TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies délivrées

le :

— M^e MARATRAY-BACCUZAT

— M^e TAMEGA

— Madame [LI]

— Monsieur [LI]

■

18° chambre

2ème section

N° RG 23/04617

N° Portalis 352J-W-B7H-CZKIW

N° MINUTE : 5

Assignation du :

27 Mars 2023

Réputé contradictoire

JUGEMENT

rendu le 16 Octobre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. HIBERNIA

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Delphine MARATRAY-BACCUZAT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B1066

DÉFENDEURS

Madame [F] [N] épouse [LI]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillante

Monsieur [B] [LI]

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillant

S.A.R.L. ALIEFAI

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Paly TAMEGA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D0194

Décision du 16 Octobre 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 23/04617 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZKIW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucie FONTANELLA, Vice-présidente

Madame Sabine FORESTIER, Vice-présidente

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président

assistés de Monsieur Paulin MAGIS, Greffier, lors des débats, et de, Madame Vanessa ALCINDOR, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe.

DEBATS

A l’audience du 15 Mai 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 janvier 1981, Mme [I] [Y] veuve [G] a donné à bail commercial à M. [O] [K] des locaux dépendant d’un immeuble sis à [Adresse 7], pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1981, l’exercice de l’activité de « commerce de confection, Bonneterie, lingerie » et un loyer annuel de 14 700 francs, soit 2 241 euros, hors taxes et hors charges.

Par acte sous signature privée en date du 21 avril 1990, Mme [I] [Y] veuve [G], a donné les locaux susvisés à bail commercial, en renouvellement, à M. [E] [J] et son épouse, Mme [V] [S], venant aux droits de M. [O] [K] à la suite de l’acquisition de son fonds de commerce le 30 septembre 1988 et aux droits desquels se sont trouvés M. [B] [LI] et son épouse, Mme [F] [N] (ci-après les époux [LI]), pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1990 et un loyer annuel de 22 561 francs, soit 3 349,40 euros hors taxes et hors charges.

Le 10 février 1999, la société HIBERNIA est devenue propriétaire de l’immeuble dans lequel se situent les locaux loués.

Selon acte sous signature privée en date du 30 septembre 2020, les époux [LI] ont cédé à la société ALIEFAI EXOTIQUE, nom commercial de la société ALIEFAI, le droit au bail des locaux considérés, avec effet au 1er octobre 2020.

La société ALIEFAI exerce dans les locaux une activité de vente de produits exotiques.

Par un jugement en date du 10 février 2022, rendu à la demande de la société HIBERNIA et au contradictoire des époux [LI] et de la société ALIEFAI, intervenante forcée non représentée, le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris a notamment fixé à la somme de 10 280 euros hors taxes et hors charges le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 03 juillet 2011, ledit loyer étant exigible à compter du 28 juin 2013, date du mémoire préalable de la société HIBERNIA, en vertu de l’article L. 145-11 du code de commerce.

Aux motifs que la société ALIEFAI n’avait pas procédé au paiement des loyers depuis le mois de janvier 2022, ni au paiement de la régularisation due à la suite du jugement du 10 février 2022, et qu’elle ne respectait pas son obligation de jouissance paisible des locaux, par acte d’huissier de justice signifié les 27 et 29 mars 2023, la société HIBERNIA a assigné la société ALIEFAI et les époux [LI] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Paris

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 1er décembre 2023), la société HIBERNIA demande au tribunal de :

« 1°) ORDONNER LA RESOLUTION JUDICIAIRE du bail commercial à effet du 3 juillet 2011 aux torts exclusifs de la société ALIEFAI

› A titre principal, en raison du défaut de paiement des loyers

› A titre subsidiaire, en raison des nombreuses nuisances causées par la société ALIEFAI aux occupants de l’immeuble, l’occupation illicite du local poubelle

2°) ORDONNER l’expulsion de la société ALIEFAI , ainsi que de tous occupants de son chef le cas échéant avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

3°) ORDONNER, le cas échant la séquestration des objets personnels de la société ALIEFAI en exécution des dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

