LA HAVANE à verser à la SARL LES P’TITS CAILL’OUX la somme provisionnelle de DIX MILLE EUROS (10 000 euros) à valoir sur la réparation de ses préjudices économique et moral résultant de cet affichage et de cette communication anxiogène, le surplus de son préjudice étant réservé au juge du fond ;

EN TOUT ETAT DE CAUSE :

— DÉBOUTER la SCI LA HAVANE de sa demande d’indemnité d’occupation d’un montant de 4 642,23 euros par mois, correspondant au loyer indexé allégué de 3 094,82 euros majoré de 50 %, ainsi que de sa demande d’astreinte de 200 euros par jour de retard à l’encontre de la SARL LES P’TITS CAILL’OUX, aucune indemnité d’occupation ne pouvant, en tout état de cause, être calculée en référé sur la base d’un loyer contesté et d’une majoration pénale de 50% ;

— CONDAMNER la SCI LA HAVANE à payer à la SARL LES P’TITS CAILL’OUX la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER la SCI LA HAVANE aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais du commandement de payer du 8 octobre 2025.

MOTIVATION

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer, charges, et impôts récupérables par le bailleur, ou de son obligation d’assurance, le contrat pourra être résilié de plein droit à son initiative, un mois après sommation d‘exécuter ou commandement d’exécuter demeuré infructueux.

— Concernant les impayés de loyers

Ledit bail a été consenti pour un loyer annuel de 30 412,80 euros TTC, soit 2 534,40 euros mensuel.

L’article « REVISION DU LOYER » stipule : « La révision légale du loyer est soumise aux dispositions des articles L 145-34 et suivants, du Code de commerce, et R 145-20 du même Code.

La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande de révision.

La demande de réajustement doit être formée par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception.

La clause ci-dessous n’entend pas se confondre avec la révision triennale prévue par les articles L 145-37 et suivants du Code de commerce. »

L’article « INDEXATION CONVENTIONNELLE DU LOYER » stipule : « Les parties conviennent, de se référer aux dispositions de l’article L 112-2 du Code monétaire et financier en indexant le loyer sur l’indice des loyers commerciaux publié par l’Institut [Etablissement 3] et des Etudes Economiques, et de lui faire subir les mêmes variations d’augmentation ou de diminution.

La variation de loyer qui découle de cette indexation ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

A cet effet, le réajustement du loyer s’effectuera annuellement à la date anniversaire de l’entrée en jouissance, le dernier indice connu à Ia date de l’indexation étant alors comparé au dernier indice connu lors du précédent réajustement.

Il est précisé que le dernier indice connu à ce jour étant celui du 2ème trimestre de l’année 2020 soit : 115,42, ce sont les indices correspondant au trimestre de l’année concernée qui détermineront tant l’indice de base que celui de réajustement.

Au cas où, pour quelque raison que ce soit, l’indice ci-dessus choisi pour l‘indexation du loyer cesserait d’être publié, cette indexation sera faite en prenant pour base soit l’indice de remplacement soit un nouvel indice choisi en conformité des dispositions légales applicables.

A défaut de se mettre d’accord sur le choix du nouvel indice à adopter, les parties s‘en remettent d’ores et déjà à Ia désignation d’un expert judiciaire par le Président du Tribunal de grande instance du lieu de situation du local loue, statuant en matière de référé à la requête de la partie Ia plus diligente.

