COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00133 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J7QU

Minute N° : 25/00258

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 03 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

représentée par Mme [X] [C], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [Y]

né le 10 Juillet 1997 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [P] [Y]

née le 24 Mars 1999 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Adresse 10] [Adresse 6]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 06 Mai 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2021VALLIS HABITAT, dont la société GRAND DELTA HABITAT vient aux droits, a consenti à Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 364,62 euros.

Faute de paiement des loyers, un commandement de payer visant la clause résolutoire leur a été délivré le 29 novembre 2024 par commissaire de justice pour une somme de 1.562,17 euros outre les frais, au titre du solde des loyers et des charges non réglés à la date du commandement.

En l’absence de paiement des sommes réclamées dans les délais impartis, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] devant le Juge des référés du présent Tribunal par exploit délivré le 4 février 2025 aux fins de les voir principalement condamnés à :

voir constater la résiliation du contrat de bail pour non-paiement des loyers, par le jeu de la clause résolutoire ;voir condamner solidairement Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] au paiement à titre de provision de l’arriéré et des charges avec intérêts de droit, soit la somme de 2471,99 euros ;voir condamner Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et charges qui auraient été payées en cas de non-résiliation du bail et ceci jusqu’au départ effectif des lieux ;voir condamner solidairement Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] au paiement de l’indexation de loyer prévue dans les clauses contractuelles ;voir ordonner l’expulsion des locataires et de tous les occupants au besoin avec l’aide de la force publique ;voir condamner solidairement Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] aux entiers dépens de la présente instance au titre de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’affaire est appelée à l’audience du 6 mai 2025 ; la société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve de l’actualisation de la dette locative qui s’élève désormais à la somme de 3.864,02 euros.

Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué avant l’audience.

Les défendeurs, régulièrement assignés, n’ayant pas comparu, la présente ordonnance de référé, susceptible d’appel sera ainsi réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action :

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la Préfecture du [Localité 11] par courrier électronique enregistré le 06 février 2025 au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, le commandement de payer a été signifié à la CAF de [Localité 11] le 22 août 2024, soit au moins deux mois avant l’assignation.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Après examen des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et n’a pas été contestée par la locataire.

A l’audience, le bailleur a sollicité l’actualisation de la dette à hauteur de 3.864,02 euros. Toutefois, il ne justifie pas de la communication de ce nouveau décompte au locataire, absent à l’audience, de sorte que le tribunal ne peut le retenir sans méconnaître le principe de la contradiction.

La demande est ainsi fondée à hauteur de 2.471,99 euros, soit la somme réclamée dans l’assignation, à titre de provision à valoir sur les arriérés de loyers et de charges impayés, terme de janvier 2025 inclus et décompte arrêté au 4 février 2025, les loyers postérieurs étant pris en compte au titre des indemnités d’occupation.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de la signification de l’assignation.

Enfin, cette condamnation sera solidaire entre les parties au vu de la clause de solidarité insérée au bail.

3) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire, lequel prévoir un délai de deux mois pour régulariser la dette après délivrance d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par GRAND DELTA HABITAT que Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (retenu car contenu dans le bail et le commandement et plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 30 janvier 2025.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de GRAND DELTA HABITAT depuis le 30 janvier 2025.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 30 janvier 2025, Monsieur et Madame [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux et devront quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par les défendeurs constitue une faute et cause un préjudice à GRAND DELTA HABITAT qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de GRAND DELTA HABITAT.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur et Madame [Y] à verser à GRAND DELTA HABITAT, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 5 février 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés avec indexation.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail, consenti à Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] le 27 octobre 2021 et portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7].

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 30 janvier 2025 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 30 janvier 2025,

Condamnons solidairement Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 2.471,99 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 4 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 février 2025 ;

Constatons que Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] sont occupants sans droit ni titre des lieux depuis le 30 janvier 2025,

Autorisons l’expulsion de Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DISONS qu’à défaut de départ volontaire, ces derniers pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons à titre provisionnel Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] à régler à GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation d’une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises, avec indexation au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 5 février 2025, lendemain du dernier décompte, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

Disons que cette somme sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

Disons que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

ET PAR AILLEURS

Condamnons Madame [P] [Y] et Monsieur [I] [Y] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 3 juin 2025.

Le Greffier Le Juge