TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AUXERRE

Service civil – Référés

Juge des Contentieux de la Protection

5 place du Palais de Justice

BP 39

89010 AUXERRE CEDEX

Minute n° : 137/2025

N° RG 25/00043 – N° Portalis DB3N-W-B7J-C7T5

ORDONNANCE DE

RÉFÉRÉ DU :

29 Juillet 2025

Mme [R] [T]

C/

— M. [D] [I] [O]

— Mme [P] [N] [U] [L]

Le :

Copie exécutoire délivrée à :

— Mme [R] [T]

Copie certifiée conforme délivrée à :

— Mme [R] [T]

— M. [D] [I]

— Mme [P] [N]

— Préfecture de l’Yonne

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

_____________________________________________________________

Sous la présidence de Carole MARTINET, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal judiciaire, statuant en matière de référé, assistée de Valérie DRANSART, Greffier ;

Après débats à l’audience du 22 Mai 2025, l’ordonnance suivante a été mise en délibéré et mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

Décision mise à disposition conformément à l’article 453 du Code de Procédure Civile en présence de Valérie DRANSART, Greffier.

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [R] [T]

Née le 16 Avril 1943 à MIGENNES (89)

Nationalité Française

Demeurant : 47 rue de Lyon – 75012 PARIS.

Comparante en personne, assistée de Mme [S] [R], sa soeur.

ET

DÉFENDEURS :

— Monsieur [D] [I] [O]

Né le 16 Juillet 1979 à THIAIS (94)

Nationalité Française

Demeurant : 2 Bis rue du Port de Gord – 89380 APPOIGNY.

Non comparant, ni représenté.

— Madame [P] [N] [U] [L]

Née le 27 Septembre 1968 à DIJON (21)

Nationalité Française

Demeurant : 2 Bis rue du Port de Gord – 89380 APPOIGNY.

Non comparante, ni représentée.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en daté du 3 octobre 2019, Madame [T] [R] a donné à bail à Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] un logement sis 2 bis rue du Port de Gord à APPOIGNY (89380), pour un loyer mensuel initial de 650 euros, outre la provision sur charges récupérables.

Le 5 novembre 2024, un commandement de payer a été signifié à étude à Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] d’un montant de 1 950 euros au titre des loyers et des charges impayés arrêté au 5 novembre 2024.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 3 février 2025, Madame [T] [R] a signifié à Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] un congé pour vendre, avec effet au 31 octobre 2025.

Par exploits de Commissaire de justice en date du 26 février 2025, Madame [T] [R] a fait assigner Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AUXERRE, aux fins de voir :

— constater par le jeu de la clause résolutoire la résiliation du contrat de location au jour du jugement à intervenir ;

— ordonner l’expulsion des locataires et tous occupants de leur chef, si besoin est avec le concours et l’assistance de la force publique ;

— condamner solidairement à titre provisionnel les locataires au paiement de la somme de 1 950 euros représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, courus à compter de ce jour avec les intérêts de droit à compter de la décision à intervenir ;

— condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges et en subissant les augmentations légales à compter de ce jour et jusqu’à l’entière libération des lieux. Tous les règlements devant être effectués directement entre les mains du propriétaire ;

— condamner solidairement les locataires à la somme de 195 euros au titre de la clause pénale insérée au contrat de location ;

— condamner solidairement les locataires à la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance et de ses suites (article 696 du Code de procédure civile) et notamment le coût du commandement de payer, notamment le coût de la présente assignation.

A l’appui de ses prétentions, la requérante expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés des montants visés dans le commandement de payer dans le délai de deux mois suivant sa délivrance et lui restent redevables de la somme de 1 950 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 22 mai 2025.

* * *

A cette audience, Madame [T] [R], comparaissant en personne et assistée de Madame [S] [R], sa sœur, réitère les termes de l’assignation. Elle indique que les locataires ont déménagé le premier week-end du mois de mai 2025 et qu’ils sont en train de quitter le logement. Elle précise que le loyer a été réglé entre le mois de décembre 2024 et d’avril 2025 mais que le loyer du mois de mai n’a pas été réglé.

Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D], cités par dépôt de l’acte à l’Etude de Commissaire de justice, n’ont pas comparu à l’audience et ne se sont pas fait représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue le 29 juillet 2025, par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Bien que régulièrement cités, Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] n’ont pas comparu. Il sera en conséquence statué par décision réputée contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 473 alinéa 2 du Code de procédure civile.

En outre, par application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de l’action

Il résulte du III de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental pour l’hébergement et le logement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévu à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Madame [T] [R] justifie de la notification de la présente assignation au représentant de l’Etat dans le département le 28 février 2025, soit six semaines au moins avant l’audience du 22 mai 2025.

Le représentant de l’État dans le département fixe, par arrêté, le montant et l’ancienneté de la dette au-delà desquels les commandements de payer, délivrés à compter du 1er janvier 2015, pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus sont signalés par l’huissier à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives prévues à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Ce signalement est fait lorsque l’un des deux seuils est atteint, par lettre simple reprenant les éléments essentiels du commandement. Il peut s’effectuer par voie électronique selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, Madame [T] [R] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) le 6 novembre 2024 soit au moins deux mois avant de faire délivrer l’assignation du 26 février 2025.

En conséquence, son action est dite recevable.

II. Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, applicable à la date du contrat, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.

En l’espèce, le bail signé par les parties fait mention d’une clause résolutoire de plein droit en cas de non-paiement du loyer ou des charges, en page 6.