La modification ou Ia disparition de l’indice de référence n’autorisera pas le preneur à retarder le paiement des loyers qui devront continuer à être réglés à échéance sur Ia base du dernier indice connu, sauf redressement et règlement de Ia différence à l’échéance du premier terme suivant la fixation du nouveau loyer. »

La société LA HAVANE sollicite la résolution du contrat de bail, notamment au motif que la société LES PTITS CAILL’OUX ne s’est pas acquittée de son obligation de paiement des loyers, charges et taxes et n’a pas réglé les causes du commandement de payé du 8 octobre 2025 ou sollicité de délais pour le règlement de sa dette dans le délai imparti. Elle explique que le loyer est indexé chaque 1er novembre selon les indices publiés par l’INSEE et conformément aux stipulations du bail et qu’il correspond actuellement à 2 430,62 euros HT (2 916,74 euros TTC) de loyer, outre 150 euros HT (180 euros TTC) de provision sur charges, correspondant à un total de 3 096,74 euros TTC. Elle ajoute que la société preneuse n’a jamais réglé en intégralité le montant des loyers courant depuis 2021 et n’a réglé aucun loyer pour les mois de mars, mai, août, septembre et octobre 2025 ou encore janvier et février 2026. Elle explique que les régularisations de payer qui ne sont pas intervenues au 1er novembre correspondent à une absence d’indexation sur la facture de novembre ou à l’absence de publication de l’indice à cette date.

La société LES PTITS CAILL’OUX conteste le montant du loyer indexé. Elle explique que la société bailleresse ne produit aucun tableau d’indices ILC et aucun détail des calculs d’indexation. Elle ajoute que le solde de 27 116,93 euros correspond uniquement à la différence entre le loyer indexé et le loyer de base contractuel. Elle indique qu’une telle augmentation de loyer est incompatible avec le plafonnement annuel contractuel à 10%. Elle expose que l’assignation ne comporte aucun décompte détaillé des loyers et charges prétendument impayés et vise un montant sans ventilation par période ni explication sur la part imputable à l’indexation. Elle explique que le tableau de détails des calculs des loyers intervient tardivement. Elle indique que le tableau d’indexation produit présente des incohérences entre le montant du loyer HT, le loyer mensuel affiché et le total annuel calculé. Elle ajoute que le contrat de bail prévoit une indexation annuelle à la date du 1er novembre et que certains changements de loyer sont intervenus en mars 2022 puis février 2023, 2024 et 2025. Elle explique qu’aucune ventilation précise n’est fournie quant à la provision pour charges et sa régularisation éventuelle. Elle indique que la créance est contestable et que cela s’illustre notamment par la variation des demandes adverses. Elle conteste à ce titre l’acquisition de la clause résolutoire et les causes du commandement de payer.

Il est démontré que le contrat de bail prévoit expressément les conditions d’indexation du loyer afin que chacune des parties soit en mesure de procéder aux calculs vérificatifs de son montant. Ainsi, ledit contrat ne prévoit aucune obligation du bailleur imposant des explications ou précisions complémentaires relatives à ses calculs annuels pour l’indexation du loyer.

Au surplus, en cas de désaccord relatif au montant des loyers indexés, les parties peuvent saisir la commission de conciliation des baux commerciaux ou le président du tribunal judiciaire.

En l’espèce, la société LES PTITS CAILL’OUX conteste le montant des loyers indexés, néanmoins elle ne fournit aucun calcul à l’appui de ses prétentions, n’a saisi aucune instance afin de contester le montant de ses loyers et n’a sollicité aucun délai de paiement ensuite du commandement de payer.

Au surplus, elle conteste le montant des loyers impayés mais ne fournit aucun justificatif de paiement à l’appui de ses prétentions.

La société LA HAVANE verse au dossier un tableau détaillant le calcul des loyers avec indexation de 2020 à 2026 ainsi que son grand livre comptable arrêté au 23 mars 2026.

Le tableau de calcul de l’indexation du loyer versés aux débats, et annexé à la présente décision, est conforme aux stipulations contractuelles, les calculs d’indexation ayant été vérifiés par la présente juridiction, et le décompte adressé laisse apparaître des impayés complets pour certains mois de loyers et partiels pour d’autres.

Le juge des référés, juge de l’évidence, est compétent pour statuer sur la résiliation du contrat au regard de ces seuls éléments de preuve.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, la société LA HAVANE a fait délivrer à la société LES PTITS CAILL’OUX un commandement de payer la somme de 27 112,93 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes et de communiquer dans le délai d’un mois à compter de la date du commandement une attestation d’assurance visant la clause résolutoire.

