TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Affaire : E.U.R.L. ELMAS

c/

[M] [K] épouse [X]

N° RG 24/00482 – N° Portalis DBXJ-W-B7I-INV3

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :

à :

la SARL [O] – MIGNOT – 81Me Adrien UBERSCHLAG – 72

ORDONNANCE DU : 13 JANVIER 2025

ORDONNANCE DE REFERE

Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de Dijon, assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE :

E.U.R.L. ELMAS

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par M^e Patrice [O] de la SARL [O] – MIGNOT, demeurant [Adresse 6], avocats au barreau de Dijon,

DEFENDERESSE :

Mme [M] [K] épouse [X]

née le 29 Août 1948 à [Localité 11] (HAUTE MARNE)

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par M^e Adrien UBERSCHLAG, demeurant [Adresse 1], avocat au barreau de Dijon,

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 13 novembre 2024 et mise en délibéré au 8 janvier 2025, puis prorogé au 13 janvier 2025 où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 31 mars 2007, Mme [M] [X] a donné à bail commercial à M. et Mme [H] des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 10].

Par acte authentique du 16 mai 2022, M. [D] [F] a acquis le fonds de commerce exploité par la SARL Le Dani Gourmand qui était venue aux droits de M. et Mme [H]. La société Elmas dont le gérant est M. [D] [F] s’est substitué à lui pour l’acquisition du fonds de commerce.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la société Elmas a assigné Mme [X] en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir, au visa des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, des articles 145, 514 et suivants du code de procédure civile :

— déclarer recevable son action introduite devant la juridiction de céans ;

À titre principal,

— déclarer recevable l’exception d’inexécution invoquée par la société Elmas pour défaut d’exécution des obligations de Mme [X] lui incombant en sa qualité de bailleresse ;

— autoriser la société Elmas à consigner les loyers et charges dus en exécution du bail commercial entre les mains d’un séquestre qu’il appartiendra à la juridiction de désigner ;

— ordonner la désignation d’un expert judiciaire ;

En tout état de cause,

— condamner Mme [M] [X] à verser à la société Elmas une somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [X] aux entiers dépens ;

— condamner Mme [X] aux frais de consignation d’expertise.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions n°1 du 13 novembre 2024), la société Elmas a maintenu l’ensemble de ses demandes et a en outre sollicité le rejet de l’ensemble des demandes formulées par Mme [X].

La société Elmas expose que :

elle subit de nombreux désordres depuis la prise de possession des lieux. Ces désordres ont fait l’objet d’un procès-verbal de constat le 21 novembre 2023 révélant la présence d’infiltrations ;

un courrier de mise en demeure a été adressé le 12 avril 2024 à la bailleresse pour l’inviter à effectuer les travaux de nature à mettre fin aux désordres. Cette dernière s’y est refusée mais a toutefois accepté une participation à hauteur de 6 000 € ;

les travaux n’ont toujours pas été réalisés à ce jour ;

le bailleur est légalement tenu d’une obligation de jouissance paisible et de délivrance conforme du bien loué. Or, le premier étage et le sous-sol de l’immeuble loué sont sujets à d’importantes infiltrations. Ces désordres remettent en question l’état de la structure et impactent le système électrique ; le bail commercial stipule également que les grosses réparations sont à la charge de la bailleresse ;

le bien loué est impropre à sa destination depuis plusieurs années et Mme [X] avait conscience de ces désordres. Seule une exploitation partielle des locaux est actuellement envisageable par la société preneuse ;

la société Elmas entend donc soulever l’exception d’inexécution au regard des manquements suffisamment graves de la bailleresse à ses obligations contractuelles ; elle est ainsi fondée à solliciter l’autorisation de consigner les loyers échus sur un compte CARPA ;

il ne saurait en outre être fait droit à la demande reconventionnelle de la défenderesse dans la mesure où, si la dette locative n’est pas contestée, une demande de consignation des loyers a été formulée ;

il apparaît enfin nécessaire de mettre en œuvre une expertise de nature à établir l’origine précise des désordres et leurs liens avec les obligations contractuelles de la bailleresse. Cette dernière ne peut prétendre à un défaut d’entretien des locaux alors que des débuts de travaux ont eu lieu deux ans après la prise de possession des lieux et seulement après mise en demeure.

