COUR D’APPEL DE [Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00008 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4GJ

Minute N° : 25/00004

JUGEMENT PARITAIRE DU : 02 Mai 2025

[S] [N]

Contre

[K] [P]

Notification à Mme [S] [N] (copie exécutoire + copie) : par LRAR

Le :

Notification à M. [K] [P] (copie) : par LRAR

Le :

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 02 Mai 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

ASSESSEURS BAILLEURS: M. [H] [B] et M. [O] [T]

ASSESSEUR PRENEUR : M. BRUN Didier

GREFFIER: A. RANC,

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l’Organisation Judiciaire).

Noms des juges en présence de qui le jugement a été prononcé par le Président:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

GREFFIER: A. RANC,

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR

Madame [S] [E] veuve [N]

née le 16 Novembre 1933 à [Localité 7]

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Monsieur [R] [N] (fils), muni d’un mandat écrit

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [P]

né le 09 Septembre 1983 à [Localité 9] (MAROC)

[Adresse 11]

[Adresse 10]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date de 15 mars 2021, [S] [E] veuve [N] a donné à bail à fermage à [K] [P] les parcelles cadastrées AI [Cadastre 4], AI [Cadastre 1] et AI [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 8], sans aucun fermage en contrepartie mais avec l’obligation d’entretenir et d’exploiter les parcelles et de régler la taxe d’habitation et la taxe d’arrosage.

Ces parcelles constituent un verger de pommiers autour de la maison d’habitation dans laquelle [S] [E] veuve [N] demeure.

Estimant que [K] [P] n’a pas entretenu correctement le verger et qu’il n’avait pas réglé la taxe d’arrosage, [S] [N] a fait adresser une déclaration au greffe du Tribunal paritaire des baux ruraux d’AVIGNON le 04 septembre 2024 aux fins d’obtenir :

— La résiliation du bail,

— La condamnation de l’intéressé à remettre en état le terrain par l’arrachage des arbres morts,

— Le remboursement de la taxe d’arrosage à hauteur de 845,15 euros,

— Le remboursement de la coupe de l’herbe effectuée par ses soins durant l’été 2024 pour un montant de 660,00 euros,

Au cours de l’audience de conciliation du 13 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée, le fils de [S] [N], présent à l’audience n’ayant pas de pouvoir de représentation valable.

Au cours de l’audience du 08 janvier 2025, aucune conciliation n’a pu avoir lieu entre les parties et [S] [N], représentée par son fils [R] [N], a précisé que son acte introductif d’instance était une requête et non une déclaration au greffe.

Au cours de l’audience du 12 mars 2025, [S] [N], représentée, a maintenu l’ensemble de ses demandes formulées dans son acte introductif d’instance en ajoutant une demande au titre de l’expulsion du preneur. Elle a en outre justifié de l’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception de sa mise en demeure de régler la taxe d’habitation et les frais de coupe d’arbre.

Au cours de cette audience, [K] [P] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 12 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 02 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la demande principale en résiliation du bail du 15 mars 2021 portant sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 4], AI [Cadastre 1] et AI [Cadastre 2] et l’expulsion

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que « I.-Sauf dispositions législatives particulières, nonobstant toute clause contraire et sous réserve des dispositions des articles L. 411-32 et L. 411-34, le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs suivants :

1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition;

2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation;

3° Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27.

Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants:

1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ;

2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ;

3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37, L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ;

4° Le non-respect par l’exploitant des conditions définies par l’autorité compétente pour l’attribution des biens de section en application de l’article L. 2411-10 du code général des collectivités territoriales.

Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail ».

A ce titre, il convient de préciser que l’inertie ou le fait de laisser des parcelles à l’abandon constitue des agissements de nature à compromettre l’exploitation.

Par ailleurs, l’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée en bon père de famille, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Enfin, l’article 544 du code civil expose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

*

Au cas d’espèce, [S] [N] sollicite la résiliation du bail en arguant de l’absence d’exploitation des parcelles louées. A ce titre, elle fournit dans son acte introductif d’instance, dont elle a sollicité le bénéfice au cours de l’audience du 12 mars 2025, des photographies des parcelles louées. Il ressort de celles-ci une absence d’exploitation puisque la terre apparait ne pas avoir été travaillée depuis 3 à 4 ans, ce qui correspond à la durée du bail in fine. En outre, les photographies mettent en exergue des arbres morts depuis plus d’une année et les autres arbres apparaissent non entretenus et non irrigués.

Cette inertie constitue des agissements compromettant l’exploitation puisque les terres sont laissées à l’état d’incurie conduisant à une perte de fertilité des sols à terme.

Aussi, ces agissements sont de nature à entrainer la résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail du 15 mars 2021 portant sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 4], AI [Cadastre 1] et AI [Cadastre 2] situées sur la commune de [Localité 8], à compter de la présente décision, soit le 02 mai 2025.

