TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AURILLAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

N° RG 25/00003 – N° Portalis DBW7-W-B7J-CCQJ

Minute :

JUGEMENT

DU 29/05/2026

[Y] [G] [M] [H]

C/

[J] [A]

S.C.I. [D] ET [B] [R]

Le

1 copie exécutoire et

1 expédition délivrée à

1 expédition délivrée à

JUGEMENT CONTRADICTOIRE

rendu par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire d’AURILLAC, le 29 mai 2026 ;

Sous la Présidence de Madame […] […], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire, assistée de Madame […] […] faisant fonction de Greffier et de Madame […] […] greffière lors du prononce ;

Après débats à l’audience publique du 03 avril 2026, le jugement suivant a été rendu ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [Y] [G] [M] [H]

né le 18 Février 1981 à [Localité 2]

de nationalité Française

Profession : Agent commercial

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Laurent LAFON de la SELARL AURIJURIS, avocats au barreau d’AURILLAC

ET :

DEFENDEURS :

Monsieur [J] [A]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Matthieu JOANNY de la SCP MOINS, substitué par Maître Fanny GOY, avocats au barreau d’AURILLAC

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C-15014-2025-0326 du 10/04/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de AURILLAC)

S.C.I. [D] ET [B] [R]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Comparante en la personne de [D] [R]

EXPOSE DU LITIGE

Suivant mandat simple du 25 juillet 2022, la SCI [D] et [B] [R] a confié à Monsieur [Y] [H], agent commercial indépendant, la vente d’un bien situé [Adresse 5] moyennant le prix de 149.000 €. Un avenant a été signé le 19 octobre 2022 prévoyant de baisser le prix de vente à 130.000 € net vendeur, les honoraires de l’agent commercial à 9100 € et de proposer le bien au prix de 139.100 €.

Par acte délivré le 13 décembre 2024, Monsieur [Y] [H] a fait assigner la SCI [D] et [B] [R] et Monsieur [J] [A] devant le Tribunal Judiciaire d’AURILLAC sans représentation obligatoire afin de, au visa des articles 1984 et suivants, 1103 et suivants, 1231-5 et 1240 du Code civil, les condamner in solidum à lui payer les sommes de 9100 €, 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire, appelée à l’audience du 7 février 2025, a fait l’objet de renvois jusqu’à l’audience du 3 avril 2026 à laquelle elle a été retenue.

A cette audience, Monsieur [Y] [H] n’a pas comparu mais était représenté par son conseil qui a déposé son dossier. Il a maintenu ses demandes telles que formulées dans son assignation, reprises dans ses conclusions, auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La SCI [D] et [B] [R], représentée par Monsieur [D] [R], a comparu et a indiqué qu’un mandat simple avait été signé et qu’il sollicite le rejet des demandes, se référant aux conclusions du conseil de Monsieur [J] [A].

Monsieur [J] [A] n’a pas comparu mais était représenté par son conseil qui a déposé son dossier. Il demande de débouter Monsieur [H] de ses demandes et de le condamner à lui payer et porter la somme de 1500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 et aux entiers dépens. Il s’est référé à ses prétentions telles que formulées dans ses conclusions auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 mai 2026 et le jugement rendu par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I Sur la demande de condamnation in solidum au paiement de la somme de 9100€

Selon l’article 1103 du code civil, “ les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits”. Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a éteint l’obligation.

Selon l’article 1217 du code civil, “La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut:

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation;

— obtenir une réduction du prix;

— provoquer la résolution du contrat;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter”.

Au regard des articles 1984 et 1985 du Code civil, un mandat de vente simple a été conclu entre la SCI [D] et [B] [R] et Monsieur [Y] [H], agent commercial indépendant, aux fins de mise en vente d’un bien situé [Adresse 5]. Au regard des conditions générales du mandat, lorsque l’option mandat simple est souscrite, le mandat est consenti sans exclusivité. En conséquence, le mandant garde tout liberté de vendre par lui-même ou par l’intermédiaire d’une autre agence, sauf à un acquéreur à qui le mandataire aurait présenté le bien. Le propriétaire mandant s’interdit de vendre le bien sans le concours de l’agent commercial à une personne à qui ce dernier aurait présenté le bien. Enfin, en cas de vente sans concours de l’agent commercial, le vendeur doit adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à ce dernier. Au regard des dispositions contractuelles, la vente par le propriétaire mandataire sans le concours du mandataire suppose nécessairement que ce dernier ait présenté le bien à l’acquéreur.

