COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00448 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4KQ

Minute N° : 25/00113

JUGEMENT DU 04 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Jean-philippe DANIEL

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

copie au préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

S.A. IMMOBILIERE MEDITERANEE – 3F SUD

[Adresse 4]

[Localité 1]

représentée par M^e Jean-philippe DANIEL, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [K] [G],

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

lors du délibéré et de Madame Anaëlle COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 7/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 01 janvier 2018, la S.A d’HLM NEOLIA a consenti à Monsieur [K] [G] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 333,20 euros hors charges.

Aux termes d’un acte notarié reçu le 17 avril 2019, la société NEOLIA a cédé ledit bien à S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD.

Par exploit en date du 09 avril 2024, la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD a fait délivrer à Monsieur [K] [G] un commandement de payer la somme de 1.569,52 euros correspondant aux loyers et charges non réglés, selon décompte arrêté au 02 avril 2024 et terme de février 2024 inclus, outre les frais.

Faute de règlement des sommes dues, la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [K] [G] par acte de commissaire de justice délivré le 23 octobre 2024 aux fins de :

constater la résiliation judicaire du bail liant les parties aux torts exclusifs du locataire pour défaut de paiement des loyers ;

d’ordonner l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,

condamner le requis à lui régler la somme de 2.523,82 euros au titre de la dette locative arrêtée au 23 septembre 2024,

condamner le requis à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, jusqu’à complète libération des lieux ;

condamner les requis à lui régler la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

L’affaire est retenue à l’audience du 07 janvier 2025, lors de laquelle la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD comparait représentée. Elle sollicite le bénéfice de ses écritures soutenues oralement et s’oppose à des délais de paiement.

Monsieur [K] [G] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la préfecture du [Localité 7] avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 04 mars 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représentée, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 7], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique du 24 avril 2024, au moins six semaines avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX du [Localité 7] a été avisé le 10 avril 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En droit, l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

Encore, l’article 1728 du Code civil dispose que le preneur à bail est tenu d’user paisiblement de la chose louée et de payer le prix du bail au terme convenu.

*

En l’espèce, la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD sollicite la résiliation du contrat de bail conclu au bénéfice de Monsieur [K] [G] au vu d’un manquement grave de ce dernier à son obligation de s’acquitter de ses loyers et charges.

Il ressort du contrat de bail signé entre les parties que Monsieur [K] [G] s’est obligé à verser au bailleur un loyer de 418,54 euros (charges comprises).

Faute de respect par le locataire de cette obligation, la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD a fait notifier à Monsieur [K] [G] un commandement de payer en date du 09 avril 2024, démontrant une dette locative d’un montant de 1.589,52 euros ainsi que deux relances en date du 21 août et du 4 septembre 2024.

Malgré ces sommations, Monsieur [K] [G] ne s’est pas acquitté des sommes dues au titre de son contrat de location, et la dette locative a continué d’augmenter, passant à 2.523,82 euros à la date de l’assignation et à 2.328,86 euros à la date de l’audience.

Il est de jurisprudence constante que l’irrégularité dans le paiement des loyers et charges par le locataire est de nature à justifier la résiliation judiciaire du bail d’habitation.

En l’espèce, malgré la relance effectuée par la société bailleresse et le temps laissé à Monsieur [K] [G] pour régulariser sa situation, ce dernier n’a pas procédé à l’apurement de son solde débiteur malgré des versements en septembre, novembre et décembre 2024 ne s’est pas plus présenté à l’audience pour tenter d’exposer sa situation et les raisons de ses manquements

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il y a lieu de prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 01 janvier 2018 que les locataires sont tenus de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

La S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD produit un nouveau décompte à la date du 31 décembre 2024 pour la somme de 2.328,86 euros. Cette somme bien que pas contradictoire, étant plus favorable au défendeur, elle sera retenue.

Monsieur [K] [G] ne justifie pas d’avoir réglé la somme susvisée.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler à la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD la somme de 2.328,86 euros, échéance de décembre 2024 incluse, et décompte arrêté au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter 23 octobre 2024, date de l’assignation, les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation judiciaire du bail Monsieur [K] [G] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [K] [G] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [K] [G] à verser à la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD une somme correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 01 janvier 2025 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Monsieur [K] [G] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles que le demandeur a pu exposer pour la présente procédure.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par La S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 2] loué par Monsieur [K] [G] suivant contrat de bail du 01 janvier 2018 ;

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail souscrit le 01 janvier 2018, et ce à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à payer à la S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD la somme de 2.328,86 euros, décompte arrêté au 31 décembre 2024, et échéance de décembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2024, date de l’assignation ;

CONSTATE que Monsieur [K] [G] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 10 juin 2024 ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [K] [G] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à régler à La S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD une indemnité d’occupation correspondant au montant mensuel des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, charges comprises, somme due à compter du 01 janvier 2025 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 7] ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] à régler à La S.A IMMOBILIERE MEDITERANNEE – 3F SUD la somme de 300 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 04 mars 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par la greffière

La Greffière La Juge