Jugement N° : 25/00099

du 04 Septembre 2025

N° RG 24/00434 – N° Portalis DBW7-W-B7I-CASM

Nature de l’affaire :

50G0A

_______________________

AFFAIRE :

M. [F] [I]

Mme [H] [I]

C/

M. [E] [U]

Mme [M] [L]

CCC :

M^e Kominé BOCOUM

M^e Matthieu JOANNY

Copie :

Dossier

PJ/LC

COUR D’APPEL DE [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AURILLAC

[Adresse 4]

[Localité 2]

— --

l’an deux mil vingt cinq, le quatre Septembre

DEMANDEURS

Monsieur [F] [I]

né le 05 Mai 1952 à [Localité 13]

de nationalité Française

Profession : Retraité

[Adresse 7]

[Localité 1]

Madame [H] [I]

née le 29 Janvier 1956 à [Localité 10] (06)

de nationalité Française

Profession : Retraitée

[Adresse 7]

[Localité 1]

représentés par M^e Matthieu JOANNY, avocat au barreau d’AURILLAC

DEFENDEURS

Madame [M] [L]

née le 05 Mai 1980 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 3]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro c-15014-2024-00083 du 23/09/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de )

représentée par M^e Kominé BOCOUM, avocat au barreau d’AURILLAC

Monsieur [E] [U]

né le 22 Avril 1987 à [Localité 12]

de nationalité Française

[Adresse 5]

[Localité 6]

défaillant

—

COMPOSITION DU TRIBUNAL

— lors des débats :

M. Philippe JUILLARD, Président du tribunal, juge rapporteur, qui, faisant application de l’article 805 du Code de procédure civile, avait reçu les avocats en leurs plaidoiries, et mis l’affaire en délibéré pour le jugement être rendu le 04 SEPTEMBRE 2025.

— Lors du délibéré :

Président : M. Philippe JUILLARD

Assesseur : Madame Nathalie LESCURE

Assesseur : M^me Audrey PEMZEC

Greffier : Laëtitia COURSIMAULT

Laëtitia COURSIMAULT, présente lors du prononcé du jugement.

DEBATS : À l’audience publique du 16 JUIN 2025

DELIBERE : Au 04 SEPTEMBRE 2025

JUGEMENT : Après délibéré, le TRIBUNAL a statué en ces termes :

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [F] [I] et Madame [H] [I] sont propriétaires d’une maison d’habitation située [Adresse 11] qu’ils ont décidé de proposer à la vente.

Ils ont régularisé une promesse de vente synallagmatique en date du 1er juillet 2023 avec Monsieur [E] [U] et Madame [M] [L] de ladite maison d’habitation au prix de 350.000 euros.

Dans la promesse de vente synallagmatique, il est prévu pour les acquéreurs diverses conditions suspensives notamment l’obtention d’un prêt d’un montant de 200.000 euros.

Dans l’attente de la régularisation de la vente définitive, Monsieur [U] et Madame [L] ont régularisé avec Monsieur et Madame [I] un contrat de location de ladite maison d’habitation avec une prise d’effet au 1er juillet 2023 pour une durée de 3 ans et moyennant un loyer de 950 euros par mois.

Le prix du dépôt de garantie était fixé à la somme de 950 euros.

Préalablement à l’entrée dans les lieux, le contrat de location et la promesse synallagmatique de vente datés du 1 er juillet 2023 ont été adressés le 23 février 2023 par colissimo aux consorts [L]/[U].

Les consorts [L]/[U] ont retourné le contrat de location et la promesse de vente synallagmatique paraphés et signés à Monsieur et Madame [I] par colissimo le 3 mars 2023, reçu le 6 mars 2023.

Le 27 juin 2023, par lettre recommandé avec accusé de réception, Madame [L] et Monsieur [U] ont indiqué ne plus souhaiter acquérir le logement situé [Adresse 11].

Le 5 janvier 2024, les époux [I] ont fait réalisé un état des lieux de sortie par Me [K], Commissaire de justice.

En dépit de plusieurs mises en demeure de Monsieur et Madame [I], les consorts [L]/[U] n’ont pas versé la somme de 35.000 euros réclamée.

Par actes de commissaire de justice en date des 26 juin et 18 juillet 2024, les époux [I] ont fait assigner les consorts [L]/[U] aux fins de voir ces derniers condamnés à leur verser la somme de 35 000 euros qu’ils estiment être due, outre 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral

Par conclusions récapitulatives en date du 12 mars 2025, les époux [I] ont sollicité du Tribunal qu’il :

— déclare leurs demandes recevables et bien fondées,

— décide que par leur fait Madame [L] et Monsieur [U] ont empêché la réalisation de la promesse de vente sous-seing privé datés du 1er juillet 2023 ;

— décide que la responsabilité contractuelle de Monsieur [E] [U] et de Madame [M] [L] est engagée du fait de la rupture unilatérale de la promesse synallagmatique conclue le 1er juillet 2023 :

En conséquence,

— condamne in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [M] [L] à leur payer et porter la somme de 35.000 euros au titre de l’indemnité de 10 % du prix de vente prévue dans la promesse synallagmatique de vente en cas de défaillance des acquéreurs avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation au titre du préjudice économique ;

— condamne in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [M] [L] à leur payer et porter la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ;

— condamne in solidum Monsieur [E] [U] et Madame [M] [L] à leur payer la somme de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure, comprenant notamment le coût de l’état des lieux de sortie établi par Me [G] [K], Commissaire de justice.

