Tribunal Judiciaire d'Auxerre, Civil 1re chambre, 23 octobre 2025, n° 25/00045

TJ Auxerre 23 octobre 2025

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Sur la décision

Référence :	TJ Auxerre, civil 1re ch., 23 oct. 2025, n° 25/00045
Numéro(s) :	25/00045
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	30 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Alain THUAULT
Parties :	Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VERDUN c/ S.C.I. DU PRIEURE

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil

Procédure orale

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

N° RG 25/00045 – N° Portalis DB3N-W-B7J-DACG

JUGEMENT DU :

23 Octobre 2025

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VERDUN

Représenté par son Syndic, la SAS [B] « Agence d’Auxerre »

Représenté(es) par la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU

S.C.I. DU PRIEURE

JUGEMENT

Sous la présidence d’Amandine REGAMEY, Juge du Tribunal Judiciaire, assistée de Valérie COURET, Greffier ;

Après débats à l’audience du 04 Septembre 2025, le jugement suivant a été mis en délibéré et mis à disposition au greffe le 23 Octobre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie COURET, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Syndicat DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE VERDUN

Représenté par son Syndic, la SAS [B] « Agence d’Auxerre »

Activité :

2 rue de Verdun

4-6 rue de l’Argonne

89600 ST FLORENTIN

représenté par M^e Alain THUAULT, avocat au barreau d’AUXERRE,

DÉFENDEUR(S) :

S.C.I. DU PRIEURE

Activité :

13 Grande rue

89600 ST FLORENTIN

non comparante, ni représentée

EXPOSE DU LITIGE

Suivant commandement de payer en date du 18 avril 2023, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VERDUN, représenté par son syndic la SAS [B] « Agence d’Auxerre », a mis en demeure la SCI DU PRIEURE de payer la somme de 2 462,17 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 6 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice du 24 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner la SCI DU PRIEURE devant le Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

Condamner la SCI DU PRIEURE à lui payer la somme de 4 322,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 mars 2025 ;Condamner la SCI DU PRIEURE à lui payer la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts ;Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;Condamner la SCI DU PRIEURE à lui payer la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’appui de ses demandes le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 14-3 de la loi du 10 juillet 1965 et sur l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967 pour expliquer que la SCI DU PRIEURE est défaillante dans le paiement des charges de copropriété alors qu’elle n’a jamais contesté ni les comptes du syndicat ni la répartition des charges qui la concernaient.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 septembre 2025.

***

A cette audience, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE VERDUN, régulièrement représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation et actualise sa créance à la somme de 4 240, 48 euros au titre des charges de copropriété impayées à la date du 1er juillet 2025, ce dernier communiquant un relevé de compte de copropriétaire en date du 3 septembre 2025.

La SCI DU PRIEURE, régulièrement citée à étude de commissaire de justice n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 23 octobre 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, la SCI DU PRIEURE n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par jugement réputé contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur les sommes dues au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu des articles 14-1 et 14-2 de cette même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble ainsi qu’aux travaux, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 précise que les comptes du syndicat comprenant le budget prévisionnel, les charges et produits de l’exercice, la situation de trésorerie, ainsi que les annexes au budget prévisionnel sont établis conformément à des règles comptables spécifiques fixées par décret. Les comptes sont présentés avec comparatif des comptes de l’exercice précédent approuvé.

Ainsi, si l’assemblée générale des copropriétaires régulièrement tenue a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé contre cette décision dans le délai imparti par l’article 42 de cette même loi, chacun des copropriétaires doit payer la quote-part de charge en résultant et ce, même s’il n’a pas donné son approbation auxdits comptes.

Le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’après l’article 35-2 du décret du 17 mars 1967 dans sa version modifiée par la loi ELAN d’adresser, pour l’exécution du budget prévisionnel, à chaque copropriétaire, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la loi, un avis indiquant le montant de la provision exigible en fonction du budget prévisionnel et pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, préalablement à la date d’exigibilité déterminée par la décision d’assemblée générale, un avis indiquant le montant de la somme exigible et l’objet de la dépense.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

Un relevé de propriété du 28 mars 2025 permettant d’établir que la SCI DU PRIEURE est propriétaire des lots n°30 et 36 dans l’immeuble RESIDENCE VERDUN situé 2 rue de Verdun et 4 et 6 rue de l’Argonne à SAINT FLORENTIN 89 600.Le règlement de copropriété/état descriptif de division de l’immeuble dressé par Maître [E] le 1er mars 1988 ;Le modificatif de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété en date du 15 juin 1993 ;le contrat de syndic prenant effet à compter du 1er juillet 2024 et arrivant à échéance le 30 juin 2025 ;le procès-verbal d’assemblée générale en date du 1er avril 2021, à laquelle la SCI DU PRIEURE était absente, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2020, actualisant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022, d’après les termes des résolutions 4, 8 et 9 ;le procès-verbal d’assemblée générale en date du 10 mars 2022, à laquelle la SCI DU PRIEURE était absente, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2021, actualisant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, d’après les termes des résolutions 4, 8 et 9 ;le procès-verbal d’assemblée générale en date du 16 mai 2023, à laquelle la SCI DU PRIEURE était absente, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2024, d’après les termes des résolutions 4 et 8 ;le procès-verbal d’assemblée générale en date du 13 juin 2024, à laquelle la SCI DU PRIEURE était absente, approuvant les comptes de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2023, actualisant le budget prévisionnel du 1er janvier au 31 décembre 2024 et approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier au 31 décembre 2025, d’après les termes des résolutions 5, 9 et 10 ;Le compte individuel de charges pour la période du 1er juillet 2020 au 31 décembre 2023 ;Le compte individuel de travaux du 13 juin 2024 ;Les appels de provisions sur charges et de fonds travaux trimestrielles du 1er janvier 2021 au 30 juin 2025 ;La mise en demeure des 26 novembre 2021, 10 décembre 2021 et 13 mars 2023 ;Le commandement de payer du 18 avril 2023 visant la somme en principal de 2 462,17 euros arrêtée au 6 avril 2023 ;L’extrait de compte copropriétaire pour la période 1er janvier 2021 au 1er juillet 2025 établi à la date du 3 septembre 2025.