A l’audience du 13 novembre 2024, l’EURL Elmas a maintenu l’ensemble de ses demandes.

Aux termes de ses dernières conclusions (conclusions en défense et reconventionnelles n°2 du 8 novembre 2024), Mme [X] a demandé au juge des référés de :

Sur les demandes de l’EURL Elmas,

— dire n’y avoir lieu à référé ;

— débouter l’EURL Elmas de ses fins et prétentions ;

Subsidiairement,

— lui donner acte de ses protestations et réserves sur la demande d’expertise ;

— modifier la mission de l’expert, incompétent pour statuer sur le respect de l’obligation de délivrance du bailleur ;

— rappeler que la mesure d’expertise sera effectuée aux frais avancés de la société Elmas ;

Sur la demande reconventionnelle,

— condamner l’EURL Elmas à lui verser la somme de 8 744 € à titre provisionnel au titre des loyers impayés et charges ;

En tout état de cause,

— condamner l’EURL Elmas à lui verser la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EURL Elmas aux dépens ;

— débouter le même pour le surplus.

Mme [X] soutient que :

la société Elmas entend gérer le local comme bon lui semble et a notamment retiré le chauffe-eau du sous-sol sans son autorisation ;

en réponse au courrier de mise en demeure qui lui a été adressé, elle a refusé d’effectuer les travaux mais a accepté une prise en charge du remplacement de la pompe de relevage, soit un montant de 4 982, 57 € ;

il ressort du constat d’huissier que les moisissures constatées n’affectent aucun élément de structure ni aucun équipement primordial. Dès lors, la sécurité des occupants n’est aucunement compromise. L’état du local s’explique en outre par l’usage non-conforme et l’absence d’entretien des lieux par le preneur ;

en outre, le rez-de-chaussée, soit le niveau consacré à la restauration, n’a pas été visité par l’huissier de justice. Or, celui-ci ne semble pas concerné par les désordres puisque la demanderesse y poursuit l’exploitation de son fonds de commerce. La demanderesse soulève d’ailleurs des désordres affectant le système électrique sans produire le moindre élément allant en ce sens ;

le contrat de bail ne met à sa charge que les grosses réparations et renvoie à l’article 606 du code civil. Or, aucun des désordres invoqués ne met en péril le clos, le couvert ou encore la sécurité des occupants ou l’utilisation des réseaux ;

l’action en justice de la société Elmas s’avère en réalité être une manœuvre opportuniste puisqu’elle a cessé de payer ses loyers depuis le mois de juin 2024 ;

elle estime que sa demande reconventionnelle de provision au titre de loyers impayés est justifiée dans la mesure où le preneur ne paie plus depuis le mois de juin 2024 alors que son obligation n’est pas sérieusement contestable ;

elle s’oppose également à la demande d’expertise dans la mesure où le constat fait apparaître un manque d’entretien et non des désordres.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la demande principale de séquestre judiciaire et sur l’exception d’inexécution des obligations de la bailleresse.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835, il peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 1961 du code civil, « La justice peut ordonner le séquestre :

1° Des meubles saisis sur un débiteur ;

2° D’un immeuble ou d’une chose mobilière dont la propriété ou la possession est litigieuse entre deux ou plusieurs personnes ;

3° Des choses qu’un débiteur offre pour sa libération. »

Il résulte de la combinaison de ces textes qu’une mesure de séquestre judiciaire, mesure provisoire et conservatoire prévue à l’article 1961 du code civil peut être ordonnée en référé s’il existe un litige sérieux opposant les parties ainsi qu’une situation d’urgence au sens de l’article 834 du code de procédure civile ou un dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

En l’espèce, il convient de constater que le demandeur ne précise pas sur quel fondement il demande au juge des référés d’ordonner le séquestre judiciaire des loyers et charges dus en exécution du bail commercial, ne justifiant pas du caractère d’urgence exigé par l’article 834 du code de procédure civile ou du dommage imminent au sens de l’article 835 du code de procédure civile.

