TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 83/2025

N° RG 24/00241 – N° Portalis DB3N-W-B7I-C6A4

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

13 Mai 2025

E.P.I.C. DOMANYS

Représenté par la SCP REGNIER-SERRE-

FLEURIER-FELLAH-GODARD

C/

Mme [S] [M]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e GODARD Isabelle

— Mme [S] [M]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 27 Février 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 13 Mai 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. DOMANYS

RCS d’AUXERRE n° B 382 820 033

Demeurant : Office Public de l’Habitat – 9 rue de Douaumont – 89000 AUXERRE.

Représenté par M^e Isabelle GODARD de la SCP REGNIER-SERRE-FLEURIER- FELLAH-GODARD, Avocat au Barreau de SENS, substituée par M^e FLEURIER Thierry, Avocat au Barreau de SENS.

ET

DÉFENDERESSE :

Madame [S] [M]

Née le 19 Décembre 1963 à LONS LE SAUNIER (39)

Nationalité Française

Demeurant : 8 rue du Chardonnay – Logement 5 – 89800 MALIGNY.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 18 mai 2006, l’E.P.I.C. DOMANYS a donné à bail à Madame [M] [S] , un logement sis 8 rue du Chardonnay, Logement 5 à MALIGNY (89800), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 393,19 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par contrat en date du 18 mai 2006, l’E.P.I.C. DOMANYS a également donné à bail à Madame [M] [S] , un garage sis à la même adresse.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 6 décembre 2024, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait assigner en référé Madame [M] [S] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire ;

— ordonner l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef du logement et du garage ;

— condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme provisionnelle de 1 831.18 euros au titre de la dette locative, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner la locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable, comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner Madame [M] [S] au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Madame [M] [S] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que la défenderesse ne s’est pas acquittée des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de six semaines suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 1 831.18 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 27 février 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. DOMANYS, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 2 007.76 euros.

Madame [M] [S], régulièrement citée à domicile, n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 13 mai 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement citée, Madame [M] [S] n’a pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 9 décembre 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 27 février 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 2 avril 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 6 décembre 2024.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes du I de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 5 de la section IV.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que la locataire a cessé de s’acquitter régulièrement de ses loyers depuis le mois de décembre 2023.

Ainsi, l’E.P.I.C. DOMANYS a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit d’huissier de justice en date du 28 mars 2024, portant sur la somme de 1 293,38 euros.

Conformément aux dispositions de la loi du 27 juillet 2023, entrée en vigueur le 29 juillet 2023, ce commandement prévoit un délai de six semaines avant que la locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Néanmoins, ce délai de six semaines ne s’applique pas aux contrats de bail en cours avant l’entrée en vigueur de cette loi. Ainsi, quand les délais d’acquisition de la clause résolutoire indiqués sur le contrat de bail et sur le commandent de payer diffèrent, le délai prévu sur le contrat de bail prévaut.

Ainsi, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 29 mai 2024.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Madame [M] [S] ne s’est pas présentée à l’audience pour expliquer sa situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 20 janvier 2025 indique que Madame [M] [S] ne s’est pas présentée au rendez-vous proposé par le travailleur social.

Ainsi, la locataire ne justifie pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de sa dette malgré un versement de 300 euros effectué le 24 février 2025.

En conséquence, étant devenue occupante sans droit ni titre, Madame [M] [S] sera expulsée de son logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

Elle sera par ailleurs condamnée à titre provisionnel au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus (indexation incluse) si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

V. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. DOMANYS a produit un décompte démontrant que Madame [M] [S] reste devoir la somme de 2 007,76 euros à la date du 24 février 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence de la locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, la locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par l’E.P.I.C. DOMANYS sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation et la défenderesse absente ne fournit aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance, ni son montant.

Par conséquent, Madame [M] [S] sera condamnée par provision au paiement de la somme de 2 007,76 euros au titre de l’arriéré locatif, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation.

VI. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [M] [S], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [M] [S], qui supporte les dépens, sera condamnée à payer une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. DOMANYS ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux conclus entre l’E.P.I.C. DOMANYS et Madame [M] [S], le 18 mai 2006, pour le garage et le logement sis 8 rue du Chardonnay, Logement 5 à MALIGNY (89800), sont réunies à la date du 29 mai 2024 ;

ORDONNONS à Madame [M] [S] ou tout occupant de son chef, de libérer le logement et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [M] [S] ou tout occupant de son chef, d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’E.P.I.C. DOMANYS pourra, sans délai après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’E.P.I.C. DOMANYS, aux frais et risques de Madame [M] [S] ;

CONDAMNONS Madame [M] [S] à payer par provision à l’E.P.I.C. DOMANYS la somme de 2 007.76 euros (deux mille sept euros et soixante-seize centimes) représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 24 février 2025 ;

CONDAMNONS Madame [M] [S] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. DOMANYS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 25 février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Madame [M] [S] à payer à l’E.P.I.C. DOMANYS, la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [S] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,