Eu égard à cette résiliation du bail, [K] [P] devient occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

Dès lors, il conviendra d’ordonner l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Sur la demande de paiement de la taxe d’habitation et d’arrosage,

L’article 1728 du code civil prévoit que « Le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus ».

Au cas d’espèce, il résulte du contrat de fermage du 15 mars 2021 que l’article 8 prévoit que « les taxes d’arrosage (à l’exclusions de tout droit fixe) afférentes aux concessions d’eau dont bénéficie la propriété affermée seront supportées par le preneur, qui devra les acquitter régulièrement chaque année de manière à ce que le bailleur ne soit pas inquiété à ce sujet ».

En outre, l’article 9 du même bail stipule que « le preneur acquittera en temps voulu ses impôts et contributions personnels (…), il paiera en outre, (…) tous droits, taxes et cotisations afférant aux biens loués et incombant normalement à l’exploitation à savoir :

— La ½ de l’imposition pour frais Chambre d’Agriculture,

— Le 1/5 du montant global de la taxe foncière des propriétés bâties ou non bâties ».

[S] [N] justifie de l’envoi d’un courrier recommandé avec accusé de réception en date du 17 janvier 2025 à [K] [P] lui rappelant son obligation de paiement de la taxe d’arrosage à hauteur de 845,15 euros. Elle justifie d’avoir réglé elle-même cette taxe le 18 juillet 2024.

De son côte [K] [P] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes demandées alors que le paiement d’une telle taxe résulte de l’exécution de ses obligations contractuelles.

Dès lors, il y a lieu de condamner [K] [P] à régler à [S] [N] la somme de 845,15 euros au titre de la taxe d’arrosage.

Sur la demande en paiement des frais de débroussaillage

L’article 1719 du code civil prévoit que « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations ».

[S] [N] sollicite le remboursement des frais de débroussaillage qu’elle a été contrainte d’engager au cours de l’été 2024 afin d’éviter tout incendie compte tenu de l’absence d’exploitation du fond loué.

Toutefois, force est de constater que le bailleur a pénétré sur les parcelles louées sans justifier d’une mise en demeure du preneur, de l’accord de ce dernier ou d’une autorisation judiciaire pour y procéder, au mépris de l’obligation de jouissance paisible à laquelle est assujetti le bailleur.

En outre, si [S] [N] justifie du règlement d’une somme de 660,00 euros, la facture produite ne précise pas les parcelles qui ont été débroussaillées de sorte que le Tribunal ne peut s’assurer que ce sont les parcelles litigieuses qui ont fait l’objet de l’intervention de la société PUJANTE TERRASSEMENT.

Aussi, au regard de ces éléments, la demande sera rejetée.

Sur la demande de remise en état par la condamnation du preneur à arracher les vergers abimés,

Il résulte du statut du fermage que les parties ont l’obligation d’établir un état des lieux d’entrée. Cet état des lieux d’entrée, à frais communs, est réalisé dans le mois précédant ou suivant l’entrée dans les lieux. Il a pour objet de permettre de déterminer, le moment venu, les améliorations apportées par le preneur ou les dégradations subies par les constructions, le fonds et les cultures.

À défaut d’état des lieux établi, la présomption simple de l’article 1731 du code civil s’applique de sorte que le preneur est présumé avoir reçu les bâtiments en bon état. Il est toutefois constant que cette présomption ne s’applique pas aux terres louées.

Au cas d’espèce, [S] [N] sollicite la condamnation de [K] [P] à arracher les arbres fruitiers morts du fait de son défaut d’entretien afin qu’elle puisse ultérieurement procéder à la replantation de nouveaux arbres. Cependant, aucun état des lieux d’entrée n’est fourni au Tribunal afin de permettre de comparer la situation du fonds lors de la conclusion du bail et la situation actuelle du fonds. En l’absence de ces éléments, il n’est pas possible pour le Tribunal de condamner [K] [P] à arracher les arbres morts de son fait.

Aussi, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Au regard de la solution du litige, [K] [P], partie succombante, sera condamné aux dépens.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail du 15 mars 2021 conclu entre [S] [E] veuve [N] et [K] [P] portant sur les parcelles cadastrées AI [Cadastre 4], AI [Cadastre 1] et AI [Cadastre 2], situées sur la commune de [Localité 8] à compter de la présente décision, soit le 02 mai 2025

DIT que [K] [P] devra quitter les lieux,

AUTORISE l’expulsion de [K] [P] et de tous occupants de son chef des parcelles louées, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, il pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

RAPPELLE aux parties qu’elles peuvent dresser un état des lieux de sortie par commissaire de justice si elles le souhaitent,

CONDAMNE [K] [P] à régler à [S] [E] veuve [N] la somme de 845,15 euros au titre de la taxe d’arrosage,

REJETTE les demandes de condamnations à régler la somme de 660,00 euros au titre du débroussaillage et à arracher les arbres morts,

CONDAMNE [K] [P] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 02 mai 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge et par Madame Agnès RANC, greffière.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE