COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00348 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JZVB

Minute N° :

JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Quentin

FOUREL-GASSER

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [Y] [W]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assistée de M^me Johanna MESLATI, greffière lors des débats et de M^me Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 19 novembre 2024

— -

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 août 2015, [W] [Y] a pris à bail un logement situé : [Adresse 2], appartenant à la société GRAND DELTA HABITAT, pour un loyer mensuel de 380,25 euros

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 avril 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à [W] [Y] un commandement de payer la somme de 1.094,46 euros correspondant au montant des loyers et charges impayées au 08 avril 2024, visant la clause résolutoire.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, GRAND DELTA HABITAT a fait assigner [W] [Y] devant le Juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’Avignon par exploit du 19 juillet 2024, au visa principal de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail,

— ordonner l’expulsion immédiate de la requise et de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique,

— d’autoriser la séquestration des biens se trouvant éventuellement sur place ;

— la condamner à lui payer la somme de 2.882,18 euros du au 10 juillet 2024 représentant les loyers et charges dus ;

— la condamner à lui payer des indemnités d’occupation jusqu’à libération des lieux, égales au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges ;

— la condamner à lui payer la somme de 500€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 19 novembre 2024 lors de laquelle GRAND DELTA HABITAT comparait représentée et sollicite le bénéfice de ses dernières écritures soutenues oralement sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 2.904,02 euros, selon décompte arrêté au 14 novembre 2024.

La société GRAND DELTA HABITAT indique ne pas s’opposer à un échelonnement de la dette sur 36 mois au vu des derniers versements de la locataire.

[W] [Y] comparait en personne. Elle ne conteste pas le montant de la dette mais sollicite un échelonnement de celle-ci, exposant avoir eu des difficultés économiques et de santé. Elle indique percevoir 1.200 euros de Pôle Emploi par mois ainsi que la somme de 368 euros par la CAF. Elle propose de payer 80 euros par mois, outre le loyer courant, pour rester dans le logement.

Le Diagnostic Social et Financier transmis par la Préfecture de [Localité 10] reprend les mêmes éléments, ajoutant que l’intéressé n’a pas transmis les éléments sollicités lors du rendez-vous et n’a pas repris le paiement du loyer, et qu’une demande auprès du FSL n’est ainsi pas possible.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

Toutes les parties ayant comparu, le présent jugement susceptible d’appel, sera rendu contradictoirement en application de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties. Le jugement doit être motivé, il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la recevabilité de l’action :

Aux termes de l’article 24 III de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 10] ce qui a été le cas en l’espèce par courrier électronique enregistré le 23 juillet 2024 soit au moins six semaines avant la première audience.

En outre le bailleur justifie avoir avisé la CCAPEX de la situation d’impayés locatifs le 08 avril 2024.

La demande de résiliation de bail sera ainsi déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire :

L’article 4 g) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clause résolutoire que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer des charges ou du dépôt de garantie

— le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des lieux loués

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire

L’article 7 g) de la Loi du 6 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et les charges courantes.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges et du dépôt de garantie. Cet article impose à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

*

Au cas d’espèce, les conditions générales du contrat de bail contiennent une condition résolutoire pour paiement des charges et des loyers.

GRAND DELTA HABITAT a fait signifier à [W] [Y] le 17 avril 2024 un commandement de payer la somme de 1.094,46 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette dernière ne démontre pas avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé.

Un délai de deux mois, les termes du bail étant plus favorables à la locataire, s’est écoulé entre la délivrance du commandement resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi la clause résolutoire est acquise depuis le 18 juin 2024 au profit du bailleur et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif :

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations contractuelles du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

GRAND DELTA HABITAT produit dans ses pièces un dernier décompte arrêté au 14 novembre 2024 pour une somme de 2.904,02 euros, et la locataire, présente à l’audience, ne conteste pas le montant de la dette locative.

Aussi, [W] [Y] sera condamnée à régler à GRAND DELTA HABITAT la somme de 2 677,53 euros correspondant à la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus, et frais d’huissiers déduis, avec intérêts au tôt légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement :

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur et même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Il résulte du même texte que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire et à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le Juge.

*

En l’espèce, il ressort du dernier décompte fourni que Madame [W] [Y] a versé en octobre la somme de 300 euros ; par ailleurs des virements CAF sont intervenus en octobre et novembre, d’un total de 371,22 euros, il convient de considérer que Madame [W] [Y] a en l’espèce rempli la condition légale de payer la part du loyer résiduel restant à sa charge après obtention des allocations familiales.

Les versements de Madame [W] [Y] entre l’assignation et l’audience, ainsi que la proposition faite oralement permettent ainsi d’envisager des délais de paiement permettant de solder la dette dans les délais légaux.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à cette dernière un délai de paiement de 36 mois, correspondant à 35 mensualités de 80 euros, et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon des modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Par application de l’article 24 précité, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [W] [Y] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et celle-ci ne sera pas expulsée.

En revanche, si [W] [Y] ne respecte pas les délais accordés, ou si elle ne règle pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, celle-ci sera condamnée à payer à GRAND DELTA HABITAT, à titre d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixes tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge par décision n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

[W] [Y] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue au dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office pour des raisons tirées des même considérations dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation

L’équité commande en l’espèce de condamner [W] [Y] à verser à GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] loué par [W] [Y] selon contrat de bail du 5 août 2015 ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à la date du 18 juin 2024 ;

CONDAMNE [W] [Y] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 2.677,53 euros correspondant à la dette locative selon décompte arrêté au 14 novembre 2024, loyer d’octobre 2024 inclus et frais d’huissier déduits, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

AUTORISE [W] [Y] à se libérer de la dette locative avec un délai de paiement de trente-six mois par versements mensuels de 80 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le cinquième jour du mois suivant la signification du présent jugement, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

DIT que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement ;

DIT qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité, et quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse :

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet

— dans ce cas à défaut de départ volontaire par [W] [Y] des lieux loués et deux mois après la notification au Préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux , il sera procédé à son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est et au transport des meubles laissés dans les lieux au frais de l’expulsé dans un garde meuble désigné par le locataire ou à défaut par le propriétaire

— [W] [Y] sera tenue de payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges avec indexation jusqu’à libération des lieux

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture du [Localité 10]

CONDAMNE [W] [Y] à payer à GRAND DELTA HABITAT la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE [W] [Y] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge