Expéditions le : Minute n° 26/00068

Grosse :

ORDONNANCE DU : 25 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00568 – N° Portalis DB2Q-W-B7J-F7S4

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DEMANDEUR

E.P.I.C. HAUTE SAVOIE HABITAT, dont le siège social est sis, [Adresse 1]

représenté par M^e Fabienne BUFFET, avocat au barreau D’ANNECY

DÉFENDERESSE

Madame, [F], [S], demeurant, [Adresse 2]

non comparante

LE JUGE DES RÉFÉRÉS : Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame BOURGEOIS, Greffière

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 04 Février 2026 devant Madame FAIVRE, Juge, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire d’Annecy, assistée de Madame BOURGEOIS, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 25 Mars 2026.

Ordonnance rendue publiquement, par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 12 octobre 2021, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a donné en location à Mme, [F], [S] un logement situé, [Adresse 3] à, [Localité 1].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 avril 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 164,46 euros en principal, visant la clause résolutoire, motivé par l’existence d’impayés locatifs et de justifier d’une assurance.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 octobre 2025, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat a fait assigner Mme, [F], [S] devant le juge des contentieux de la protection d,'[Localité 2], statuant en référé demander, sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire et 6 juillet 1989, de :

— constater que le bail d’habitation du 12 octobre 2021 a été résilié de plein droit à la date du 5 juin 2025,

— ordonner l’expulsion de Mme, [F], [S] des locaux faisant l’objet dudit bail d’habitation, ainsi que celle de tous occupants de son chef, de ses meubles et effets, avec l’assistance de la, [Localité 3] publique si besoin est,

— dire que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 et R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

— condamner Mme, [F], [S] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, à titre provisionnel, une somme de 1 467,23 euros correspondant à l’arriéré de loyers et indemnité d’occupation arrêtés au 12 septembre 2025, outre intérêts de droit à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 4 avril 2025,

— condamner Mme, [F], [S] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au dernier loyer, outre charges justifiées, avec indexation, qui auraient été payés en cas de non résiliation du bail, à compter du 13 septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux,

— condamner Mme, [F], [S] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 300,00 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Mme, [F], [S] aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement en date du 4 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2026.

A l’audience, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat, représenté par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3 458,22 euros au 31 janvier 2026. Il explique que la locataire n’a effectué qu’un seul paiement depuis le mois de septembre 2025.

Bien qu’assignée en personne, Mme, [F], [S] n’est ni présente, ni représentée.

Le diagnostic social et financier n’a pu être établi en prévention de l’expulsion, faute pour la locataire d’avoir répondu aux convocations de l’enquêteur social qui a adressé un PV de carence.

La décision a été mise en délibéré au 25 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine du juge des référés

En application des dispositions de l’article 484 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande d’une partie, l’autre présente ou appelée, dans les cas où la loi confère à un juge qui n’est pas saisi du principal, le pouvoir d’ordonner immédiatement les mesures nécessaires.

L’article 834 du même code prévoit que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 suivant ajoute que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, bien que le bailleur n’ait pas expressément exposé dans son assignation les motifs justifiant la procédure de référé, il ressort des débats et des éléments du dossier que les conditions de saisine du juge des référés, notamment celles tenant au trouble manifestement illicite, au défaut de saisine au principal et à l’absence de contestation sérieuse formulée à l’encontre des prétentions du bailleur, sont réunies.

Il convient de rappeler à ce titre que les ordonnances de référé sont rendues à titre provisoire et que les condamnations sont prononcées à titre provisionnel.

Sur la recevabilité de la demande

Selon les dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile [familiale] ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

L’article 24 III suivant prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence d’un commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées. Cette notification s’effectue par voie électronique.

En l’espèce, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 9 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 3 octobre 2025.

Par ailleurs, il justifie que l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 octobre 2025 pour une audience fixée au 4 février 2026,dans le respect du délai de 6 semaines.

En conséquence, sa demande en constatation de la résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion de la locataire

Concernant l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de

paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des pièces produites aux débats que le bail contient une clause résolutoire et que le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer par acte du 4 avril 2025, visant le défaut d’assurance et de paiement de la somme en principal de 1 164,46 euros.

Le décompte arrêté au 31 janvier 2026 et l’historique des paiements permettent de constater qu’entre le 4 avril 2025 et le 5 juin 2025, la somme visée au commandement de payer n’a pas été régularisée dans le délai imparti.

Il en résulte que l’effet de la clause résolutoire a été acquis, que le bail s’est donc trouvé résilié de plein droit à compter du 5 juin 2025 et que Mme, [F], [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Concernant l’expulsion de la locataire

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur permet de constater que Mme, [F], [S] n’a pas repris le paiement du loyer courant, aucun règlement n’étant intervenu depuis le 12 septembre 2025.

Absente à l’audience, elle n’apporte de fait aucun élément concernant sa situation, elle n’a pas répondu aux convocations de l’enquêteur social, et il n’est donc pas possible de déterminer si elle est en capacité de faire face au remboursement de sa dette. Ces constatations rendent impossible l’octroi de délais de paiement.

En conséquence, il y a lieu d’ordonner à Mme, [F], [S] de libérer les lieux occupés de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans les 8 jours de la signification de la présente décision.

A défaut d’exécution volontaire de Mme, [F], [S], le bailleur sera autorisé à procéder à son expulsion, selon les modalités prévues au dispositif.

Il convient de rappeler que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution.

Concernant les indemnités d’occupation

Selon les dispositions de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En réparation du préjudice causé au bailleur par l’occupation sans droit ni titre du logement postérieurement à la date de résiliation, Mme, [F], [S] sera condamnée à titre provisionnel à lui payer une indemnité d’occupation, et ce, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clés ou l’expulsion.

Il convient de fixer cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail, afin de permettre la réparation intégrale du préjudice.

Sur la dette locative

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V du même texte prévoit que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 4 p) du même texte précise qu’est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 4 i) dispose pour sa part qu’est réputée non écrite la clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location.

Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire, au titre de l’arriéré locatif, les frais divers de pénalité, de recouvrement amiable ou de contentieux.

En l’espèce, selon le dernier décompte arrêté au 31 janvier 2026, Mme, [F], [S] est redevable d’une somme totale de 3 458,22 .

En conséquence, Mme, [F], [S] sera condamnée à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 3 458,22 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, incluant l’échéance de janvier.

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 4 avril 2025, date du commandement de payer, sur la somme de 1 164,46 euros et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès

Mme, [F], [S] succombant au principal sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, incluant notamment les frais du commandement de payer.

Il parait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. Mme, [F], [S] sera donc condamnée à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 100,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 514 du code de procédure civile qui prévoient l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DECLARE recevable la demande de constatation de la résiliation de bail de l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat ,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 12 octobre 2021 entre l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat d’une part, et Mme, [F], [S] d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation situé, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 5 juin 2025,

CONSTATE la résiliation du bail à cette date,

CONSTATE que Mme, [F], [S] est occupante sans droit ni titre depuis cette date,

DIT n’y avoir lieu à octroyer des délais de paiement,

En conséquence,

ORDONNE à Mme, [F], [Y] libérer les lieux de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, dans le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT que faute pour Mme, [F], [S] de s’exécuter volontairement, l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat pourront procéder à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de 2 mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et suivants et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme, [F], [S] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat une indemnité mensuelle d’occupation due à compter du mois de la résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux,

FIXE cette indemnité au montant du loyer charges comprises qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, indemnité révisable comme le loyer et charges régularisables selon les modalités prévues au contrat de bail,

CONDAMNE Mme, [F], [S] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 3 458,22 euros (trois mille quatre cent cinquante-huit euros et vingt-deux centimes)au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, décompte arrêté à la date du 31 janvier 2026, échéance de janvier incluse,

DIT que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter à compter 4 avril 2025 la somme de 1 164,46 euros et à compter de la présente décision sur le surplus,

CONDAMNE Mme, [F], [S] aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais du commandement de payer,

CONDAMNE Mme, [F], [S] à payer à l’E.P.I.C. Office Public de l’Habitat de la Haute-Savoie, Haute-Savoie Habitat la somme de 100,00 euros (cent euros)sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Véronique BOURGEOIS Manon FAIVRE