La société LES PTITS CAILL’OUX n’a pas réglé les causes du commandement, ni sollicité de délais pour le règlement de cette dette dans le délai imparti.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 8 novembre 2025 et la société LES PTITS CAILL’OUX est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner à la société LES PTITS CAILL’OUX de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société LES PTITS CAILL’OUX, la société LA HAVANE sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Le calcul du loyer indexé n’ayant pas nécessité de documents supplémentaires, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de communication formulée par la société LES P’TITS CAILL’OUX, à titre infiniment subsidiaire, et avant dire droit.

Bien que la clause résolutoire soit, à ce stade, déjà acquise, au regard des différends opposants les parties, il apparait également opportun de statuer sur la seconde cause du commandement : l’obligation d’assurance.

— Concernant l’obligation d’assurance :

La société LA HAVANE sollicite la résolution du contrat de bail, notamment au motif que la société LES PTITS CAILL’OUX ne lui a pas transmis son attestation d’assurance obligatoire dans les délais impartis par le commandement de qui lui a été signifié le 8 octobre 2025.

La société LES PTITS CAILL’OUX conteste cette demande. Elle explique que, pour que la clause résolutoire soit acquise, il faut que le bailleur démontre, qu’à l’issue du délai d’un mois à compter du commandement de payer, la locataire demeurait dépourvue de couverture d’assurance conforme au bail. Elle indique produire une attestation d’assurance multirisque professionnelle en cours de validité ce qui exclut tout défaut d’assurance actuel. Elle ajoute que le bailleur ne démontre aucun préjudice du fait de ce prétendu manquement et qu’une résolution du contrat de fait apparait excessive.

Par acte de commissaire de justice du 8 octobre 2025, la société LA HAVANE a fait délivrer à la société LES PTITS CAILL’OUX un commandement de payer la somme de 27 112,93 euros au titre des arriérés de loyers, charges et taxes et de communiquer dans le délai d’un mois à compter de la date du commandement une attestation d’assurance visant la clause résolutoire.

La société LES PTITS CAILL’OUX n’a pas communiqué son attestation d’assurance ni sollicité de délais pour le faire dans le délai imparti.

En effet, et comme indiqué au contrat de bail et au commandement, la communication de l’attestation d’assurance doit impérativement être effectuée dans le délai imparti d’un mois à compter du commandement de communiquer afin que la clause résolutoire ne soit pas acquise.

En l’espèce, la société preneuse ne démontre pas avoir communiqué son attestation d’assurance à la société bailleresse dans le délai d’un mois. Au surplus, elle ne communique aucune attestation d’assurance aux débats, la seule capture d’écran versée aux débats ne comportant aucune date et ne permettant pas de démontrer qu’elle est assurée à ce jour.

En conséquence, la clause résolutoire est définitivement acquise à compter du 8 novembre 2025 et la société LES PTITS CAILL’OUX est occupante sans droit ni titre des lieux loués.

Ainsi, il y a lieu d’ordonner à la société LES PTITS CAILL’OUX de libérer les lieux qu’elle occupe de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le mois suivant la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de la société LES PTITS CAILL’OUX, la société LA HAVANE sera autorisée à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande d’astreinte :

Le contrat de bail stipule, qu’à défaut d’évacuation des locaux par le preneur après résiliation, celui-ci encourt une astreinte de 200 euros par jour de retard.

La société LA HAVANE sollicite l’expulsion de la société LES PTITS CAILL’OUX sous astreinte de 200 euros par jour de retard.

Il ne sera toutefois pas fait droit à cette demande de condamnation sous astreinte, le bailleur obtenant par la présente un titre exécutoire, présentant une nature suffisamment contraignante pour obtenir la libération des lieux par la société LES PTITS CAILL’OUX.

