COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00046 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J62D

Minute N° : 25/00281

JUGEMENT DU 20 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Jean-philippe DANIEL

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Etablissement public INSTITUT CALVET anciennement dénommé Fondation Calvet, Etablissement public

immatriculé au RCS [Localité 5] N°298 400 623

Activité :

[Adresse 3]

[Localité 4] / FRANCE

représentée par M^e Jean-philippe DANIEL, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [E]

né le 22 Août 1969 à [Localité 7]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 25/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 mai 2018 avec effet à compter du 1er juin 2018, l’établissement public L’INSTITUT CALVET a consenti à [H] [E] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 330,00 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 300,00 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 08 novembre 2024, l’établissement public L’INSTITUT CALVET a fait délivrer à [H] [E] un commandement de payer la somme totale de 5922,89 euros selon décompte arrêté au 06 novembre 2024 et dont la somme de 5757,98 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, l’établissement public L’INSTITUT CALVET a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [H] [E] par acte de commissaire de justice délivré le 21 janvier 2025 aux fins d’obtenir :

La résiliation du bail ;l’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,le règlement de la somme de 6042,70 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 17 décembre 2024,le règlement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieuxle règlement de la somme de 1500,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 25 mars 2025, l’établissement public L’INSTITUT CALVET, comparant et/ou représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Il a fait état d’une dette actualisée au 25 mars 2025 à hauteur de 6146,07 euros.

Au cours de cette audience, [H] [E] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

A l’audience du 25 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 22 janvier 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 25 mars 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 13 novembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation judiciaire du bail :

L’article 1741 du code civil prévoit que le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du [H] [E] de remplir leurs engagements.

Il résulte des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement des loyers du locataire prévue à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

Au cas d’espèce, il ressort du décompte produit que le locataire a irrégulièrement payé ses loyers ou de façon incomplète depuis le mois de juin 2022. A ce titre, au titre de l’année 2023, il n’a réglé que trois mois sur l’année et au cours de l’année 2025 il n’a payé que 4 mois sur toute l’année.

Il résulte des documents produits par le bailleur que l’arriéré de loyers et charges s’élève à la somme de 6042,70 euros au 17 décembre 2024.

Le non-paiement ou l’irrégularité du paiement des loyers étant établi de manière relativement ancienne et récurrente de la part de la locataire, il constitue un manquement suffisamment grave à ses obligations justifiant que soit prononcée la résiliation du bail. En effet, le paiement des loyers est la nécessaire contrepartie de l’occupation des lieux.

La créance des bailleurs est établie, elle est certaine et exigible.

En conséquence, il convient de prononcer la résiliation du bail avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 28 mai 2018, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’établissement public L’INSTITUT CALVET produit un décompte arrêté au 25 mars 2025 à hauteur de 4146,07 euros. Toutefois, aucune justification de la communication au défendeur de ce décompte actualisé n’a été transmis au Tribunal afin de s’assurer de son caractère contradictoire.

Aussi, il convient de tenir compte du décompte adressé avec l’assignation et arrêté au 17 décembre 2024 à hauteur de 6042,70 euros.

[H] [E] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [H] [E] sera condamné à régler à l’établissement public L’INSTITUT CALVET la somme de 6042,70 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 17 décembre 2024. Il sera également condamné au besoin à régler les loyers dus entre le 17 décembre 2024, et le 20 mai 2025, date de la résiliation du bail.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de la résiliation du bail au jour de la présente décision, soit le 20 mai 2025, [H] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [H] [E] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [H] [E] constitue une faute et cause un préjudice à l’établissement public L’INSTITUT CALVET qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de l’établissement public L’INSTITUT CALVET.

En l’espèce, il convient de condamner [H] [E] à verser à l’établissement public L’INSTITUT CALVET, une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 21 mai 2025, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

[H] [E] sera donc condamné à verser à l’établissement public L’INSTITUT CALVET la somme de 398,24 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[H] [E] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 08 novembre 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [H] [E] à verser une somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles que l’établissement public L’INSTITUT CALVET a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par l’établissement public L’INSTITUT CALVET concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], loué par [H] [E] suivant contrat de bail du 28 mai 2018,

PRONONCE la résiliation du bail du 28 mai 2018 conclut entre l’établissement public L’INSTITUT CALVET et [H] [E] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 2], à compter de la présente décision, soit le 20 mai 2025,

CONDAMNE [H] [E] à payer à l’établissement public L’INSTITUT CALVET, la somme de 6042,70 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 17 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse),

CONDAMNE au besoin [H] [E] à payer à l’établissement public L’INSTITUT CALVET, la somme mensuelle de 398,24 euros au titre des loyers et chargés au titre des loyers et charges au titre de la période du 1er janvier 2025 au 20 mai 2025,

CONSTATE que [H] [E] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 21 mai 2025,

AUTORE l’expulsion de [H] [E] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [H] [E] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 398,24 euros,

CONDAMNE [H] [E] à régler à l’établissement public L’INSTITUT CALVET une indemnité d’occupation de 398,24 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 21 mai 2025 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8],

CONDAMNE [H] [E] à régler à l’établissement public L’INSTITUT CALVET la somme de 300,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [H] [E] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 08 novembre 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 20 mai 2025

Le Greffier Le Juge