De l’examen de ces pièces, il ressort que :

– le syndicat de copropriétaires agissant pour son syndic justifie de son habilitation en ce sens et qu’il a bien adressé une mise en demeure ainsi qu’un commandement de payer démontrant ainsi que la SCI DU PRIEURE a bien été informé des sommes dues ;

– les budgets prévisionnels et les comptes des exercices entre le 1er janvier 2020 et le 31 décembre 2025 sur la base duquel sont présentés les appels de provision sur charges ont été régulièrement approuvés en assemblés générales des 1er avril 2021, 10 mars 2022, 16 mai 2023 et 13 juin 2024, rendant certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires ;

– les appels de provision des charges et de fonds travaux et le relevé de compte copropriétaire fournis justifient la somme demandée et ce, également de manière surabondante à l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale.

Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte du 3 septembre 2025 des sommes qui ne constituent pas des charges de copropriété mais des frais, ceci pour un total de 862,13 euros. Le montant des sommes dues au titre des frais sera envisagé ci-après dans le cadre des sommes dues comme nécessaires au recouvrement.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que la SCI DU PRIEURE n’a pas acquitté dans leur intégralité ses quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3 378,35 euros (hors frais).

Sur les sommes nécessaires au recouvrement

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant le coût de la mise en demeure, des relances justifiées, des droits et émoluments facturés par les huissiers de justice et des frais exposés pour la prise d’hypothèque sur le lot des copropriétaires débiteurs.

Seuls les frais nécessaires, c’est-à-dire ceux exposés pour l’avancement de la procédure sont à la charge du copropriétaire défaillant. Tel n’est pas le cas à titre d’exemple des frais de syndic intitulés « frais de contentieux », ou des frais correspondant à la transmission des dossiers aux avocats ou aux huissiers, qui correspondent à des frais d’honoraires du syndic. En effet, l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes, constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie de ses fonctions de base et le fait que le contrat de syndic prévoie une rémunération spécifique de cette activité, à titre d’honoraires supplémentaires, n’en change pas la nature. En outre, ces frais ne doivent pas faire double emploi avec les dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ou avec les dépens.

En application de l’article précité, il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires inclut dans son décompte des sommes dues, des frais de plusieurs ordres sous les dénominations suivantes : "Mise en demeure par LRAR [K]« (52 euros) » « relance après mise en demeure [K] » (52 euros), "Facture – Vacation commandement de payer" (132,60 euros), « PASSET-DEGRUSON COMMANDEMENT DE PAYER » (140,36 euros) et « facture vacation assignation » (276 euros), pour un montant total de 862,13 euros.

Au regard des pièces produites, il apparaît que le syndicat des copropriétaires est fondé à solliciter le paiement des frais de mises en demeure à hauteur de 52 euros, qui constituent des frais nécessaires au sens du texte précité, étant précisé que leur montant est conforme au contrat de syndic.

En revanche, les frais relatifs aux commandements de payer sont compris dans les dépens tels que définis à l’article 695 du Code de procédure civile, de telle sorte qu’ils ne constituent pas les frais dont le propriétaire est redevable en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Concernant les autres frais, ils relèvent de l’article 700 du code de procédure civile ou de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété, aussi ils ne sauraient être pris en compte en ce qu’ils ne justifient pas d’un travail réel effectué par le syndic, qui excéderait de surcroît, notablement ses diligences ordinaires lesquelles sont déjà rémunérées par le syndicat des copropriétaires de manière forfaitaire, étant précisé que le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature. Ces frais n’étaient donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 et ils seront donc écartés des sommes dues.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc que la SCI DU PRIEURE doit s’acquitter de la somme de 260 euros (52 euros x 5) au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur le montant total des sommes dues

Au regard des développements précédents, il convient de condamner la SCI du PRIEURE au paiement de la somme totale de 3 638,35 euros, au titre des charges (représentant 3 378,35 euros) et des frais (représentant 260 euros) dus à la date du 3 septembre 2025, provision pour charges du 4ème trimestre 2025 incluse.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

L’article 1231-6 du même code précise que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages-intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi du défendeur, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni de la réalité du préjudice spécial qu’il aurait supporté, se distinguant du préjudice naissant du retard de paiement d’ores et déjà indemnisé par l’allocation d’intérêts moratoires par application de l’article 1231-6 du code civil.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la SCI DU PRIEURE succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer

En application de l’article 700 1° du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, la SCI DU PRIEURE qui supporte les dépens, sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE VERDUN la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, issu du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’absence de demande à ce titre, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe de la juridiction,

CONDAMNE la SCI DU PRIEURE à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE VERDUN sise 2 rue de Verdun et 4 et 6 rue de l’Argonne à SAINT FLORENTIN 89 600, représenté par son syndic la SAS [B] « Agence d’Auxerre », la somme de 3 638,35 euros (Trois mille six cent trente-huit euros et trente-cinq centimes), au titre des charges et frais arrêtés à la date du 3 septembre 2025, provision pour charges du 4ème trimestre 2025 incluse, avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE VERDUN ;

CONDAMNE la SCI DU PRIEURE à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE VERDUN, la somme de 600 euros (six cents euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI DU PRIEURE aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

La greffière La juge

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT

— SCI DU PRIEURE