4°) CONDAMNER la société ALIEFAI à payer à la société HIBERNIA

› Au titre de l’arriéré locatif arrêté, par provision à la date du 15 mars 2023, la somme de 63 301,26 € (somme à parfaire)

o Subsidiairement, condamner Monsieur et Madame [LI] à garantir la société HIBERNIA à hauteur de la somme de 38 247,26 euros correspondant à l’arriéré locatif leur incombant au titre de la période où ils étaient locataires des lieux loués,

› Une indemnité d’occupation à compter de la résolution judiciaire du bail commercial d’un montant de 20 000 € par an an, hors taxes et hors charges

o Subsidiairement, fixer cette indemnité d’occupation au montant du loyer actuel,

5°) ASSORTIR les condamnations prononcées à l’égard de la société ALIEFAI à une astreinte d’un montant de 150 euros par jour, pendant 45 jours à l’issue d’un délai de 20 jours suivant la signification de la décision à intervenir,

6°) ORDONNER que les frais et honoraires prévus par l’article A 444-32 du Code de commerce seront à la charge exclusive de la société ALIEFAI

7°) RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit,

8°) CONDAMNER la société ALIEFAI à payer à la société HIBERNIA :

— Une somme de 7 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

— Aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le cout du commandement et la réquisition des inscriptions sur le fonds de commerce de la société ALIEFAI

9°) DEBOUTER la société ALIEFAI de l’intégralité de ses demandes reconventionnelles au fond et au titre de l’article 700 du code de procédure civile ».

Dans ses dernières conclusions (conclusions en réponse notifiées par voie électronique le 05 novembre 2023), la société ALIFAI demande au tribunal de :

« – Dire la SARL ALIEFAI recevable en ses demandes,

En conséquence :

A titre principal :

— Débouter la SCI HIBERNIA de sa demande de paiement de l’arriéré locatif antérieur à la cession, fixé par jugement du tribunal judiciaire de Paris, le 10 février 2022,

— Condamner les époux [LI] à payer la somme de 38.247,26€ à la SCI HIBERNIA,

— Débouter la SCI HIBERNIA de sa demande de résolution du bail pour nuisances olfactives,

A titre subsidiaire

— Accorder les délais les plus larges à la SARL ALIEFAI pour apurer ses dettes postérieures à la cession de droit au bail avec prise d’effet au 1 er octobre 2020,

A titre reconventionnel

— Condamner la SCI HIBERNIA à délivrer à la SARL ALIEFAI des quittances et avis d’échéance à compter du 1 er octobre 2020, date de prise d’effet de la cession de droit au bail jusqu’au jugement à intervenir, sous astreinte de 150€ par jour de retard.

En tout état de cause :

— CONDAMNER solidairement la SCI HIBERNIA et les époux [LI] à verser 3.000 euros à la SARL ALIEFAI au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

— LES CONDAMNER la SCI SERFTI aux entiers dépens. ».

Par ordonnance du 11 mars 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de l’affaire, laquelle a été appelée à l’audience collégiale du 15 mai 2025.

Postérieurement à l’audience de clôture, en vertu de l’article 802 alinéa 2 du code de procédure civile, la société HIBERNIA a notifié des conclusions par voie électronique le 28 mars 2025 afin d’actualiser sa créance à la somme de 73 881,26 euros.

Les moyens développés par les parties au soutien de leurs prétentions sont repris dans les motifs du jugement.

Les époux [LI] n’ont pas constitué avocat.

A l’audience collégiale du 15 mai 2025, l’affaire a été plaidée et le jugement mis en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIFS

Selon l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence de comparution du défendeur, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur la demande de résolution judiciaire du contrat de bail

Aux termes de l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

L’article 1184 du code civil, dans sa rédaction antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige dès lors que le dernier renouvellement du bail a eu lieu le 03 juillet 2011, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Il est acquis que la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial ne peut être prononcée qu’en cas d’inexécution par l’une des parties de ses obligations nées du bail, qu’elles soient légales ou contractuelles. Pour entraîner la résiliation du bail, le manquement doit revêtir une gravité suffisante souverainement appréciée par le tribunal au jour où il statue, le bailleur se prévalant d’une infraction commise par le preneur pour solliciter la résiliation du bail devant en rapporter la preuve. Le caractère de gravité suffisante s’apprécie en fonction de la nature de l’obligation inexécutée et de l’infraction relevée, de la persistance de ces manquements, et de leurs conséquences pour le cocontractant. Le caractère de gravité suffisante peut encore résulter du caractère multiple des manquements reprochés lesquels, pris isolément, ne présenteraient pas en eux-mêmes un caractère de gravité suffisante.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

a) Sur la demande principale de résolution judiciaire pour défaut de paiement des loyers

Sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1124, 1227, 1228 et 1741 du code civil, la société HIBERNIA soutient que la résolution judiciaire du contrat doit être ordonnée car, entre le 11 janvier 2022 et le 20 juin 2023, soit pendant près de dix-huit mois, la société ALIEFAI n’a réglé aucun loyer ni provision sur charges locatives et que ce n’est que dans le cadre de la présente instance qu’elle a commencé à effectuer des règlements. Elle considère qu’il ne s’agit pas d’un comportement de bonne foi. Elle ajoute qu’en vertu des articles 1216 du code civil et L.145-51 du code de commerce, la société ALIEFAI est également redevable de l’arriéré de loyer antérieur à la cession du droit au bail puisqu’elle est devenue partie au contrat de bail à la place du cédant, que la dette corrélative au droit cédé lui a été transmise et qu’elle avait connaissance de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé.

La société ALIEFAI prétend qu’en application des stipulations du contrat de cession du fonds de commerce, elle n’était tenue de payer les loyers qu’à compter de la date d’effet de la cession, soit le 1er octobre 2020. Selon elle, le contrat de cession ne prévoit pas la reprise de l’arriéré locatif par le cessionnaire ni que celui-ci en serait tenu garant solidaire.

Sur ce,

Selon l’article 1216 du code civil, un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé.

Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte.

La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité.

Il ressort de ces dispositions que, dans le cadre de la cession d’un droit au bail commercial, d’une part, le cédant transmet son droit de jouissance sur le local et, d’autre part, le cessionnaire devient partie au contrat de bail et débiteur à l’égard du bailleur des obligations mises à la charge du locataire par le contrat de bail ainsi que des obligations légales d’un locataire, dont l’obligation principale de paiement du loyer aux termes convenus.

En outre, il est acquis que le cessionnaire du droit au bail est tenu des obligations nées du bail du seul fait de la cession et qu’il ne peut se voir sanctionner pour des obligations inexécutées par son prédécesseur s’il s’agit de fautes qu’il n’a pas lui-même commises.

En l’espèce, l’acte de cession du droit au bail conclu le 30 septembre 2020 entre les époux [LI] et la société ALIEFAI EXOTIQUE, avec effet au 1er octobre 2020, mentionne que le cessionnaire s’engage :

— « à payer à compter de la date de prise d’effet des présentes les loyers, charges et prestations de toute nature qui sont dues au titre du bail »,

— « exécuter, à partir de la même date, toutes les clauses et conditions du bail ».

Dès lors qu’elle est devenue partie au contrat et débitrice des loyers et charges à compter du 1er octobre 2020, il appartenait à la société ALIEFAI EXOTIQUE de régler à la société HIBERNIA les loyers et charges dus à compter de cette date.

Or, selon le relevé de compte arrêté au 06 mars 2025 produit par la société HIBERNIA, il s’avère que la société ALIEFAI EXOTIQUE n’a pas payé le rappel de loyer dû à la suite du jugement du juge des loyers commerciaux du 10 février 2022, lequel s’élevait à 44 213,26 euros, qui lui était réclamé, et qu’elle a cessé de payer le loyer courant et les provisions sur charge à compter du mois de février 2022.

En ce qui concerne le rappel de loyer dû à la suite du jugement du 10 février 2022 et pour la période antérieure au 1er octobre 2020, il s’agit d’une réévaluation rétroactive du loyer qui avait été exigible et dont le paiement ne saurait être réclamé à la société ALIEFAI dès lors qu’elle n’était pas encore titulaire du droit au bail et qu’elle n’occupait pas les locaux. Le contrat de bail précise d’ailleurs que la société ALIEFAI est tenue de payer les loyers, charges et prestations de toute nature et d’exécuter toutes les clauses et conditions du bail à compter du 1er octobre 2020 et non pour la période antérieure. En outre, s’il informe le cessionnaire de la procédure en cours devant le juge des loyers commerciaux, le contrat de cession ne stipule pas qu’il sera garant du cédant pour les sommes dont celui-ci deviendrait redevable envers le bailleur en exécution du jugement à intervenir du juge des loyers commerciaux ou que le règlement d’un éventuel rappel de loyer lui incombera.