Par conclusions récapitulatives en date du 17 décembre 2024, Madame [M] [L] sollicite du Tribunal qu’il :

— Dise Monsieur [F] [I] et Madame [I] [H] irrecevables et, en tous les cas, mal fondés en leurs demandes,

— Déboute Monsieur [F] [I] et Madame [I] [H] de leurs prétentions, fins et conclusions,

— Condamne in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [I] [H] à payer et porter à Madame [M] [L] la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— Condamne in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [I] [H] aux entiers dépens.

Bien que régulièrement assigné, Monsieur [E] [U] n’a pas constitué avocat, il sera donc statué par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mai 2025.

MOTIFS

Sur la promesse de vente :

L’article 1103 du Code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”.

Par ailleurs, l’article L 271-1 du Code de la construction dispose que « Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, la souscription de parts donnant vocation à l’attribution en jouissance ou en propriété d’immeubles d’habitation ou la vente d’immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.

Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.

Lorsque l’acte est conclu par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.

Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n’est pas précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la notification ou de la remise du projet d’acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l’acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de dix jours.

Les actes mentionnés au présent article indiquent, de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion ».

En l’espèce, les consorts [I] versent aux débats la promesse de vente qui stipule, dans son article 9 portant sur la défaillance des parties que, « si toutes les conditions suspensives étant réalisées, l’une des parties se refusait, pour quelque cause que ce soit, à passer l’acte authentique et à exécuter ses obligations dans le délai prévu ci-dessus, la vente serait de plein-droit résolue sans qu’il soit nécessaire d’exercer une action judiciaire à cette fin,dix jours après une mise en demeure d’avoir à exécuter, effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception, restée infructueuse.

La partie victime de la défaillance de l’autre aura également la possibilité, à son seul choix, d’agir en exécution forcée de la vente devant la juridiction compétente ou de demander judiciairement la résolution.

En cas de résolution de la vente dans les conditions ci-dessus au titre soit de la clause résolutoire expresse, soit de la résolution judiciaire, la partie victime de la défaillance aura droit au titre de la clause pénale à une somme fixée forfaitairement à 10% du prix de vente, TRENTE CINQ MILLE EUROS (35 000 euros). En cas de défaillance de l’acquéreur, cette somme sera recouvrée à due concurrence sur acompte versé ».

Par ailleurs, l’article 11.2 de ladite promesse de vente prévoit que « au cas où toutes les conditions relatives à l’exécution des présentes étant remplies, l’une des parties après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l’acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations exigibles , elle devra verser à l’autre partie la somme de TRENTE CINQ MILLE EROS (35 000 euros) à titre de clause pénale, conformément aux dispositions des articles 1152 et 1226 du Code civil, indépendamment de tout dommages-intérêts ».

Par ailleurs, toutes les parties indiquent que la promesse de vente a été post-datée à la date du 1er juillet 2023.

Les consorts [I] affirment que cette date résultait d’un accord entre les parties et communiquent la lettre des consorts [L]/[U], en date du 27 juin 2023, aux termes de laquelle ces derniers indiquaient « nous précisons que ce sous seing privé est antidaté car les parties concernées, nommées dans le contrat, se sont accordées sur la date mentionnée du 1er juillet 2023 ».

Il n’est pas contesté que la promesse synallagmatique de vente a été adressée aux consorts [L]/[U] le 23 février 2023 et qu’ils l’ont réceptionnée le 27 février 2023.

Bien qu’ils l’aient renvoyée signée par courrier du 3 mars 2023, elle ne prenait effet qu’à partir du 1er juillet 2023, date convenue par les deux parties et mentionnée dans l’acte. Dès lors, c’est à partir de ce moment-là que commençait à courir le délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du Code de la construction.

Les consorts [L]/[U] s’étant valablement désisté avant même que la promesse de vente n’ait d’effet juridique, ils ne sauraient être tenus au paiement d’une clause pénale.

En conséquence, les époux [I] seront déboutés de leur demande en paiement.

Sur la demande de dommages-intérêts :

Aux termes de l’article 1231-5 du Code civil, « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.

Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Lorsque l’engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d’office, à proportion de l’intérêt que l’exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l’application de l’alinéa précédent.

Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».

En l’espèce, les époux [I] sollicitent le versement de la somme de 10 000 euros en réparation de leur préjudice moral.

Néanmoins, en l’absence de manquement contractuel, il ne saurait être fait droit à leur demande.

Ils seront donc déboutés.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile, la partie qui succombe supporte les dépens à moins que le juge n’en mette une partie ou la totalité à la charge d’une autre partie par décision motivée.

Il conviendra de condamner in solidum les époux [I] aux entiers dépens de l’instance.

Sur la demande présentée sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile :

En application de cet article, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il tient compte de l’équité et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application de cet article.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, en audience publique et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [F] [I] et Madame [I] [H] de l’intégralité de leurs demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

DIT n’y avoir lieu d’appliquer les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile et DEBOUTE les parties de leurs demandes à ce titre,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE in solidum Monsieur [F] [I] et Madame [I] [H] aux entiers dépens de l’instance.

Ainsi fait jugé et prononcé par M. JUILLARD, Président au Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le QUATRE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

La Greffière Le Président