Sur la provision à valoir sur les loyers impayés :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire.

La société LA HAVANE sollicite, à titre provisionnel, le paiement de 30 213,67 euros TTC au titre des loyers impayés et des charges, selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, loyer de novembre 2025 inclus.

La société LA HAVANE produit le commandement de payer en date du 8 octobre 2025 faisant état d’arriérés de loyers, charges et taxes pour un montant de 27 116,13 euros, un tableau détaillant le calcul des loyers avec indexation de 2020 à 2026 ainsi que son grand livre comptable arrêté au 23 mars 2026

La société LES PTITS CAILL’OUX conteste le montant des loyers indexés et le montant des loyers impayés.

Néanmoins, et comme évoqué précédemment, ladite société ne verse aux débats aucun justificatif de paiement et aucun élément de calcul ne permettant de comprendre les explications sur lesquelles elle se fonde pour contester le montant du loyer indexé.

Au contraire, les stipulations contractuelles sont claires et permettent de vérifier la conformité du tableau détaillant le calcul des loyers indexés.

Le juge des référés, juge de l’évidence, est compétent pour effectuer ces vérifications lesquelles ne nécessitent aucune interprétation ni appréciation mais résultent de la simple lecture du contrat de bail.

En outre, le juge des référés est compétent pour statuer sur la demande de provision au regard des éléments de preuve fournis par les parties ; la présente condamnation n’étant par ailleurs formulée qu’à titre provisionnelle dans l’attente du jugement au fond.

La société LES PTITS CAILL’OUX a cessé de régler régulièrement les loyers, charges et taxes appelés et il est ainsi dû à la société LA HAVANE la somme provisionnelle de 30 213,67 euros TTC au titre des loyers impayés et des charges dus selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, loyer de novembre 2025 inclus.

En conséquence, la société LES PTITS CAILL’OUX sera condamnée à verser à la société LA HAVANE la somme provisionnelle de 30 213,67 euros TTC au titre des loyers impayés et des charges dus selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, loyer de novembre 2025 inclus.

Sur la provision à valoir sur les indemnités d’occupation :

Le paiement des loyers et des charges est une obligation incontestable du locataire, les loyers et indemnités d’occupation liées à l’occupation des lieux malgré la résiliation du contrat sont dus jusqu’à la libération effective des lieux.

Le contrat de bail stipule, qu’à défaut d’évacuation des locaux par le preneur après résiliation, celui-ci sera débiteur d’une indemnité d’occupation établie forfaitairement sur la base du loyer global de la dernière année de location majoré de 50%.

La société LA HAVANE sollicite le paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 3 645,93 euros HT par mois, correspondant au montant mensuel du loyer (2 430,62 euros HT) majoré de 50%, outre 150 euros HT par mois au titre des charges, et ce à compter du 8 novembre 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’à justification de la libération totale des lieux et la remise des clés.

La société LES PTITS CAILL’OUX sollicite que cette indemnité soit limitée au loyer de base contractuel.

Si le juge des référés n’a pas compétence pour appréciation la proportionnalité d’une clause pénale dans un raisonnement au fond, il a toute latitude, dans le cadre de la demande de condamnation à une somme provisionnelle au titre de son application, pour en déterminer les contours et l’existence de contestation sérieuse ; en l’espèce, la clause insérée au contrat apparaît trop imprécise en ce qu’elle explique que la majoration a lieu sur « la base du loyer global de la dernière année de location » sans pour autant préciser s’il s’agit du loyer hors taxe ou toutes taxes ou encore si les charges sont prises en compte dans ce calcul, et qu’elle paraît en outre très largement disproportionnée.

La société LES PTITS CAILL’OUX a cessé de régler régulièrement les loyers appelés et le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 8 novembre 2025.

La société LES PTITS CAILL’OUX sera condamnée à payer à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges actuels, soit la somme de 3 096,74 euros TTC par mois, le loyer étant indexé conformément aux stipulations contractuelles. Il sera dit n’y avoir lieu à référé quant à la demande relative à la majoration de ce montant formulée par la société LA HAVANE.