La société Elmas fait au contraire valoir l’exception d’inexécution de ses obligations par la bailleresse en invoquant le non-respect de l’obligation mise à sa charge d’une jouissance paisible du bien loué et le refus de prendre à sa charge les travaux nécessaires pour mettre fin à des désordres qui remettent en cause l’état de la structure et impactent le réseau électrique, le bail commercial prévoyant que les grosses réparations sont à la charge de la bailleresse.

La bailleresse Mme [X] conteste le non-respect de son obligation de délivrance ; elle conteste que les infiltrations et désordres liés à l’humidité dans le sous-sol et au 1er étage empêchent l’exploitation du local commercial, le rez de chaussée, niveau consacré à la restauration n’ayant pas été concerné par le constat du commissaire de justice et conteste que le constat du commissaire de justice établisse un impact sur le réseau électrique ; elle conteste que les réparations nécessaires soient des grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil auquel se réfère le bail commercial et soient donc à sa charge et fait valoir qu’il s’agit de réparations d’entretien, le défaut d’entretien étant imputable au preneur ; elle fait également valoir que le preneur n’a fait aucun grief lors de son entrée dans les lieux en 2022 ; elle ajoute qu’elle a pris en charge le remplacement de la pompe de relevage pour un montant de 4 982,57 €.

Il résulte du contrat de bail commercial que sont mises à la charge du locataire les réparations locatives ou d’entretien à l’exception des grosses réparations visées par l’article 606 du code civil.

Au sens de l’article 606 du code civil, les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale.

Eu égard aux contestations sérieuses soulevées , il n’appartient pas au juge des référés mais au juge du fond de se prononcer sur la nature des réparations et leur prise en charge par le bailleur ou par le preneur et le juge des référés ne saurait en conséquence se prononcer sur l’exception d’inexécution invoquée par la société Elmas pour défaut d’exécution des obligations de Mme [X] lui incombant en sa qualité de bailleresse.

Il convient en conséquence de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de séquestre judiciaire fondée sur l’exception d’inexécution et de débouter la société Elmas de leurs demandes.

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile dispose : “S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction également admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.”

Le demandeur à la mesure d’instruction, s’il n’a pas à démontrer la réalité des faits qu’il allègue, doit justifier d’éléments rendant crédibles ses suppositions, ne relevant pas de la simple hypothèse, en lien avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction, la mesure demandée devant être pertinente et utile.

En l’espèce, il résulte du procès-verbal de constat d’huissier du 21 novembre 2023 que la société Elmas justifie d’un intérêt légitime à voir ordonner une expertise judiciaire sur les désordres affectant le sous-sol et le premier étage des locaux commerciaux en question pour déterminer leur existence, leur origine et leurs causes et s’ils sont susceptibles de porter atteinte à la solidité de l’ouvrage.

Il convient dès lors de faire droit à la demande d’expertise de la société Elmas, en application de l’article 145 du code de procédure civile, avec la mission retenue au dispositif qui exclut la question de l’obligation de délivrance ne relevant pas de la compétence technique de l’expert.

L’expertise est ordonnée aux frais avancés de la société Elmas dès lors que la défenderesse à une demande de mesure d’instruction, ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, ne peut être considérée comme une partie perdante , cette mesure d’instruction n’étant pas destinée à éclairer le juge d’ores et déjà saisi d’un litige mais n’étant ordonnée qu’au bénéfice de celui qui la sollicite en vue d’un éventuel futur procès au fond.

