TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 05 Juin 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 03 Avril 2025

GROSSE :

Le 05 juin 2025

à M^e GALLI

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

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à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/06687 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5UKU

PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [M] [I] épouse [O]

née le 28 Avril 1980 à [Localité 5]

demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Christophe GALLI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

Madame [K] [G]

née le 05 Mai 1973 à [Localité 4]

demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [R] [U]

née le 21 Juin 1969 à [Localité 6]

deemeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 juin 2017, Madame [M] [I] épouse [O] a donné à bail à Madame [K] [G] un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 540 euros, outre 80 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 6 juillet 2017, Madame [R] [U] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par la locataire.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [M] [I] épouse [O] a fait signifier à Madame [K] [G] par acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2022 un commandement de payer la somme de 4.560 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Ce commandement a été signifié à la caution le 4 juillet 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Madame [M] [I] épouse [O] a fait assigner Madame [K] [G] ainsi que Madame [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— ordonner l’expulsion immédiate de Madame [K] [G] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est,

— autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place,

— condamner à titre provisionnel solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] à lui payer le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 1.240 euros, somme à parfaire au jour de l’audience, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égale au loyer actuel et aux charges,

— condamner solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] à payer la somme de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et plus généralement de tous les actes rendus nécessaires par la présente procédure.

Appelée à l’audience du 19 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue à l’audience du 3 avril 2025.

A cette audience, Madame [M] [I] épouse [O], représentée par son conseil e suivant les conclusions de son avocat demande au juge des contentieux de la protection statuant en référés de :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de Madame [K] [G] et de tout occupant de son chef,

— condamner solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au dernier terme de loyer majoré des charges, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— condamner à titre provisionnel solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] à lui payer les sommes suivantes :

—  6.200 euros au titre des loyers et charges non réglés de juillet 2024 à avril 2025,

—  1.707 euros au titre de la clause pénale,

—  2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] aux entiers dépens, en ce compris les frais de signification exposés pour la délivrance de l’assignation et des conclusions contradictoires.

Bien que régulièrement assignés à étude, Madame [K] [G] et Madame [R] [U] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 05 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 472 du Code de procédure civile dispose qu’il est statué sur le fond si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

En vertu des dispositions de l’article 834 du Code de procédure civile, « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, « le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

I – Sur la recevabilité

Sur la dénonciation en Préfecture :

En application de l’article 114 de la loi n° 98-697 du 29 juillet 1998, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, il est établi que l’assignation en date du 16 octobre 2024 a été dénoncée le 17 octobre 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience initiale du 19 décembre 2024.

Par conséquent Madame [M] [I] épouse [O] est recevable en ses demandes.

II- Sur le fond

Sur les demandes en constatation de la résiliation du bail, d’expulsion et paiement d’indemnités d’occupation :

En vertu des pouvoirs limités dont le juge des référés dispose au visa des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, il ne peut se prononcer sur la validité de la clause résolutoire figurant au bail ni sur la validité du commandement de payer. Il peut en revanche apprécier si au vu de ces éléments, la demande de constatation de la résiliation de plein droit du bail ne se heurte à aucune contestation sérieuse.

Une difficulté est sérieuse lorsque la question peut donner lieu à plusieurs réponses d’égale pertinence ou lorsqu’elle implique un examen approfondi des dispositions applicables. À l’inverse, ne pose pas de difficulté sérieuse une question dont la réponse s’impose avec évidence ou n’exige qu’un examen sommaire ou rapide des textes en cause ;

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 rappelle que le paiement du loyer et des charges récupérables aux termes convenus constitue une obligation essentielle du locataire ;

L’article 24 de la même loi précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois ou six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée ;

Selon acte de commissaire de justice en date du 27 juin 2022, Madame [M] [I] épouse [O] a fait commandement à Madame [K] [G] d’avoir à payer la somme en principal de 4.560 euros ;

En l’espèce, la clause résolutoire insérée dans le bail du 30 juin 2017 liant les parties prévoit que « A défaut de paiement de tout ou partie du loyer ou des charges et un mois après commandement de payer demeuré infructueux, le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit (…) ».

