COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00401 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2SS

Minute N° : 25/00127

JUGEMENT DU 11 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS,

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Madame [I] [J] épouse [N]

Monsieur [U] [N]

copie au préfet

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [W] [Z]

né le 06 Juin 1933 à [Localité 9]

de nationalité Française

Profession : Retraité(e)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [H] [Z]

née le 09 Février 1937 à [Localité 5]

de nationalité Française

Profession : Retraité(e)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON substituée par M^e Nina DORCHIES, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [I] [J] épouse [N]

née le 17 Février 1978 à [Localité 7]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparante en personne

Monsieur [U] [N]

né le 06 Août 1974 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré, et de Madame Anaelle COURTOIS, Greffier, lors des débats

DEBATS : 11/2/25

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing privé du 18 juillet 2019, Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] ont consenti à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1 285 euros, hors charges, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 mai 2024, Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] ont fait délivrer à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] un commandement de payer et de justifier de l’assurance, la somme de 2 544,49 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 28 mai 2024, outre les frais.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J], par acte de commissaire de justice délivré le 20 août 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;ordonner leur expulsion ainsi que de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autoriser la séquestration des biens mobiliers éventuellement présents dans les lieux ;les condamner solidairement à leur régler la somme de 3 437 euros au titre de la dette locative due au 31 juillet 2024 ;les condamner solidairement à leur régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, jusqu’à complète libération des lieux ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 500€ à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;les condamner solidairement à leur payer la somme de 500€ au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire est fixée initialement au 22 octobre 2024 et plaidée une première fois le 12 novembre 2024.

Par jugement en date du 10 décembre 2024, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats afin que les demandeurs s’expliquent sur la régularisation de l’arriéré locatif et les décomptes produits.

L’affaire est renvoyée au 11 février 2025 où elle est plaidée.

A l’audience, Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] représentés, fournissent les documents sollicités et indiquent s’opposer à tout délai de paiement. Ils précisent que la dette locative s’établit au 24 janvier 2025 à la somme de 4 899,48€.

Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] ont comparu en personne et ont sollicité de pouvoir s’acquitter de leur dette locative sur une période de 36 mois, expliquant qu’ils avaient pour projet de quitter les lieux avant le mois de juin 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 21 août 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 22 octobre 2024 ;

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que toutefois, les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Que l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du Code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 18 juillet 2019 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers ;

Que Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] ont fait signifier à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] le 30 mai 2024 un commandement de payer la somme de 2 544,49 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 28 mai 2024 ;

Que les locataires ne démontrent pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai légal qui leur était imparti pour y procéder, comme en atteste le décompte produit à l’audience ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au bénéfice de Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] depuis le 30 juillet 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] ont produit un dernier décompte arrêté au 24 janvier 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) de 4 899,48 euros, loyer de janvier 2025 inclus ;

Que le contrat de bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité ;

Qu’ainsi, Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] seront condamnés solidairement à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 4 899,48€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 24 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

*

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du Code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative ; que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent ;

Qu’enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge ; que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge ; que ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; que si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; que, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ;

Qu’en l’espèce, il ressort du décompte produit par Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] que Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] ont bien repris le paiement intégral de leur loyer courant avant l’audience ; que Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] sollicitent un délai de paiement étalé sur une période de 36 mois, délai auquel Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] s’opposent ;

Que Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] sollicitent la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] s’opposent également ;

Que toutefois, Madame [I] [J] a produit à l’audience un contrat de travail à durée indéterminée en date du 03 février 2025, expliquant que cet emploi lui permettrait de s’acquitter de la dette locative du couple en sus du paiement du loyer courant ;

Qu’il y a, dès lors, lieu d’octroyer à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] un délai de paiement par mensualités de 136€, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent ;

Que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus ; que si Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] ne seront pas expulsés ;

Qu’en revanche, si Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité de leur loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise ;

Que dans cette hypothèse, l’expulsion de Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ; que par ailleurs, Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] seront solidairement condamnés à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z], à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du Code civil et à compter de la résiliation du bail, la somme de 1 482,08€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise ;

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît d’une part que les demandeurs n’ont formé aucune demande visant à assortir les sommes réclamées aux défendeurs des intérêt au taux légal ;

Que d’autre part, il apparaît qu’ils ne démontrent pas que les défendeurs aient fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas les sommes réclamées, ce défaut de paiement pouvant avoir pour origine l’impécuniosité, le seul défaut de paiement ne pouvant s’analyser en lui-même comme un acte de mauvaise foi ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par les demandeurs sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] qui succombent à l’instance seront condamnés in solidum aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] ont pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] concernant le contrat de bail du 18 juillet 2019 consenti à Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 2] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 4 899,48€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 24 janvier 2025, terme de janvier 2025 inclus ;

AUTORISE Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 136€ les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le quinzième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 15 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATE en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

AUTORISE en ce cas l’expulsion de Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] et de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT en ce cas qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE en ce cas solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] à payer à Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter de la résiliation du bail, fixée à la somme de 1 482,08€ égale au montant du loyer augmenté des charges tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] de leur demande d’indemnisation au titre de la résistance abusive ;

ET PAR AILLEURS

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] à régler à Monsieur [W] [Z] et Madame [H] [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [I] [J] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 11 mars 2025,

Le Greffier Le Juge