Expéditions le : Minute n°

Grosse :

JUGEMENT DU : 18 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01121 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F454

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDERESSE

Société IMMOBILIERE RHONE ALPES

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Alexandra GLESSINGER de la SCP BREMANT GOJON GLESSINGER SAJOUS, avocats au barreau d’ANNECY, substituée à l’audience par Maître Déborah VUICHARD, avocat au barreau d’ANNECY – 10

DÉFENDERESSE

Madame [W] [S]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : M^me AIVALIOTIS, Greffière placée

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 18 Février 2026 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de M^me ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 18 Mars 2026.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail signé électroniquement le 6 août 2024, la SA Immobilière Rhône Alpes a donné en location à Mme [W] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3].

Par acte d’huissier de justice en date du 11 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 806,93 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs.

Par acte d’huissier de justice en date du 22 mai 2025, la SA Immobilière Rhône Alpes a fait assigner Mme [W] [S] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 4] pour demander, sur le fondement de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1103, 1728 et 1741 du code civil, de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail pour non-respect de ses obligations par la locataire,ordonner l’expulsion de corps et de biens de Mme [W] [S] ainsi que celle de tous occupants de son chef, dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours et l’assistance de la [Localité 5] Publique,condamner Mme [W] [S] à lui payer la somme de 2 319,37 euros incluant le mois de mars 2025, outre les loyers et charges échus au jour du prononcé de la résiliation du bail, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 1 806,93 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer jusqu’à parfait règlement des sommes dues,condamner Mme [W] [S] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et des charges dues en cas de non-résiliation du bail, et autoriser le bailleur à indexer ladite indemnité d’occupation conformément aux dispositions contractuelles, et ce depuis le prononcé de la résiliation et jusqu’à totale libération des lieux, outre intérêts au taux légal à compter du jugement pour les indemnités échues,condamner Mme [W] [S] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’acte introduction d’instance et de sa dénonce au représentant de l’Etat, en vertu des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,ne pas écarter l’exécution provisoire qui est de droit.

Au soutien de sa demande, la SA Immobilière Rhône Alpes expose que Mme [W] [S] est irrégulière dans le paiement de ses loyers ce qui a généré une dette, malgré les relances par courriels et un commandement de payer qui est resté infructueux, de sorte que la clause résolutoire est acquise et le bail résilié. Subsidiairement, elle relève que la locataire a manqué à ses obligations contractuelles ce qui justifie de prononcer la résiliation judiciaire du bail.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 18 février 2026.

A l’audience, la SA Immobilière Rhône Alpes, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 6 721,35 euros au 12 février 2026.

Bien qu’assignée en l’étude du commissaire de justice, Mme [W] [S] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 18 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mai 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département via le logiciel EXPLOC le 26 mai 2025 pour une audience fixée au 18 février 2026, dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer par acte du 11 décembre 2024, visant le défaut de paiement de la somme en principal de 1 806,93 euros.

Le décompte arrêté au 12 février 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 11 décembre 2024 et le 22 janvier 2025, des règlements sont intervenus, qui n’ont pas suffi à apurer la somme visée au commandement de payer dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 23 janvier 2025 et que Mme [W] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme [W] [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le mois de novembre 2025.

Absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, elle n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer si elle est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme [W] [S] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme [W] [S], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme [W] [S] sera condamnée à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, soit la somme mensuelle de 715,39 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 12 février 2026, Mme [W] [S] est redevable d’une somme totale de 6 721,35 euros.

Il convient de déduire de cette somme les divers frais de rejet facturés à 7 reprises (7 x 1,71 euros), ainsi que les frais contentieux (142,54 + 508,20) qui ne sont ni des loyers ni des charges, d’un montant total de 662,71 euros.

En conséquence, Mme [W] [S] sera condamnée à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 6 058,64 euros (6 721,35 – 662,71) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier 2026.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 11 décembre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1 806,93 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Mme [W] [S] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme [W] [S] sera donc condamnée à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de la SA Immobilière Rhône Alpes,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 6 août 2024 entre la SA Immobilière Rhône Alpes d’une part, et Mme [W] [S] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3], sont réunies à la date du 23 janvier 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme [W] [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme [W] [S] de libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme [W] [S] de s’exécuter volontairement, la SA Immobilière Rhône Alpes pourra procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [W] [S] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE le montant de cette indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 715,39 euros, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme [W] [S] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 6 058,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 12 février 2026, échéance de janvier 2026 incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter du 11 décembre 2024 sur la somme de 1 806,93 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Mme [W] [S] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer, de l’assignation et de leur dénonce à la CCAPEX et au préfet,

CONDAMNE Mme [W] [S] à payer à la SA Immobilière Rhône Alpes la somme de 100 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT qu’une copie de la présente décision sera envoyée par le greffier à M. le Préfet de la Haute-Savoie, en vue de sa prise en compte dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées, en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Amandine AIVALIOTIS Hélène SOULAS