COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00449 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2JB

Minute N° : 25/00014

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 07 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA

le :08/01/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par Mme [X] [D], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [Y]

né le 10 Juillet 1974

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [G] [Y]

née le 04 Février 1976

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Décembre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er avril 2019, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à [G] et [W] [Y] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 366,17 euros charges non comprises.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 366,00 euros.

Par acte sous seing privé du 05 mars 2020, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à [G] et [W] [Y] un bail portant sur un garage n°756010 situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 47,98 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 septembre 2023, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à [G] et [W] [Y] un commandement de payer la somme totale de 902,22 euros selon décompte arrêté au 25 septembre 2024 et dont la somme de 820,57 euros correspond aux loyers et charges non réglés deux baux précités.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [G] et [W] [Y] par acte de commissaire de justice délivré le 08 août 2024 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire des deux baux;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 820,57 euros au titre de la dette locative au titre des deux baux selon décompte arrêté au 28 novembre 2023,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle commune aux deux baux fixée à une somme de 544,11 euros à compter du 29 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux, lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 03 décembre 2024, la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a fait état d’un accord entre les parties sur des délais de paiement de sorte qu’elle a donné son accord pour les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Au cours de cette audience, [G] et [W] [Y] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

Les défendeurs régulièrement assignés, n’ayant pas tous comparu ou été représentés, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 474 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 10] a été communiqué et mentionne que le couple a 3 enfants à charge et qu’il perçoit des revenus mensuels de 1700,00 euros. Le diagnostic précise que la dette locative serait en lien avec des difficultés de santé éprouvées par les intéressés.

A l’audience du 03 décembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 07 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 09 août 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 03 décembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 10] a été avisé le 28 septembre 2023 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 1er avril 2019 contient en son article 4 « la résiliation pour défaut de paiement » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers. Le contrat de bail du 05 mars 2020 contient également en son article 4 une clause identique.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

La SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT a fait signifier à [G] et [W] [Y], le 28 septembre 2023, un commandement de payer la somme totale de 820,57 euros correspondant aux loyers et charges impayés des deux baux.

Il ressort du décompte produit par la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT que [G] et [W] [Y] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[G] et [W] [Y] ne démontrent pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, les clauses résolutoires sont acquises depuis le 28 novembre 2023 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation des baux à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles des baux des 1er avril 2019 et du 05 mars 2020, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 30 novembre 2024 à hauteur de 806,97 euros.

Elle a par ailleurs fait état de l’existence d’un accord entre les parties sur le principe de la dette, son montant et les délais de paiement. A ce titre, elle a produit un accord signé des parties en date du 17 septembre 2024 au terme duquel les parties s’entendent sur une dette fixée à 830,47 euros payable par 16 mensualités de 50,00 euros et une 17ème mensualité de 30,47 euros.

Il ressort du décompte que les locataires ont repris le paiement du loyer courants des deux baux.

Aussi, il y a lieu de constater l’accord des parties et d’accorder des délais de paiement aux locataires dont les modalités seront fixées dans le dispositif de la présente décision.

En outre, en accord avec le bailleur, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [G] ET [W] [Y] se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, les clauses résolutoires seront réputées ne pas avoir joué, et [G] ET [W] [Y] ne seront pas expulsés.

En revanche, si [G] et [W] [Y] ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité de leur loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et les clauses résolutoires seront réputées acquises.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [G] et [W] [Y] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [G] et [W] [Y] seront tenus in solidum de payer à la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[G] et [W] [Y] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 28 septembre 2023

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1], loué par [G] et [W] [Y] suivant contrat de bail du 1er avril 2019,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT et [G] et [W] [Y] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 novembre 2023,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le garage n°756010 situé [Adresse 1], loué par [G] et [W] [Y] suivant contrat de bail du 05 mars 2020,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 05 mars 2020 entre la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT et [G] et [W] [Y] concernant le garage n°756010 situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 28 novembre 2023,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat des baux précités à compter du 28 novembre 2023,

CONSTATONS l’accord des parties en date du 17 septembre 2024 sur une dette fixée à la somme de 830,47 euros,

En conséquence,

CONDAMNONS in solidum à titre provisionnel [G] et [W] [Y] à payer à la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT, la somme de 830,47 euros au titre des loyers et charges impayés des deux baux, arrêtée au 17 septembre 2024,

DISONS que [G] et [W] [Y] pourront se libérer de la dite somme par 16 mensualités de 50,00 euros et une 17ème mensualité de 30,47 euros, payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui,

DISONS que les effets des deux clauses résolutoires sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, les deux clauses résolutoires seront réputées ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut de départ volontaire de [G] et [W] [Y] des lieux situés à [Adresse 1], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le la SCIC [Localité 7] DELTA HABITAT. •[G] et [W] [Y] seront tenus in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10],

CONDAMNONS [G] et [W] [Y] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 28 septembre 2023,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 07 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge