REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

4ème chambre civile

Juge du Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Chambre 4

N° RG 24/04507 – N° Portalis DB3D-W-B7I-KJG6

MINUTE N°

JUGEMENT

DU 04 Décembre 2024

[P], [S] c/ [E]

DÉBATS :

A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 04 Décembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

COMPOSITION DE LA JURIDICTION :

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ

assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier

et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président

PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2024

ENTRE :

DEMANDEURS:

Monsieur [G] [P]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e CHATRENET

Madame [R] [S]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Olivier FAUCHEUR, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE:

Madame [U] [E]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparante, ni représentée

COPIES DÉLIVRÉES LE 04 Décembre 2024 :

1 copie exécutoire à ;

— M^e Olivier FAUCHEUR

— [U] [E]

1 copie dossier

RAPPEL DES FAITS

Par acte non daté prenant effet le 1er février 2023, monsieur [G] [P] et madame [R] [S] ont donné à bail à madame [U] [E] un logement situé [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 815 €, outre des provisions sur charges de 10 €.

Suite à divers incidents de paiement, les propriétaires ont mis en demeure leur locataire d’avoir à régulariser sa situation, par courriers des 15 novembre 2023 et 19 février 2024.

L’appartement a par ailleurs subi des dégâts des eaux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme de 2.224 € en principal ainsi qu’une sommation de justifier une assurance habitation ont été délivrés le 22 février 2024 à madame [U] [E], qui n’a pas soldé sa dette dans le délai de deux mois contractuellement prévu.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, monsieur [G] [P] et madame [R] [S] ont fait assigner madame [U] [E] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN à l’audience du 2 octobre 2024, pour voir, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, prononcer l’expulsion du locataire et obtenir la condamnation de cette dernière au paiement des sommes restant dues au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, ils demandent la réisliation judiciaire du bail, l’expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

A l’audience du 2 octobre 2024, monsieur [G] [P] et madame [R] [S], représentés par leur conseil, ont confirmé les termes de leur assignation.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile (AR revenu porteur de la mention « pli avisé non réclamé »), madame [U] [E] n’était ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience (PV de carence).

Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 4 décembre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.

Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DECISION

I/ SUR LA RESILIATION

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Var par la voie électronique le 16 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, monsieur [G] [P] et madame [R] [S] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 juillet 2024, conformément aux dispositions contractuelles du bail liant les parties, faisant échec à l’application du délai de six semaines prévu par l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 applicable aux commandements de payer délivrés à compter du 29 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ; mais l’article 24 V de cette même loi ajoute que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Le bail conclu le 1er février 2023 contient une clause résolutoire (page 7) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 22 février 2024, pour la somme en principal de 2.224 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 22 avril 2024.

L’expulsion de madame [U] [E] sera par conséquent ordonnée.

II/ SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

— Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation

Monsieur [G] [P] et madame [R] [S] produisent un décompte démontrant que madame [U] [E] reste devoir, après déduction des versements effectués directement par la CAF, la somme de 2.669 € en principal à la date du 30 avril 2024.

La défenderesse, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Compte tenu de la résolution du bail arrêtée au 22 avril 2024, les sommes dues par madame [U] [E] à compter de cette date relèvent non du défaut de paiement des loyers et charges mais de l’indemnité d’occupation due par l’occupant sans droit ni titre.

Les sommes dues au titre des loyers et charges seront donc fixées, conformément à la demande des requérants, à la somme de 2.669 euros, incluant les loyers et charges du mois d’avril 2024. Le surplus des demandes sera examiné au titre de l’indemnité d’occupation due par l’occupante sans droit ni titre.

Madame [U] [E] sera par conséquent condamnée à payer à monsieur [G] [P] et madame [R] [S] la somme de 2.669 € au titre des loyers et charges impayés entre le 1er septembre 2023 et le 30 avril 2024.

Elle sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 23 avril 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer, soit 825 euros.

Monsieur [G] [P] et madame [R] [S] sollicitent que les intérêts légaux appliqués sur la somme de 2.669 euros courent à compter du 22 février 2024 et à compter de l’assignation pour le surplus. En l’occurrence, seule la somme de 2.224 euros réclamée à titre principal aux termes du commandement de payer est susceptible de produire intérêts à compter de cette date, la différence entre les deux montants ne correspondant pas à une échéance exigible à cette date.