En revanche, en ce qui concerne le loyer courant à compter du mois de février 2022, il était incontestablement dû par la société ALIEFAI.

Or, celle-ci ne conteste pas avoir manqué à son obligation.

En outre, elle ne justifie pas avoir contacté la société HIBERNIA afin d’expliquer ce défaut de paiement ou de tenter de trouver un arrangement amiable.

Ce n’est que le 20 juin 2023, soit plus d’un an après et alors que la présente instance avait été engagée qu’elle a repris le paiement du loyer mais de manière irrégulière et sans payer la totalité de l’échéance mensuelle, soit des virements de 2 100 euros le 20 juin 2023, 1 000 euros le 9 octobre 2023, 2 000 euros le 10 octobre 2023 puis 1 000 euros les 17 octobre 2023, 18 octobre 2023, 14 novembre 2023, 16 janvier 2024, 18 octobre 2024 et 05 mars 2025.

Il est à noter que par lettre recommandée de son avocat en date du 11 juin 2021, à la suite d’un retard de paiement, la société HIBERNIA lui avait déjà rappelé son obligation de payer le loyer trimestriellement à terme échu.

Si dans une demande, qui sera étudiée ultérieurement, la société ALIEFAI sollicite un délai de paiement en indiquant avoir été affectée par la crise due à l’épidémie de covid-19, il s’avère cependant qu’elle a payé le loyer durant la crise sanitaire et qu’elle ne rapporte pas la preuve d’une quelconque difficulté d’exercice durant cette période ni d’une répercussion postérieure.

Cette défaillance persistante pendant plus d’une année puis les paiements irréguliers et incomplets, sans aucune explication acceptable, constituent un grave manquement de la société ALIEFAI à son obligation principale et essentielle de paiement des loyer et charges qu’elle ne pouvait ignorer.

b) Sur les nuisances causées et l’occupation illicite du local à poubelles

Sur le fondement des articles 1103, 1104, 1217, 1124, 1227, 1228 et 1741 du code civil, la société HIBERNIA expose que la société ALIEFAI met en péril la sécurité de l’immeuble dans la mesure où en laissant ouverte la porte arrière de la boutique, elle permet à sa clientèle d’accéder aux parties communes et aux logements de l’immeuble qui risquent d’être à nouveau squattés. Elle soutient que des odeurs nauséabondes proviennent de l’activité de la société ALIEFAI et se propagent dans l’immeuble, ce qui nuit à la tranquillité des autres occupants. Elle prétend enfin que la société ALIEFAI s’est appropriée le local à poubelles et les bacs, qu’elle utilise dans des conditions de saleté et de désordre inadmissibles, alors qu’ils étaient destinés aux logements et qu’il lui appartenait de gérer ses propres poubelles. Elle considère que la société ALIEFAI dégrade l’immeuble et porte atteinte à la jouissance paisible à laquelle les autres locataires ont droit.

La société ALIEFAI soutient que les nuisances résultant de l’exploitation d’un fonds de commerce ne peuvent être sanctionnées par la résolution du contrat de bail qu’à la condition que le trouble soit continu, permanent, durable ou répété. Elle considère que la société HIBERNIA ne rapporte pas la preuve que l’infraction ait continué postérieurement à l’assignation.

Sur ce,

La société HIBERNIA produit la correspondance qui a été adressée à son mandataire de gestion, par ses locataires occupant les logements de l’immeuble (e-mails de [M] [C] du 06 juin 2022, [L] [T] du 07 juin 2022, [A] [D] du 09 juin 2022, [Z] [U] du 21 juillet 2022, [R] [X] du 28 janvier 2023 et du 28 novembre 2023, de [H] [P] du 9 mars 2023) et qui se plaignent :

— de l’insalubrité du hall d’entrée en raison d’odeurs nauséabondes qui proviennent du local à poubelles, de la boutique ou de la réserve de la société ALIEFAI, odeurs qui remontent également dans les étages,

— de la présence de souris et de la présence d’un rat dans un appartement,

— de la présence d’insectes,

— de l’occupation du local à poubelles par la société ALIEFAI, laquelle demande aux autres locataires de ne pas utiliser les poubelles, enlève des poubelles les sacs qui y ont été jetés par les autres locataires pour les déposer dans les escaliers ou s’approprient les poubelles en les enlevant du local (e-mail de [R] [X] du 28 janvier 2023 et du 09 mars 2023, d'[W] [PC] du 23 janvier 2023, de [L] [T] du 10 mars 2023).