Sur la demande de délai de grâce :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment. »

La société LES PTITS CAILL’OUX sollicite à titre subsidiaire, des délais de paiement rétroactifs suspendant les effets de toute clause résolutoire. Elle explique que la société bailleresse ne démontre pas avoir de difficulté financière. Elle indique effectuer des règlements réguliers et que la dette résulte uniquement d’un différent relatif à l’indexation des loyers et de tensions de trésorerie ponctuelles. Elle ajoute avoir solliciter des explications et justificatifs sur le commandement de payer. Elle ajoute qu’aucune explication liée à l’indexation des loyers ne lui a été fournie. Elle précise que ses difficultés financières font l’objet de mesures concrètes et qu’elle va être en mesure de régulariser la situation dans un délai raisonnable. Elle explique qu’elle exploite une micro-crèche. Elle ajoute être en mesure d’honorer un loyer raisonnable.

La société LA HAVANE conteste cette demande au motif que la société LES PTITS CAILL’OUX indique avoir payé l’intégralité de ses loyers de base tandis que certains mois n’ont pas été payés. Elle indique que la société preneuse a volontairement ignoré les stipulations contractuelles relatives à l’indexation du loyer. Elle ajoute que les impayés étaient réguliers et qu’elle n’a eu de cesse de dialoguer et relancer ladite société à ce propos. Elle explique qu’aucune donnée comptable n’est versée aux débats afin d’attester de l’efficacité des mesures correctrices. Elle ajoute qu’aucun échéancier et aucune reprise des paiements courant n’est proposée. Elle précise que les loyers de janvier et février 2026 n’ont pas été réglés et celui de mars partiellement et avec retard.

Il est constant que la société LES PTITS CAILL’OUX a décidé unilatéralement de ne plus verser l’intégralité de ses loyers à la société bailleresse au motif que leur indexation serait entachée d’erreur.

A l’appui de ses prétentions, et tandis que le contrat de bail rappelle l’ensemble des éléments permettant le calcul du loyer indexé, la société LES PTITS CAILL’OUX n’a fourni aucun calcul et n’a jamais contesté le loyer devant les juridictions compétentes.

Il résulte des stipulations contractuelles que le loyer a été indexée conformément au contrat de bail.

De ce fait, il est acquis que la société LES PTITS CAILL’OUX n’apporte aucun élément à l’appui de ses prétentions concernant la contestation du montant du loyer indexé et n’a pas pris la peine de réaliser son calcul sur la base des éléments contractuels.

En outre, il est démontré que les loyers de janvier et février 2026 n’ont pas été versés par la société LES PTITS CAILL’OUX à la société LA HAVANE et que la société LES PTITS CAILL’OUX n’a pas réglé le montant correspondant à l’indexation du loyer au mois de mars 2026.

Ainsi, la société LES PTITS CAILL’OUX ne démontre pas pouvoir garantir les paiements à venir, les derniers loyers n’ayant pas été régularisés et ladite société affirmant pouvoir payer un loyer « raisonnable » et continuant de solliciter au titre de l’indemnité d’occupation un loyer non indexé.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à sa demande de délai de grâce.

Sur les demandes reconventionnelles de la société LES PTITS CAILL’OUX :

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. »

