COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00137 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J5SP

Minute N° : 25/00186

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 01 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M^e ITIER

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :03/04/2025

DEMANDEUR

Monsieur [W] [T] [N]

né le 31 Juillet 1980 à [Localité 12]

[Adresse 7] AVIATION AL BUSTAN Building

[Adresse 10]

[Localité 3] (EMIRATS ARABES UNIS)

représenté par M^e Jean-Baptiste ITIER, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [X] [R]

née le 26 Octobre 1978 à [Localité 6]

DASSAULT AVIATION AL BUSTAN Building

[Adresse 10]

[Localité 3] (EMIRATS ARABES UNIS)

représentée par M^e Jean-Baptiste ITIER, avocat au barreau d’AVIGNON

DÉFENDEUR :

Madame [O] [J] [V] [K]

née le 15 Octobre 1997 à [Localité 11]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 2]

non comparante, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 04 Mars 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 03 juillet 2020, Madame [L] [S], a consenti à Madame [O] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant un loyer mensuel de 389 euros, charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 404 euros.

Suivant promesse de vente en date du 02 août 2022, Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] ont acquis le bien appartenant à Madame [L] [S], intervenant au droit de celle-ci en qualité de bailleur à la présente instance, la gestion de la location du bien étant confié à l’agence immobilière BONFILS suivant mandat de gestion conclu le 28 octobre 2022.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024 , Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] ont fait délivrer à Madame [O] [K] un commandement de payer la somme totale de 2504, 26 euros selon décompte arrêté au 09 septembre 2024, dont la somme de 2362,45 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, Madame [O] [K] par acte de commissaire de justice délivré le 17 décembre 2024 aux fins de :

Constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;D’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ; Condamnation de Madame [O] [K] lui régler la somme de 3 257,25 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 1er novembre 2024 ;Condamnation de Madame [O] [K] à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 447,40 euros par mois, à compter du 13 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux ; Condamnation de Madame [O] [K] à lui régler la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre la condamnation de Madame [O] [K] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer.*

A l’audience du 04 mars 2025, Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, Madame [O] [K] n’a pas comparu et n’a pas été représentée.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 13] a été communiqué et mentionne que Madame [O] [K] n’a pu être rencontrée. Il est cependant exposé que le département a connaissance de la situation de vulnérabilité de celle-ci, une évaluation de situation étant en cours concernant son fils suite à une information préoccupante (procédure d’assistance éducative). Il est souligné l’isolement et la fragilité de Madame [O] [K], étant précisé qu’elle est actuellement au chômage.

A l’audience du 04 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige et antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins deux mois avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 18 décembre 2024, soit au moins deux mois avant l’audience fixée au 04 mars 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée par voie électronique le 13 septembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 03 juillet 2020 contient un article intitulé « clause résolutoire », ladite clause étant rédigée comme suit : « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après commandement de payer demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non versement du dépôt de garantie prévue au contrat ».

Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] ont fait signifier par commissaire de justice à Madame [O] [K], le 12 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 2362,45 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] que Madame [O] [K] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

Madame [O] [K] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre dudit commandement dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux (du 12 septembre 2024) et la signification de l’assignation (du 17 décembre 2024).

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 12 novembre 2024 au profit de bailleur.

Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 03 juillet 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] produisent un décompte arrêté au 1er février 2025 à hauteur de 4599,45 euros au titre des loyers et charges impayés.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 12 novembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par Madame [O] [K] s’élèvent à 3257, 25 euros.

Il convient de préciser que les sommes dues postérieurement à cette date sont des indemnités d’occupation et seront évoquées supra.

Madame [O] [K] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, Madame [O] [K] sera condamnée à titre provisionnel à régler à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] la somme de 3257,25 euros, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 novembre 2024, date d’acquisition de la clause résolutoire.

Sur l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que « dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend ».

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 12 novembre 2024, Madame [O] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Madame [O] [K] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [O] [K] constitue une faute et cause un préjudice à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] qui se trouvent privés du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R].

En l’espèce, il convient de condamner Madame [O] [K] à verser à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 13 novembre 2024, lendemain de la date de l’acquisition de la clause résolutoire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Madame [O] [K] sera donc condamnée, à titre provisionnel, à verser à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] la somme de 447, 40 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [O] [K], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer en date du 12 septembre 2024.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande qu’il soit dit ne pas y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du Code de procédure civile en raison de la situation économique vulnérable de Madame [O] [K], tel que cela résulte du diagnostic social et financier remis par le département du [Localité 13] en date du 04 février 2025.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], loué par Madame [O] [K] suivant contrat de bail du 03 juillet 2020 ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 03 juillet 2020 entre Monsieur [W] [N], Madame [X] [R], bailleurs, et Madame [O] [K], locataire, concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 5], sont réunies à la date du 12 novembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 12 novembre 2024 ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [O] [K] à payer à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R], la somme de 3257,25 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtés au 12 novembre 2024;

CONSTATONS que Madame [O] [K] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 13 novembre 2024 ;

AUTORISONS l’expulsion de Madame [O] [K] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, Madame [O] [K] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 447, 40 euros ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Madame [O] [K] à régler à Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] une indemnité d’occupation de 447,40 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTONS Monsieur [W] [N] et Madame [X] [R] de leur demande formée au titre 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [K] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024 ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 1er avril 2025.

Le Greffier Le Juge