Elle produit également :

— une requête en date du 22 mars 2021 afin de constat de l’occupation de locaux d’habitation et de l’identité des occupants et l’ordonnance rendue le 22 mars 2021 désignant un huissier de justice, ainsi que la plainte déposée par son mandataire de gestion le 04 mars 2021 auprès du procureur de la République pour dégradation volontaire de biens et intrusion dans les appartements ;

— un procès-verbal de constat établi le 23 mars 2022 aux termes duquel l’huissier de justice constate qu’une odeur s’échappe de la réserve louée à la société ALIEFAI, qu’il a été installé sur les murs du couloir partie commune des protections en plastique sur lesquelles il y a de nombreuses salissures ainsi que des traces de frottement et de coups, l’existence d’une porte métallique installée à l’entrée de l’escalier menant aux étages supérieurs, la présence d’un bac à poubelles dans les parties communes ;

— une lettre de la société TECHMO HYGIENE en date du 23 septembre 2022 aux termes de laquelle celle-ci, d’une part, relate à la société HIBERNIA être intervenue dans les locaux de la société ALIEFAI afin d’effectuer une dératisation et avoir constaté « une légère infestation de souris (…) dans le garde mangé où les produits rodonticides ont été consommés » et, d’autre part, précise que « l’encombrement des lieux entraîne d’une part, des difficultés de traitement, et d’autre part, favorise la nidification des nuisibles. » ;

— un e-mail en date du 10 mars 2023 que son gestionnaire adresse à l’un des locataires des logements, [Z] [U], en lui expliquant avoir commandé deux containers à poubelles qui seront réservés aux occupants des logements, mis en place cinq sorties des containers par semaine au lieu de deux, et envisager de fermer le local à poubelles par une serrure à code dont seuls les occupants des appartements auront le numéro mais attendre pour voir si le locataire du local commercial va utiliser les nouveaux containers ou s’il aura récupéré et entreprosé les deux anciens containers dans la boutique ou la réserve ;

— sa lettre en 21 juillet 2022 à la Direction départementale des populations lui décrivant la situation et lui demandant de procéder en urgence à une mission de contrôle ;

— la photographie, qui a été adressée par un locataire d’un appartement, d’un message écrit à la main sur une moitié de feuille de papier, dans les termes suivants : « Merci, les habitants de l’immeuble ne déposé plus vos poubelles ici. ».

La société HIBERNIA produit enfin les doubles des lettres recommandées avec avis de réception qu’elle a adressées à la société ALIEFAI par l’intermédiaire de son avocat les 07 février 2022, 09 juin 2022, 30 septembre 2022, 03 février 2023 afin de lui demander de fermer en permanence la porte de communication entre la boutique et les parties communes pour interdire à sa clientèle d’accéder aux parties communes, de ne pas faire sécher de poisson afin d’éviter les odeurs nauséabondes, de traiter ses locaux pour éviter toute ré-infestation de nuisibles dans le faux-plafond de son local, d’entreposer sa poubelle dans ses locaux ainsi que de la sortir et de la rentrer elle-même.

En ce qui concerne l’accès de la clientèle de la société ALIEFAI aux parties communes de l’immeuble, le grief ne repose que sur les seules affirmations de la société HIBERNIA qui ne produit aucun élément justificatif, que ce soit des justificatifs de l’accès de la clientèle aux parties communes ou des justificatifs qui permettraient de retenir que cet accès a participé à l’intrusion illicite de tiers dans les appartements. Il ne peut donc être retenu.

S’agissant de l’état d’insalubrité du hall d’entrée de l’immeuble dû aux odeurs nauséabondes et à la présence de nuisibles, il est établi par les éléments produits, lesquels confirment également le trouble subi par les locataires des logements. La société ALIEFAI ne prouve pas y avoir mis fin.