La société LES PTITS CAILL’OUX sollicite de faire injonction à la société LA HAVANE de cesser immédiatement tout affichage, sur ou à proximité des locaux loués, faisant état d’impayés, d’un « risque d’expulsion » ou d’une expulsion imminente, ainsi que toute communication, écrite ou orale, auprès des familles ou du public laissant croire à une fermeture prochaine de la crèche qu’elle exploite. Elle demande d’ordonner à la société LA HAVANE de retirer, à ses frais, tout affichage ou document de cette nature encore présent dans l’immeuble, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et de la condamner à lui verser la somme provisionnelle de 10 000 euros à valoir sur la réparation de ses préjudices économique et moral résultant de cet affichage et de cette communication anxiogène. Elle explique que la société LA HAVANE a fait afficher sur la porte d’entrée de la crèche une affiche intitulé « [Etablissement 4] risque d’expulsion pour impayés » renvoyant à un article de presse et indiquant qu’une procédure pour expulsion est en cours. Elle indique que les affiches ont été posées à plusieurs reprises et que la direction a dû rassurer les familles par courriers. Elle ajoute que plusieurs familles ont décidé de résilier leur contrat ou de renoncer à leur inscription de ce fait. Elle indique qu’il s’agit d’un trouble manifestement illicite dès lors que cela a porter atteinte à sa réputation et à l’exploitation de son fonds de commerce.

La société LA HAVANE conteste cette demande. Elle explique que le bail a été résilié de plein droit à compter du 8 novembre 2025 et que le maintien dans le lieu de la société preneuse constitue un trouble manifestement illicite en raison de son occupation sans droit ni titre. Elle indique qu’elle est mal venue à se plaindre d’un affichage dénonçant cette situation. Elle ajoute que la société LES PTITS CAILL’OUX a elle-même contacté la presse afin de dénoncer le supposé harcèlement de son bailleur et des commissaires de justice dans le cadre de son expulsion des locaux situés à [Localité 5] et qu’elle ne peut donc sérieusement se plaindre de l’angoisse des parents clients de la crèche. Elle explique qu’elle ne produit aucun élément de preuve permettant de localiser ou de dater l’affichage.

En l’espèce, la société LA HAVANE ne conteste pas être à l’origine de l’affichage litigieux.

Il est démontré que cette affiche évoque une procédure en cours pour des impayés de loyers depuis plusieurs mois et un article de presse relatif à l’expulsion de la société LES PTITS CAILL’OUX des locaux situés à [Localité 5] dans lequel la responsable de cette société a été interviewée.

— Sur la demande de retrait

Il est constant que la photographie de l’affiche ne permet pas d’identifier le lieu et la date d’affichage ;

Ainsi, il n’est pas démontré que l’affichage persiste à ce jour.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant la demande de retrait des affiches formulée par la société LES PTITS CAILL’OUX.

— Concernant la provision à valoir sur le préjudice subi

En l’espèce, le courriel en date du 3 avril 2026, qui provient de la société LES PTITS CAILL’OUX et le post FACEBOOK versés aux débats n’évoquent aucune affiche. Le courrier transmis aux familles provient quant à lui de la société LES PTITS CAILL’OUX elle-même et ne démontre pas l’existence d’un préjudice en lui-même. Enfin, la capture d’écran d’une discussion avec un certain « [K] [O] » démontre que Monsieur [O], client de la société LES PTITS CAILL’OUX, s’inquiète de la situation.

Néanmoins, cette dernière pièce est la seule à évoquer un retentissement de l’affichage sur la clientèle de la société LES PTITS CAILL’OUX et aucun préjudice direct de ladite société n’est démontré dès lors que Monsieur [O] sollicite de simples explications de la part de la société.

Ainsi, le préjudice subi par la société LES PTITS CAILL’OUX et son lien de causalité avec l’affichage ne sont pas démontrés avec certitude à ce stade de la procédure.

Par conséquent, il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant les demandes relatives au retrait des affiches et à l’indemnisation de ses préjudices formulée par la société LES PTITS CAILL’OUX.

Concernant la demande de cessation de tout affichage

La société LES PTITS CAILL’OUX ne démontre pas l’actualité des affichages et des communications.