Il résulte des pièces fournies par la demanderesse que les locataires ont cessé de s’acquitter régulièrement des loyers depuis le mois de septembre 2024.

Ainsi, Madame [T] [R] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par exploit de commissaire de justice en date du 5 novembre 2024, portant sur la somme de 1 950 euros en principal.

Ce commandement prévoit un délai de deux mois avant que le locataire ne s’expose à une procédure d’expulsion, faute d’avoir réglé les sommes réclamées par le bailleur.

Ledit commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail sont réunies à la date du 6 janvier 2025.

III. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] ne se sont pas présentés à l’audience pour expliquer leur situation ou formuler une proposition de délais de paiement.

L’enquête sociale transmise au tribunal le 10 avril 2025 indique que les locataires n’ont pas réglé leur loyer en raison d’un litige qui les opposent à la bailleresse, relatif à des problèmes de moisissures, d’aération, d’infiltrations et d’électricité dans le logement. Il indique que d’après Madame [N] [P], sa santé se serait dégradée depuis son entrée dans le logement. L’enquêteur social note que le couple souhaite se maintenir dans le logement jusqu’à la fin du bail, soit le mois de novembre 2025.Il ajoute que l’APL est suspendue.

Ainsi, les défendeurs absents à l’audience et ayant quitté le logement au 31 octobre 2025, ne justifient pas être en mesure de respecter un échéancier sur une période de 36 mois maximum pour procéder au règlement de leur dette.

En conséquence, étant devenus occupants sans droit ni titre, Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] seront expulsés du logement dans les conditions prévues au présent dispositif.

IV. Sur la créance de loyer

Il résulte de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, Madame [T] [R] a produit le contrat de bail et un décompte démontrant que Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] restent devoir la somme de 1 950 euros à la date du 22 mai 2025.

Il est admis qu’une telle demande d’actualisation est recevable, même en l’absence du locataire à l’audience ou de notification de la demande nouvelle, lorsque le principe du contradictoire est respecté par sa mention dans l’assignation, le locataire connaissant le montant de la demande dès l’assignation.

En l’espèce, les pièces versées par Madame [T] [R] sont aptes à établir le caractère non sérieusement contestable de l’obligation et les défendeurs absents ne fournissent aucun élément susceptible de remettre en cause ni le principe de la créance ni son montant.

En vertu de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas. L’article 1313 du même code précise que la solidarité entre les débiteurs oblige chacun d’eux à toute la dette.

Il résulte du VI l’article 8-1 de la loi n° 89-46 du 6 juillet 1989 que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, le contrat de bail fait mention d’une clause de solidarité en page 7.

Par conséquent, Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] seront condamnés solidairement par provision au paiement de la somme 1 950 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 22 mai 2025, avec intérêts de droit à compter de la signification de la présente décision.

V. Sur l’indemnité d’occupation

L’application de la clause résolutoire a pour effet de déchoir la locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail.

Il est ainsi de droit constant que l’occupation sans droit ni titre donne lieu de plein droit au paiement, au profit du bailleur, d’une indemnité correspondant au préjudice résultant de la privation de la faculté de disposer de son bien. L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée à la fois à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Le montant de l’indemnité d’occupation sera fixé, en conséquence, en rapport avec la valeur locative du bien, soit le montant actuel du loyer avec charges, sans indexation future possible.

Les conditions de la clause résolutoire étant remplies depuis le 6 janvier 2025 et le décompte étant daté du 22 mai 2025, Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] seront condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus, indexation incluse, si le bail n’avait pas été résilié, à compter du 23 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

VI. Sur la clause pénale

Selon l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs est réputée non écrite toute clause « Qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ».

En l’espèce, le contrat de bail entre signé entre les parties contient à la section XIV des conditions générale du contrat, une clause pénale qui prévoit que « tout retard du paiement du loyer et de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10 % sur le montant des sommes dues ». Cette clause prévoit également que « Si le locataire déchu de tout droit d’occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d’expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outres les charges, une indemnité conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ».

Ainsi, en vertu des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’ordre public, cette clause sera réputée non écrite. Par conséquent, Madame [T] [R] sera déboutée de sa demande à ce titre.

VII. Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D], succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D], qui supportent les dépens, seront condamnés in solidum à payer à Madame [T] [R] une somme qu’il est équitable de fixer à 100 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret du 11 décembre 2019 et entrée en vigueur au 1er janvier 2020 pour les instances introduites après cette date, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même Code précise ainsi que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, le prononcé de l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats publics, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe de la juridiction,

RENVOYONS les parties au fond à la diligence de l’une d’entre elles, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l’action de Madame [T] [R] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre Madame [T] [R] et Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D], pour le logement situé au 2 bis rue du Port de Gord à APPOIGNY (89380), sont réunies à la date du 6 janvier 2025 ;

ORDONNONS à Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] de libérer le logement et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [T] [R] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans le local qu’il plaira à Madame [T] [R], aux frais et risques de Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] à payer par provision à Madame [T] [R] la somme de 1 950 euros (mille neuf-cent-cinquante euros) représentant les loyers et charges impayés au 22 mai 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS solidairement Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] à payer à titre provisionnel à Madame [T] [R] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 23 mai 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DÉBOUTONS Madame [T] [R] de sa demande au titre de la clause pénale;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] à payer à Madame [T] [R] la somme de 100 euros (cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Madame [N] [P] et Monsieur [I] [D] à supporter les dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et les frais de l’assignation ;

DISONS qu’une copie de l’ordonnance sera adressée par les soins du Greffe au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire par provision.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés,

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA

PROTECTION,