En ce qui concerne l’occupation du local à poubelles, la société HIBERNIA n’explique pas sur quel fondement il doit être considéré que la société ALIEFAI ne pouvait l’utiliser et qu’il lui appartenait de posséder et d’utiliser son propre bac et d’en gérer elle-même les entrées et les sorties. En revanche, il ne peut être contesté que la société ALIEFAI ne pouvait s’approprier le local à poubelles et les bacs qui s’y trouvaient en excluant les autres locataires dont le trouble est établi.

Ces agissements de la société ALIEFAI caractérisent une atteinte répétée à l’usage normal de la chose louée.

*****

Ces deux infractions cumulées revêtent une gravité suffisante justifiant la résiliation judiciaire du contrat de bail.

Il y a lieu en effet de prononcer la résiliation du contrat de bail, et non la résolution du contrat au 03 juillet 2011 ainsi que le sollicite la société HIBERNIA, l’anéantissement rétroactif à cette date n’étant pas justifié dès lors que les infractions retenues ont été commises postérieurement au 1er octobre 2020 et n’ont pas affecté l’exécution antérieure du contrat.

Dès lors, la résiliation judiciaire du contrat de bail sera prononcée à la date du jugement.

b) Sur l’expulsion

Le contrat de bail étant résilié, la société ALIEFAI devient occupante des locaux sans droit ni titre et la demande d’expulsion de la société HIBERNIA est donc fondée.

L’expulsion de la société ALIEFAI et de tout occupant de son chef sera donc ordonnée à défaut de restitution volontaire des locaux dans le mois suivant la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

2 – Sur les demandes en paiement

a) Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif et la demande de délai de paiement

La société HIBERNIA sollicite la condamnation de la société ALIEFAI à lui payer un arriéré locatif de 73 881,26 euros dû selon décompte arrêté au 28 mars 2025 comprenant le rappel de loyer de 38 247,26 euros dû antérieurement au 1er octobre 2020. Elle considère que la société ALIEFAI est devenue partie au contrat de bail à la place du cédant, que la dette corrélative au droit cédé lui a été transmise et qu’elle avait connaissance de la procédure de fixation du loyer du bail renouvelé. Subsidiairement, elle sollicite la condamnation des époux [LI] à lui régler la seule somme de 38 247,26 euros.

La société ALIEFAI soutient n’être tenue de payer les loyers qu’à compter du 1er octobre 2020, date d’effet de la cession et demande que les époux [LI] soient condamnés à payer la somme de 38 247,26 euros à la société HIBERNIA. Selon elle, le contrat de cession ne prévoit pas la reprise de l’arriéré locatif par le cessionnaire ni que celui-ci en serait tenu garant solidaire. Elle sollicite également qu’il lui soit accordé un délai de paiement en application des articles L.145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil et compte tenu de sa bonne foi puisqu’elle a repris le paiement du loyer. Elle ajoute avoir été affectée par la crise du covid-19.

Sur ce,

L’article 1134 du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016 applicable au litige, dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.

Elles doivent être exécutées de bonne foi.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1216-1 du même code dispose que si le cédé y a expressément consenti, la cession de contrat libère le cédant pour l’avenir.

A défaut, et sauf clause contraire, le cédant est tenu solidairement à l’exécution du contrat.

Il est acquis que le cessionnaire du droit au bail est tenu des obligations nées du bail du seul fait de la cession et qu’il ne peut se voir sanctionner pour des obligations inexécutées par son prédécesseur s’il s’agit de fautes qu’il n’a pas lui-même commises.

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, la société HIBERNIA fait état d’une créance de 73 881,26 euros arrêtée au 15 mai 2025 mais ne rapporte la preuve de sa créance qu’à hauteur de 73 078,94 euros en produisant un extrait du compte de la société ALIEFAI arrêté au 06 mars 2025, duquel il ressort qu’à cette date celle-ci reste devoir un arriéré de loyer et charges de ce montant.

En outre, il apparaît que le contrat de bail conclu le 15 janvier 1981 entre Mme [I] [Y] veuve [G] et M. [O] [K] a été renouvelé successivement et pour la dernière fois à compter du 03 juillet 2011 ainsi que l’indique le jugement du juge des loyers commerciaux du 10 février 2022.

