TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 167/2025

N° RG 25/00055 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7M2

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

06 Août 2025

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

Représenté par la SCP THUAULT-FERRARIS-

[F]

C/

M. [N] [M]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

Copie certifiée conforme délivrée à :

— M^e THUAULT Alain

— M. [N] [M]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Cécile BOURGEOIS, Juge placée affectée au Tribunal judiciaire d’AUXERRE suivant ordonnance de Monsieur Jacques BOULARD, Premier Président de la Cour d’appel de PARIS en date du 02 avril 2025, statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 12 Juin 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 06 Août 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT

RCS d’AUXERRE n° 278 900 014

Dont le siège est : 12 avenue des Brichères – BP 357 – 89006 AUXERRE.

Représenté par M^e Alain THUAULT de la SCP THUAULT-FERRARIS-CORNU, Avocat au Barreau d’AUXERRE.

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [M]

Né le 05 Novembre 1990 à GAOUAL (Guinée)

Nationalité Guinéenne

Demeurant : 9 rue de l’Argonne – Logement 16/56 – 89000 AUXERRE.

Comparant en personne.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 23 mars 2022, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a donné à bail à Monsieur [M] [N] un logement sis 9 rue de l’Argonne, Logement 16/56 à AUXERRE (89000), pour un loyer mensuel initial d’un montant de 229,22 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Par acte de Commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait signifier à Monsieur [M] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 2 202,47 euros en principal au titre des loyers et charges impayés, outre 164,39 euros de frais.

Par exploit de Commissaire de justice en date du 11 mars 2025, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait assigner en référé Monsieur [M] [N] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AUXERRE aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail dans le délai de deux mois du commandement de payer ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique dans le mois de la décision à intervenir ;

— condamner Monsieur [M] [N] au paiement de la somme provisionnelle de 1 849,05 euros au titre de la dette locative arrêtée au 14 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— condamner le locataire au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle fixée par référence au montant du loyer courant indexable comprenant la provision sur charges, jusqu’à libération effective des lieux ;

— - condamner Monsieur [M] [N] à la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— condamner Monsieur [M] [N] aux entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le requérant expose que le défendeur ne s’est pas acquitté des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui reste redevable de la somme de 1.849,05 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 12 juin 2025.

* * *

A cette audience, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT, régulièrement représenté par son conseil, réitère les termes de l’assignation et actualise sa créance à la somme de 1 005,43 euros arrêtée au 31 mai 2025, terme de mai 2025 inclus. Il indique que le locataire a effectué un versement de 630 euros le 14 mai 2025, le loyer étant désormais de 397 euros. Il précise qu’il ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [M] [N], comparaissant en personne, reconnaît le montant de la dette et sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer. Il indique avoir repris une activité professionnelle depuis le mois de janvier 2025 en intérim, pour un salaire de 1 800 euros par mois en moyenne. Il dit être en couple et avoir un enfant à charge, sa compagne ne travaillant pas.

Un diagnostic social et financier a été reçu au tribunal le 22 mai 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 6 août 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 467 du Code de procédure civile, la présente décision est rendue contradictoirement par mise à disposition au greffe de la juridiction.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 12 juin 2025.

En outre, il résulte de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public, telle que modifiée par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 qu’à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L.351-2 du Code de la construction et de l’habitation et aux articles L.542-1 et L.831-1 du Code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 18 décembre 2024, soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 11 mars 2025.

En conséquence, son action sera dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, alors applicable à la date de conclusion du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, à l’article 10 alinéa 1 de la section IV. Cette clause prévoit la résiliation des baux de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il résulte des pièces fournies par le demandeur que le locataire a cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de décembre 2023.

Ainsi, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de Commissaire de justice en date du 17 décembre 2024, portant sur la somme de 2 202,47 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Par conséquent, ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 18 février 2025.

III. Sur le montant de la dette locative

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT produit un décompte démontrant que Monsieur [M] [N] reste devoir la somme de 1 005,43 euros à la date du 11 juin 2025.

Néanmoins, les sommes sollicitées par le bailleur au titre du commandement de payer pour 139,32 euros et de l’assignation pour 36,62 euros doivent être considérées comme des dépens et non comme des créances de loyer. Ces sommes seront retranchées du total dû.

Par conséquent, Monsieur [M] [N] sera condamné par provision au paiement de la somme de 829,49 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, terme de mai 2025 inclus.

IV. Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En outre, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par les dispositions de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, prévoit que le juge peut, même d’office, accorder des délais suspensifs des effets de la clause résolutoire au locataire en situation de régler sa dette locative, et ce dans la limite de trois années pour les contrats conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de ladite loi.

En l’espèce, Monsieur [M] [N] sollicite des délais de paiement à hauteur de 200 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer la dette.

Le rapport d’enquête sociale reçu par le tribunal le 22 mai 2025 fait état de ce que Monsieur [M] [N], âgé de 35 ans, vit en concubinage et a une fille âgée de 6 mois. Il est arrivé en France en 2017 et a commencé à travailler en 2021 en qualité d’intérimaire au sein de la société FRUEHAUF et ce, jusqu’en 2024. Il a été sans activité entre le mois de mai 2024 et le mois de février 2025, ce qui explique selon lui la dette de loyer, ses revenus étant passés de 1 500 à 880 euros par mois durant cette période. Il indique que la naissance de sa fille a encore compliqué la situation financière du ménage, sa compagne ne travaillant pas. Il n’est à ce jour pas titulaire du permis de conduire mais indique à l’audience avoir retrouvé un emploi en début d’année 2025, lui procurant des revenus de l’ordre de 1 800 euros par mois. Il est en outre relevé que Monsieur [M] [N] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois de février, outre la somme de 250 à 300 euros par mois pour apurer sa dette. Enfin, l’enquêteur social relève que les droits à l’APL sont devenus effectifs récemment.

A l’audience, le bailleur a indiqué être favorable à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort enfin du décompte produit que Monsieur [M] [N] a payé au moins un loyer complet depuis l’assignation, condition désormais requise afin de pouvoir bénéficier de délais de paiement, étant précisé que Monsieur [M] [N] a même repris le paiement des loyers courants depuis le mois de février et verse en sus une somme chaque mois afin d’apurer sa dette.

Ainsi, compte tenu des versements effectués avant l’audience, de la situation actuelle du locataire et de l’accord du bailleur, il convient d’autoriser Monsieur [M] [N] à s’acquitter de sa dette par des versements mensuels de 200 euros en plus du loyer courant, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties.

Les paiements interviendront le dernier jour de chaque mois, la première mensualité devant être payée le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant toute la durée de ces délais, sous réserve qu’ils soient scrupuleusement respectés. En revanche, en cas de défaut de paiement, l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible, le bail sera automatiquement résilié, et l’expulsion du locataire ainsi que de tout occupant de son chef sera ordonnée, à moins qu’il ne quitte les lieux volontairement.

Dans un tel cas, il y a lieu de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus, indexation incluse, en cas de maintien dans les lieux et de condamner, en tant que de besoin, la défenderesse à verser cette indemnité jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux.

V. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Monsieur [M] [N], succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Monsieur [M] [N], qui supporte les dépens, sera condamné à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail entre l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT et Monsieur [M] [N], le 23 mars 2022, pour le logement sis 9 rue de l’Argonne, Logement 16/56 à AUXERRE (89000), sont réunies à la date du 18 février 2025 ;

SUSPENDONS provisoirement les effets de ladite clause ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer par provision à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 829,49 euros (huit cent vingt-neuf euros et quarante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 juin 2025, terme de mai 2025 inclus ;

AUTORISONS Monsieur [M] [N] à s’acquitter de cette somme par mensualités de 200 euros (deux cents euros) chacune, en plus du loyer courant et du règlement de la dette, jusqu’à apurement total de la dette en principal, frais, intérêts et accessoires, dans la limite de trois années, sauf meilleur accord des parties ;

DISONS que ces mensualités seront exigibles le dernier jour de chaque mois et ce, dès le dernier jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

RAPPELONS qu’en cas de respect de ces délais, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou des loyers et charges courants :

— la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible ;

— la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

— l’expulsion de Monsieur [M] [N] et de tous occupants de son chef des lieux sera poursuivie, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à l’ E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT aux frais et risques de Monsieur [M] [N] ;

CONDAMNONS en outre, dans ce cas, Monsieur [M] [N] à payer à titre provisionnel à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des loyers et charges, indexation incluse, qui auraient été dus en cas de maintien dans les lieux jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à payer à l’E.P.I.C. OFFICE AUXERROIS DE L’HABITAT la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure

civile ;

CONDAMNONS Monsieur [M] [N] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,