Sur la demande reconventionnelle de provision de Mme [X]

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision , tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle , que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l’espèce, Mme [X] communique un relevé du compte de la SARL Elmas à compter du 1er mars 2024 qui établit qu’à compter du mois de juin 2024, les loyers commerciaux n’ont pas été réglés, ce qui porte le solde débiteur pour les loyers impayés de juin, juillet, août, septembre, octobre 2024 et la provision sur la taxe foncière à la somme globale de 8 744 € TTC.

La société Elmas ne conteste pas cet impayé locatif mais a fait valoir l’exception d’inexécution de son obligation de délivrance par la bailleresse pour demander le séquestre des sommes dues au titre des loyers, demande dont il a été débouté.

Il n’existe en conséquence aucune contestation sérieuse s’opposant à la demande de provision et la société Elmas est condamnée à payer à Mme [X] la somme de 8 744 € à valoir sur les loyers et charges impayés.

Sur les dépens et les frais irrépétibles

Mme [X], défenderesse à la demande d’expertise ne peut être considérée comme une partie perdante, d’autant que le juge des référés a fait droit à ses autres prétentions et demandes, si bien que les dépens seront provisoirement laissés à la charge de la société Elmas.

Pour les mêmes motifs , la société Elmas est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La société Elmas est condamnée à verser à Mme [X] la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de séquestre,

Déboutons la société Elmas de sa demande de ce chef ,

Ordonnons une expertise confiée à :

M. [I] [Z]

[Adresse 9]

Mail : [Courriel 12]

expert inscrit sur la liste établie par la cour d’appel de [Localité 10], avec mission de :

1. Convoquer les parties ;

2. Se rendre au [Adresse 3] à [Localité 10] ;

3. Entendre les parties en leurs explications et se faire remettre tous les documents et pièces qu’il jugera nécessaires pour assumer sa mission ;

4. S’entourer de tous renseignements, à charge d’en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s’il y a lieu l’avis de tout spécialiste de son choix ;

5. Établir un historique succinct des éléments du litige ;

6. Examiner les lieux afin de déterminer l’existence des désordres allégués dans l’assignation et produire toutes photographies utiles ;

7. Déterminer la nature, la cause et l’origine de ces désordres ;

8. Dire si les désordres proviennent d’une erreur de conception, d’une mauvaise exécution, d’un vice de fabrication, d’un manquement aux régles de l’art ou aux prescriptions d’utilisation des matériaux, d’un défaut d’entretien, d’une négligence dans l’entretien ou l’exploitation des ouvrages ;

9. Dire si les désordres sont de nature à nuire à la solidité de l’ouvrage ou à le rendre impropre à sa destination ;

10. Décrire les travaux de remise en état pour remédier définitivement aux désordres, préciser leur durée et chiffrer, le cas échéant, le coût de la remise en état ;

11. Fournir tous les renseignements et éléments techniques propres à permettre à la juridiction saisie de déterminer la responsabilité encourue ainsi que la nature et le quantum des préjudices subis par le demandeur ;

Disons que l’expert pourra s’adjoindre tout spécialiste de son choix, à charge pour lui d’en informer préalablement le magistrat chargé du contrôle des expertises et de joindre l’avis du sapiteur à son rapport ;

Disons que l’expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif ;

Disons toutefois que lorsque l’expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n’est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l’expiration de ce délai à moins qu’il n’existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile) ;

Fixons la provision à la somme de 3 000 € concernant les frais d’expertise qui devra être consignée par la société Elmas à la régie du tribunal au plus tard le 15 février 2025 ;

Disons que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque ;

Disons que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 30 juillet 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle ;

Disons que l’exécution de la mesure d’instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code ;

Condamnons la société Elmas à verser à Mme [M] [X] la somme de 8 744 € à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayées ;

Condamnons la société Elmas à verser à Mme [M] [X] la somme de 1 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboutons la société Elmas de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons provisoirement la société Elmas aux dépens.

Le Greffier Le Président