Or, force est de constater que la rédaction d’une telle clause ne satisfait pas aux exigences des dispositions d’ordre public de la loi du 06 juillet 1989 applicable aux relations entre le bailleur et les requises ; qu’aucun avenant n’est intervenu depuis la signature du bail initial pour régulariser une telle clause ; de sorte qu’il existe une contestation sérieuse sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire nécessitant un débat contradictoire au fond.

En effet, cette clause, en ne stipulant pas un délai d’au moins deux mois ou six semaines, a pour effet de faire échec aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989.

Il s’ensuit que les demandes tendant à obtenir le constat de la résiliation du bail de plein droit par l’effet de la clause résolutoire et les demandes subséquentes tendant à obtenir l’expulsion de la locataire et le paiement d’indemnités d’occupation se heurtent à l’existence de contestations sérieuses.

Dès lors il sera dit n’y avoir lieu à référé sur ces demandes.

Sur la demande de résiliation judiciaire

La résiliation judiciaire du bail échappe à la compétence du juge des référés nécessitant d’un débat approfondi au fond.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé la demande de ce chef formulée par Madame [M] [I] épouse [O].

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers est une des obligations principales du locataire ;

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte actualisé fourni, que Madame [K] [G] reste devoir la somme de 6.200 euros, au titre des loyers et charges pour la période de juillet 2024 à avril 2025 inclus. Cette somme revue à la hausse sera retenue, même se les défenderesses ne sont pas comparues, la bailleresse ayant signifié des conclusions contenant l’actualisation de la dette par acte de commissaire de justice du 31 mars 2025.

Pour la somme au principal, que Madame [K] [G] non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette ;

La créance n’étant pas sérieusement contestable à hauteur de 6.200 euros au mois d’avril 2025, Madame [K] [G] sera condamnée à payer à Madame [M] [I] épouse [O] la somme de 6.200 euros à titre de provision à valoir sur les loyers et charges arrêtés au mois d’avril 2025.

Sur la demande en paiement formée à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En application des dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du titre 1er de la loi (Des rapports entre bailleurs et locataires) sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par Madame [R] [U] qu’elle porte sur « toutes les sommes que pourrait devoir Madame [K] [G] à Madame [M] [I], son bailleur, résultant d’un contrat de location signé le 30 juin 2017 (…) » et ce « sans limitation de durée ».

L’engagement de caution de Madame [R] [U] respecte formellement les exigences prescrites par l’article 22-1 dans sa rédaction applicable en l’espèce et par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Le commandement de payer du 27 juin 2022 a été dénoncé à la caution le 4 juillet 2022.

En conséquence, Madame [R] [U] sera condamnée solidairement avec Madame [K] [G] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur la demande au titre de la clause pénale

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR n° 2014-366 du 24 mars 2014, est réputée non écrite la clause “i) Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble”.

Par conséquent, la clause pénale insérée dans le bail du 30 juin 2017 est réputée non écrite, et la demande de Madame [M] [I] épouse [O] à ce titre sera rejetée.

Sur les délais de paiement

Le juge peut en application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, étant précisé que les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 ne sont pas applicables en l’espèce ;

En l’espèce, Madame [K] [G] et Madame [R] [U] n’ont comparantes, ne demandent pas des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [K] [G] et Madame [R] [U] qui succombent supporteront solidairement la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Madame [M] [I] épouse [O] les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 400 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle les défenderesses seront solidairement condamnés.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514 et de l’article 514-1 du Code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge du contentieux de la protection, assisté du Greffier, statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent et par provision :

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir la constatation de la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire, l’expulsion de Madame [K] [G], et le paiement d’indemnités d’occupation ;

DISON n’y avoir lieu à référé sur la demande de résiliation judiciaire ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] à payer, à titre provisionnel, à Madame [M] [I] épouse [O] la somme de 6.200 euros correspondant aux loyers et charges impayés arrêtés au mois d’avril 2025 ;

REJETONS la demande au titre de la clause pénale formulée par Madame [M] [I] épouse [O] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] à payer, à titre provisionnel, à Madame [M] [I] épouse [O] la somme de 400 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS solidairement Madame [K] [G] et Madame [R] [U] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETONS toute autre demande différente, plus ample ou contraire ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LE VICE-PRESIDENT