Les parties ne font pas état de la conclusion d’un contrat de renouvellement à la suite de cette décision, ni d’un renouvellement postérieur au 03 juillet 2011.

Ainsi, le dernier contrat de renouvellement est celui signé le 21 avril 1990 entre Mme [I] [Y] et les époux [J] duquel il ressort, qu’à l’exception du montant du loyer et du montant du dépôt de garantie, il n’a été apporté aucune modification aux charges, clauses et conditions du bail.

Il convient donc de se reporter au contrat conclu le 15 janvier 1981 qui stipule que le preneur est tenu « 9°-De ne pouvoir faire servir les lieux loués qu’au commerce de confection, Bonneterie, lingerie actuellement exploité par le preneur et de ne pouvoir céder son droit au présent bail sans le consentement et par écrit des bailleurs si ce n’est un successeur dans son commerce, dans la législation prévue, en restant garant et répondant des loyers et de l’exécution des clauses et conditions du présent bail. Cette cession devra être faite par un acte dans lequel les bailleurs afin que le cessionnaire s’engage directement avec eux. Le preneur et les cessionnaires devront imposer la même condition à leur successeur ; le tout à peine de nullité de toute cession à l’égard des bailleurs et de résiliation du présent bail si bon semble à ces derniers. ».

L’absence de retranscription dans l’acte de cession du fonds de commerce du 30 septembre 2020 entre les époux [LI] et la société ALIEFAI de la clause de garantie solidaire du preneur à l’égard du cessionnaire et au profit du bailleur est sans incidence sur l’application de cette garantie qui est acquise du seul fait du renouvellement du contrat de bail et de l’acceptation des ses conditions par les parties.

Si les époux [LI] sont ainsi garants des loyer et charges dus par la société ALIEFAI, la société HIBERNIA ne sollicite toutefois leur garantie que pour le paiement de l’arriéré de loyer et charges dû antérieurement au 1er octobre 2020, date d’effet de la cession du droit au bail, soit une somme de 38 247,26 euros selon le décompte établi dans les conclusions de cette dernière.

En outre, ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, la société HIBERNIA ne peut exiger de la société ALIEFAI le paiement de l’arriéré de loyer et charges antérieur au 1er octobre 2020, lequel incombe aux seuls époux [LI].

Par conséquent :

— les époux [LI] seront condamnés à payer à la société HIBERNIA l’arriéré de loyer et charges dû au 30 septembre 2020, soit la somme de 38 247,26 euros ;

— la société ALIEFAI sera condamnée à payer à la société HIBERNIA l’arriéré de loyer et charges dû pour la période du 1er octobre 2020 au 06 mars 2025, soit la somme de (73 078,94 – 38 247,26 =) 34 831,68 euros.

Ainsi que cela a été retenu dans les développements précédents, la société ALIEFAI ne justifie pas des difficultés de paiement qu’elle aurait éprouvées durant la crise sanitaire due à l’épidémie de covid-19.

Elle ne justifie pas davantage qu’elle disposera de la capacité financière nécessaire pour régler sa dette.

Dans ces conditions, sa demande de délai de paiement sera rejetée.

b) Sur le paiement d’une indemnité d’occupation

La société HIBERNIA demande que l’indemnité d’occupation due par la société ALIEFAI depuis la résolution du bail soit fixée à la valeur locative des locaux qu’elle estime à 20 000 euros hors taxes et hors charges et, subsidiairement, au montant du loyer actuel.

La société ALIEFAI ne se prononce pas à ce sujet.

Sur ce,

L’article 1241 du code civil dispose que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

Il est acquis que celui qui se maintient sans droit dans les lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation compensant, d’une part, la valeur locative des lieux et, d’autre part, le préjudice résultant pour le propriétaire de son maintien dans les lieux, qu’il est d’usage de fixer à un montant égal aux loyer et charges du bail résilié.

L’indemnité d’occupation sollicitée par la société HIBERNIA est manifestement excessive compte tenu du montant du loyer en vigueur et du préjudice qu’elle subit en raison de l’occupation des locaux par la société ALIEFAI.