Dès lors, et considérant que le juge ne peut formuler une condamnation relative à une éventualité future ; il sera dit n’y avoir lieu à référé concernant sa demande de faire injonction à la société LA HAVANE de cesser immédiatement tout affichage, sur ou à proximité des locaux loués, faisant état d’impayés, d’un « risque d’expulsion » ou d’une expulsion imminente, ainsi que toute communication, écrite ou orale, auprès des familles ou du public laissant croire à une fermeture prochaine de la crèche exploitée par la société LES P’TITS CAILL’OUX.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la société LA HAVANE les frais exposés par elle non compris dans les dépens, il convient de lui allouer à ce titre la somme de 2 000 euros.

Sur les dépens :

La société LES PTITS CAILL’OUX, partie succombante, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 234,25 euros.

PAR CES MOTIFS

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent par provision ;

CONSTATONS que le bail conclu à compter du 26 novembre 2020 se trouve résilié par l’effet de la clause résolutoire depuis le 8 novembre 2025 ;

CONSTATONS qu’à compter du 8 novembre 2025, la société LES PTITS CAILL’OUX est occupante sans droit ni titre du local commercial avec 3 emplacements de stationnement extérieurs sis [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AV, numéro [Cadastre 1] ;

CONDAMNONS la société LES PTITS CAILL’OUX à libérer le local commercial avec 3 emplacements de stationnement extérieurs sis [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AV, numéro [Cadastre 1] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef dans le mois de la notification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour la société LES PTITS CAILL’OUX d’avoir libéré le local commercial avec 3 emplacements de stationnement extérieurs sis [Adresse 3] à [Localité 3], cadastré section AV, numéro [Cadastre 1] de sa personne, de ses biens et de tout occupant de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l’assistance de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation à la libération des lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard formulée par la société LA HAVANE ;

CONDAMNONS la société LES PTITS CAILL’OUX à payer à la société LA HAVANE la somme provisionnelle de 30 213,67 euros TTC au titre des loyers et charges dus selon décompte arrêté au 27 octobre 2025, loyer de novembre 2025 inclus ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation à la somme de 3 096,74 euros TTC par mois et CONDAMNONS la société LES PTITS [Localité 6]OUX à payer à la société LA HAVANE à titre provisionnel cette indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux ;

DISONS n’y avoir à lieu à référé quant à la demande de majoration du montant de l’indemnité d’occupation formulée par la société LA HAVANE ;

DISONS n’y avoir à lieu à référé concernant la demande de communication formulée par la société LES P’TITS CAILL’OUX, à titre infiniment subsidiaire, et avant dire droit ;

DISONS n’y avoir à lieu à référé concernant les demandes de délai de grâce et de suspension de la clause résolutoire formulées par la société LES P’TITS CAILL’OUX ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de retrait sous astreinte de tout affichage ou document faisant état d’impayés, d’un « risque d’expulsion » ou d’une expulsion imminente formulée par la société LES P’TITS CAILL’OUX à l’encontre de la société LA HAVANE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande de provision formulée par la société LES P’TITS CAILL’OUX à titre de réparation de ses préjudices économique et moral résultant de l’affichage et de la communication anxiogène par la société LA HAVANE ;

DISONS n’y avoir lieu à référé concernant la demande formulée par la société LES P’TITS CAILL’OUX de faire injonction à la société LA HAVANE de cesser immédiatement tout affichage, sur ou à proximité des locaux loués, faisant état d’impayés, d’un « risque d’expulsion » ou d’une expulsion imminente, ainsi que toute communication, écrite ou orale, auprès des familles ou du public laissant croire à une fermeture prochaine de la crèche exploitée par la société LES P’TITS CAILL’OUX ;

CONDAMNONS la société LES PTITS CAILL’OUX à payer à la société LA HAVANE la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société LES PTITS CAILL’OUX aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer d’un montant de 234,25 euros ;

AINSI JUGE ET PRONONCE AUX DATE ET LIEU SUSENONCES.

Le Greffier Le Président

François CHARTIN Aurélien BAILLY-SALINS

La République Française mande et ordonne à tous huissiers de justice sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique, de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente copie certifiée conforme revêtue de la formule exécutoire a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’ANNECY