COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00010 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J4K3

Minute N° : 25/00227

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.C.I. ROSYLAM,

immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n°485 141 303,

poursuites et diligences de :

S.A.S LAMY, immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le n° 487 530 099, [Adresse 2], en qualité de mandataire

Activité :

[Adresse 7]

[Localité 3]

représentée par M^e BRUMM, avocat au barreau de LYON substitué par M^e Olivier COLLION, avocat au barreau de CARPENTRAS

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [M] [B]

né le 27 Février 1984 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Adresse 5] [Adresse 6]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 18/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2022, la SCI ROSYLAM a consenti à Monsieur [M] [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 11], moyennant un loyer hors charge mensuel de de 534 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SCI ROSYLAM a fait délivrer à Monsieur [M] [B] un commandement de payer la somme de 1 240,50 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er février 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 11 juillet 2024, la SCI ROSYLAM a fait délivrer à Monsieur [M] [B] un second commandement de payer la somme de 1 959, 41 euros correspondant à l’arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2024.

En l’absence du complet paiement des sommes réclamées, la SCI ROSYLAM a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon, Monsieur [M] [B] par acte de commissaire de justice délivré le 04 novembre 2024 afin qu’il :

constate l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonne son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;le condamne à lui régler la somme de 1 893,41 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au mois de novembre 2024 ;le condamne à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux ;le condamne à lui régler la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens.

Après un premier renvoi en date du 21 janvier 2025, l’affaire est plaidée le 18 mars 2025.

Suivant courrier du 19 février 2025, la commission de surendettement du Vaucluse a informé la SCI ROSYLAM de la recevabilité du dossier de surendettement de Monsieur [M] [B], étant précisé que, par exception, cette décision n’entraîne pas la suspension ou l’interdiction des procédures d’exécution en ce qui concerne les dettes locatives lorsqu’une décision judiciaire accorde au débiteur des délais de paiement pour éviter leur expulsion.

A l’audience du 18 mars 2025, la SCI ROSYLAM, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, Monsieur [M] [B] a comparu en personne et a reconnu la dette locative mais a sollicité des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire afin de pouvoir se maintenir dans les lieux. Il a affirmé être en passe de régulariser sa situation. Il a fait valoir qu’il avait repris le paiement des loyers courants.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 13] réalisé le 13 janvier 2025 mentionne que Monsieur [M] [B] est célibataire sans enfant, et qu’il perçoit une rémunération mensuelle d’un montant de 2 071 euros. Il est fait état de la mauvaise gestion budgétaire de Monsieur [M] [B]. Il est précisé une régularisation à venir de la situation suite à la mise en vente par ses soins d’un bien reçu en succession.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 13], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 13 novembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 21 janvier 2025 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CCAPEX du [Localité 13] a été avisée le 05 mars 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 04 novembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (a de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 15 octobre 2022 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article VIII qui prévoit que la location sera résiliée de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que la SCI ROSYLAM a fait signifier à Monsieur [M] [B] le 11 juillet 2024 un dernier commandement de payer la somme de 1 959,41 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 1er juillet 2024 ;

Qu’il apparaît à la lecture du décompte produit à l’audience que la locataire n’a pas payé en totalité la somme qui lui était réclamée dans le commandement ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la SCI ROSYLAM depuis le 11 septembre 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, la SCI ROSYLAM a produit un dernier décompte arrêté au 04 mars 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) de 4 139,21 euros, loyer de mars 2025 inclus ;

Qu’ainsi, Monsieur [M] [B] sera condamné à payer à la SCI ROSYLAM la somme de 4 139,21€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 04 mars 2025, terme de mars 2025 inclus.

*

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent ;

Qu’enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ; que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; que, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’en l’espèce, il ressort à la fois d’un email en date du 18 mars 2025 et d’une preuve de virement de la même date que Monsieur [M] [B] a bien repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience en effectuant un virement d’un montant du loyer courant (636,29€ le 10 mars 2025) à la demanderesse, et ce même si ce virement a été adressé sur le compte bancaire du gestionnaire de la location dont la banque lui a fermé ses comptes ; que Monsieur [M] [B] sollicite des délais de paiement pour s 'acquitter de sa dette, et ce alors qu’il doit mettre en vente un bien immobilier reçu dans le cadre d’une succession, ce qui lui permettra de s’acquitter peut-être par anticipation de sa dette locative ; qu’il convient en conséquence d’accorder les délais de paiement sollicités ;

Qu’il y a, dès lors, lieu d’octroyer à Monsieur [M] [B] un délai de paiement par mensualités de 115 €, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent ;

Que Monsieur [M] [B] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés ; que, dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; que si Monsieur [M] [B] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Monsieur [M] [B] ne sera pas expulsé ;

Qu’en revanche, si Monsieur [M] [B] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise ;

Que dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [M] [B] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; que par ailleurs, Monsieur [M] [B] sera condamné à payer à la SCI ROSYLAM, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 636,29€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise ;

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu que l’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [M] [B] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [M] [B] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI ROSYLAM a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI ROSYLAM concernant le contrat de bail du 15 octobre 2022 consenti à Monsieur [M] [B] et portant sur un local à usage d’habitation et un garage sis [Adresse 11] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 11 septembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à payer à la SCI ROSYLAM la somme de 4 139,21€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 04 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [M] [B] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 115€ les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATE en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

AUTORISE en ce cas l’expulsion de Monsieur [M] [B] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas Monsieur [M] [B] à payer à la SCI ROSYLAM une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 636,29€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

RAPPELLE que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 13] ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] à régler à la SCI ROSYLAM la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [M] [B] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 29 avril 2025,

Le Greffier Le Juge