L’indemnité d’occupation sera ainsi fixée au montant du loyer en cours, outre les charges, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux par la remise des clefs ou l’expulsion, et la société ALIEFAI sera condamnée au paiement.

c) Sur la demande d’astreinte

Sur le fondement de l’article L.131-1 du code des procédures civile d’exécution, la société HIBERNIA demande que les condamnations prononcées à l’encontre de la société ALIEFAI soient assorties d’une astreinte dans la mesure où elle n’a jamais répondu aux lettres et au commandement qui lui ont été adressés.

La société ALIEFAI ne formule aucune observation.

Sur ce,

Selon l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

Les circonstances de l’espèce ne font pas apparaître la nécessité de prononcer une astreinte dès lors, d’une part, que le concours de la force publique qui sera accordé pour la réalisation de l’expulsion est suffisamment comminatoire et, d’autre part, que la société HIBERNIA pourra diligenter toute mesure de recouvrement forcé afin d’obtenir le paiement des condamnations pécuniaires obtenues.

La demande de cette dernière de voir assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société ALIEFAI d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 45 jours et à l’issue d’un délai de 20 jours suivant la signification de la décision sera rejetée.

3 – Sur la demande reconventionnelle de remise des quittances et avis d’échéance

La société HIBERNIA s’oppose à la demande de la société ALIEFAI de remise des quittances et avis d’échéance en expliquant les lui avoir remis et en soulignant ne pouvoir remettre une quittance quand le loyer n’est pas payé.

La société ALIEFAI demande que la société HIBERNIA soit condamnée, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, à lui délivrer des quittances et avis d’échéance à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’au jugement à intervenir. Elle expose ne pouvoir justifier d’un titre de jouissance, ce qui lui a causé un préjudice.

Sur ce,

La société HIBERNIA produit les avis d’échéance et quittances adressés à la société ALIEFAI, étant relevé qu’elle ne saurait établir des quittances pour les loyers qui n’ont pas été payés.

Par conséquent, la demande de la société ALIEFAI sera rejetée.

4 – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la société ALIEFAI, partie perdante, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce dès lors qu’il a été nécessaire à la procédure de résiliation mais à l’exception du coût du commandement de payer qui ne l’a pas été.

En outre, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, l’équité commande de la condamner à payer à la société HIBERNIA la somme de 5 000 euros. Sa demande de condamnation de la société HIBERNIA à lui payer la somme de 3 000 euros sera rejetée.

PAR CES MOTIFS

le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Prononce à la date du présent jugement la résiliation judiciaire du contrat de bail commercial liant la société HIBERNIA et la société ALIEFAI pour les locaux situés à [Adresse 7] ;

Ordonne l’expulsion de la société ALIEFAI et de tout occupant de son chef, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le mois de la signification du jugement, avec assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire ;

Dit que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne M. [B] [LI] et son épouse, Mme [F] [N] à payer à la société HIBERNIA la somme de 38 247,26 euros (trente-huit mille deux cent quarante-sept euros et vingt-six centimes) au titre de l’arriéré de loyer et charges dû au 30 septembre 2020 ;

Condamne la société ALIEFAI à payer à la société HIBERNIA la somme de 34 831,68 euros (trente-quatre mille huit cent trente et un euros et soixante-huit centimes) au titre de l’arriéré de loyer et charges dû pour la période du 1er octobre 2020 au 06 mars 2025;

Rejette la demande de délai de paiement de la société ALIEFAI ;

Condamne la société ALIEFAI à payer à la société HIBERNIA, à compter du présent jugement et jusqu’à la libération des locaux par la remise des clefs ou l’expulsion, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actuellement en vigueur, outre les charges ;

Rejette la demande de la société HIBERNIA de voir assortir les condamnations prononcées à l’encontre de la société ALIEFAI d’une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 45 jours et à l’issue d’un délai de 20 jours suivant la signification du jugement ;

Rejette la demande de la société ALIEFAI de condamnation de la société HIBERNIA à lui délivrer, sous astreinte de 150 euros par jour de retard, des quittances et avis d’échéance à compter du 1er octobre 2020 et jusqu’au jugement à intervenir ;

Condamne la société ALIEFAI aux dépens qui comprendront le coût de l’état des inscriptions sur le fonds de commerce ;

Condamne la société ALIEFAI à payer à la société HIBERNIA la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société ALIEFAI de condamnation de la société HIBERNIA à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 16 Octobre 2025.

Le Greffier Le Président

Vanessa ALCINDOR Lucie FONTANELLA