Or, en l’espèce, s’il est indéniable que Monsieur [H] a accompli les obligations découlant du mandat, tenant à la publication d’annonces sur le Bon Coin notamment, l’organisation de visites …, pour autant, il appert qu’il n’a jamais présenté le bien à Monsieur [J] [A], ce dernier ayant pris rendez-vous pour visiter le bien avec lui le 21 décembre 2022 par mail, un rendez-vous ayant été fixé au 28 décembre 2022 et Monsieur [J] [A] ayant annulé le rendez-vous le 24 décembre 2022. En outre, la SCI [D] et [B] [R] a informé Monsieur [H] de ce qu’une vente était intervenue hors de son concours, par message Whatsapp du 7 janvier 2023. Enfin, il appert que c’est par l’intermédiaire d’une tierce personne que le rapprochement s’est effectué entre Monsieur [D] [R] et Monsieur [A] et le fait pour le vendeur d’entrer en relation directement avec l’acheteur par l’intermédiaire d’un tiers, Madame [V], ne saurait constituer une atteinte à l’obligation de loyauté envers l’agent commercial, en l’absence de mandat exclusif. En tout état de cause, Monsieur [Y] [H] ne rapporte pas la preuve que la vente ait été conclue grâce à son impulsion et que la présentation de l’acquéreur aurait émané de l’intermédiaire, aucun élément n’étant produit en ce sens.

Par conséquent, au regard des dispositions contractuelles, le bien n’a jamais été présenté à Monsieur [J] [A] par Monsieur [Y] [H] de sorte que la vente intervenue entre la SCI [D] et [B] [R] et Monsieur [J] [A] ne peut être considérée comme une vente sans concours de l’agent commercial, qui ne disposait pas d’un mandat exclusif, ce qui induit que la clause pénale ne saurait trouver à s’appliquer.

Selon l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ». La responsabilité délictuelle suppose la réunion de trois conditions : une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, il appert que le mandat simple est intervenu seulement entre Monsieur [H] et la SCI [D] et [B] [R] ; que le mandat simple supposait que le bien pouvait être vendu directement par la SCI [D] et [B] [R] ; que Monsieur [H] n’a jamais présenté le bien à Monsieur [A] ; que la visite du bien n’est jamais intervenue de sorte que Monsieur [Y] [H] ne saurait se fonder sur le fait que l’acquéreur aurait, par son comportement fautif, fait perdre sa commission à l’agent immobilier alors que la preuve de l’entremise par l’intermédiaire de l’agent immobilier entre le vendeur et l’acquéreur n’est pas rapportée et que Monsieur [A] ne saurait se voir reprocher le fait, nullement établi, que le vendeur n’ait pas fait état de la vente à l’agent immobilier et de l’entremise de Monsieur [H]. Il ne saurait être reproché à Monsieur [A] d’avoir contourné l’agent pour finaliser la vente sans payer la commission dès lors que la clause du mandat prévoyant le paiement de la commission par l’acquéreur lui est inopposable, n’étant pas partie au contrat, et qu’aucun comportement déloyal et/ou manœuvres frauduleuses ne sauraient lui être reprochés, la collusion frauduleuse en vue d’éviter l’intervention de l’agent commercial pour se soustraire au paiement de la commission n’étant pas établie, et ce même si l’acheteur connaissait, y compris de vue, l’agent commercial.

II Sur les demandes accessoires

Au regard des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, “les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement”.

Il y a lieu de condamner Monsieur [Y] [H] qui succombe à payer et porter à Monsieur [J] [A] la somme de 1500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

Monsieur [Y] [H] qui succombe supportera la charge des entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe;

REJETTE la demande aux fins de condamner in solidum la SCI [D] et [B] [R] et Monsieur [J] [A] à payer et porter à Monsieur [Y] [H] la somme de 9100 €.

REJETTE toutes prétentions contraires ou plus amples des parties.

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] à payer et porter à Monsieur [J] [A] la somme de 1500 € en application de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991.

CONDAMNE Monsieur [Y] [H] aux entiers dépens.

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire par provision.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

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