La somme de 2.224 euros produira ainsi intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 22 février 2024, celle de 445 euros à compter de l’assignation et les autres sommes à compter de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

— Sur les manquements reprochés à madame [U] [E]

Aux termes des dispositions de l’article 1231-1 du code civil, « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

L’article 1231-2 du même code précise par ailleurs que « Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après ».

Monsieur [G] [P] et madame [R] [S] justifient avoir fait sommation à madame [U] [E] d’avoir à justifier d’une assurance habitation mais n’en tirent toutefois comme seule conséquence que l’acquisition de la clause résolutoire, laquelle a déjà été ordonnée.

Les demandeurs reprochent par ailleurs à madame [U] [E] d’avoir manqué à son obligation de jouissance paisible.

L’article 1728 du code civil énonce que "le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° d’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° de payer le prix du bail aux termes convenus".

Ils relèvent par ailleurs qu’aux termes du bail, en son article 2.2 alinéa 5, la locataire s’est engagée à prendre en charge l’entretien courant, les menues réparations du logement et des équipements mentionnés dans le contrat ainsi que l’ensemble des réparations locatives dont la liste est définie par décret sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Ce même article précise en outre que « le locataire est responsable des dégradations ou pertes qui pourraient survenir en cours de bail dans le logement, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par la faute d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ».

Les requérants présentent une photographie adressée par message téléphonique par madame [U] [E] le 20 septembre 2023, sur laquelle apparaît une importante trace d’infiltrations sur un mur, entouré d’auréoles de moisissures. Comme le relèvent les demandeurs, un tel désordre ne peut résulter d’une fuite intervenue le jour de l’envoi du message par la locataire.

D’autres photographies montrent la chambre de l’appartement, dont les murs sont totalement délabrés et s’effritent sur des morceaux de matelas et de coussins étalés sur le sol.

Il est encore établi qu’un second dégât des eaux est intervenu en décembre 2023 et que si les propriétaires se sont rendus sur place pour couper l’eau le 20 décembre 2023, ce n’est que le 29 décembre que madame [U] [E] a indiqué que l’eau coulait encore, ce qui ressort des échanges par messages téléphoniques entre les parties.

Monsieur [G] [P] et madame [R] [S] sollicitent l’octroi de dommages et intérêts à hauteur de 3.000 euros en réparation des préjudices occasionnés.

La carence de madame [U] [E] dans le respect de son obligation d’entretien du logement est établie. S’il est justifié de ce que le comportement dilatoire de la locataire a contribué à l’aggravation du sinistre, il n’est pas établi qu’elle en est à l’origine, de sorte qu’elle ne peut être tenue pour responsable de l’entièreté des dommages. En effet, il est justifié de ce que le premier dégât des eaux provenait de l’appartement situé au-dessus de celui de la défenderesse.

Si l’accès au logement pour y mettre en œuvre les réparations et réunions d’expertise n’a pas été facilité par l’attitude de la locataire, cette dernière ayant reporté ou refusé à plusieurs reprises les rendez-vous fixés par ses propriétaires, il n’est pas invoqué que l’accès a été rendu impossible.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucun devis ni aucune facture de remise en état, pas plus qu’il n’est justifié des éventuelles indemnités versées par l’assureur des propriétaires relativement aux deux sinistres de dégâts des eaux.

Monsieur [G] [P] et madame [R] [S] ne justifient ainsi pas d’un préjudice à hauteur du montant sollicité.

En l’état de la responsabilité partielle de la locataire, il leur sera alloué une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

III/ SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [T] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir monsieur [G] [P] et madame [R] [S], madame [U] [E] sera condamnée à leur verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 décembre 2023 entre madame [U] [E] et monsieur [G] [P] et madame [R] [S] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 22 avril 2024 ;

ORDONNE en conséquence à madame [U] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour madame [U] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, monsieur [G] [P] et madame [R] [S] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE madame [U] [E] à verser à la somme de 2.669 € (décompte arrêté au 30 avril 2024, incluant les loyers et charges du mois d’avril 2024), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 2.224 € à compter du 22 février 2024, sur la somme de 445 euros à compter de l’assignation et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE madame [U] [E] à verser à monsieur [G] [P] et madame [R] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 22 avril 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE madame [U] [E] à payer à monsieur [G] [P] et madame [R] [S] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE à verser à une somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 4 décembre 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Ariane CHARDONNET, vice-présidente, et par madame Stéphanie STAINIER, greffière.

La greffière, Le Juge des Contentieux de la Protection