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REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

AVIGNON

JUGE DE L’EXÉCUTION

statuant en matière immobilière

N° RG 23/01301 – N° Portalis DB3F-W-B7H-JM44

Minute N°25/00017

JUGEMENT DU 20 Février 2025

JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2025

CREANCIER POURSUIVANT :

Société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT (CIFD) venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE FINANCIERE RHONE-AIN (CIFFRA), société anonyme au capital de 124.821.566 euros, immatriculée au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 379 502 644, y demeurant [Adresse 5],

représentée par M^e Cécile ROUQUETTE-TEROUANNE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant et M^e Guillaume FORTUNET, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant,

DEBITEURS SAISIS :

Madame [B], [P], [F] [U] épouse [M], née le [Date naissance 2] 1965 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [Y], [D] [M], né le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 18], demeurant [Adresse 3]

représentés par M^e Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant,

CREANCIERS INSCRITS :

LA COMPAGNIE EUROPEENNE DE GARANTIES ET CAUTIONS, société anonyme au capital de 160.995.996 €, immatriculée au RCS de [Localité 16] sous le numéro 382 506 079, ayant son siège social [Adresse 4],

représentée par M^e Frédéric ALLEAUME, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant et M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat postulant,

1 exécutoire & 1 expédition à : M^e FORTUNET

1 expédition à : M^e TARTANSON – M^e HUC-[Localité 8] le 20/02/2025

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COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Madame HACHEFA Djamila, Vice-Présidente,

assistée de Madame MALARD Julie, Greffier,

DEBATS :

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT :

Jugement par mise à disposition au greffe, après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile. Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 14 juin 2017, la SA le CREDIT IMMOBILIER DE France FINANCIERE RHONE ALPES (CIFFRA) a consenti à M. [Y] [M] et Mme [B] [U] un prêt de 419.000 euros remboursable sur une période de 360 mois avec une période de différé d’amortissement de 24 mois au taux de 4, 70% pour l’acquisition d’un appartement en VEFA à usage locatif situé sur la commune [Adresse 15] (84).

Suivant acte authentique du 21 juin 2017, la SA CREDIT IMMOBILIER DE France FINANCIERE RHONE AIN a consenti à M. [Y] [M] et Mme [B] [U] un prêt de 101.500 euros remboursable sur une période de 300 mois avec une période de différé d’amortissement de 24 mois au taux de 4, 70% pour l’acquisition d’un appartement en VEFA à usage locatif situé sur la commune de [Localité 10] (41).

Par décision du 06 mai 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a notamment :

— constaté que le CIFD intervient régulièrement à l’instance en lieu et place du CIFRAA,

— rejeté les fins de non-recevoir soulevées par M. et Mme [M],

— sursis à statuer sur la demande de condamnation forcée par le CIDF au titre de ses créances afin qu’il forme une demande de condamnation chiffrée en produisant toutes pièces justificatives s’y rapportant,

— ordonné à cet effet la révocation de la clôture et la réouverture des débats,

— renvoyé l’affaire à l’audience collégiale du 09 septembre 2021 et dit que la clôture interviendra le 02 septembre 2021.

Par décision du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Vienne a notamment :

— condamné les époux [M] à payer à la société CREDIT MMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT venant aux droits de la société CIFFRA au titre des prêts :

-114.264,29 €, outre intérêts au taux contractuel à compter du 19 décembre 2019.

-28.033,42 €, outre intérêts au taux contractuel à compter du 19 décembre 2019,

— ordonné l’exécution provisoire.

Cette décision a été notifiée à avocat le 25 novembre 2021 et à partie le 20 janvier 2022.

Le 20 février 2022, M. et Mme [M] ont interjeté appel des décisions du 06 mai et 21 novembre 2021.

Par acte du 23 mars 2023, la banque a délivré aux époux [M] un commandement de payer valant saisie immobilière concernant l’immeuble situé sur la commune de [Localité 10] en exécution de la décision du 25 novembre 2021 pour un montant de 157.751, 32 euros outre intérêts contractuels à compter du 22 janvier 2023.

Ce commandement a été publié auprès du service de la publicité foncière de [Localité 10] le 05 mai 2023 Volume 2023 S numéro 15.

Par acte du 23 mars 2023, la banque a délivré aux époux [M] un commandement de payer valant saisie immobilière concernant l’immeuble situé sur la commune des [Localité 9] en exécution de cette décision pour un montant de 157.751, 32 euros outre intérêts contractuels à compter du 22 janvier 2023.

Ce commandement a été publié auprès du service de la publicité foncière d'[Localité 7] le 3 mai 2025 Volume 2023 S numéro 48.

Par acte du 11 mai 2023, la banque a attrait les époux [M] à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du 15 juin 2023 aux fins de vente forcée des droits et biens immobiliers saisi et situés sur les communes de [Localité 10] et des [Localité 9].

Par acte du 15 mai 2023, la banque a dénoncé la procédure à la Compagnie Européenne de Garanties et Caution, créancier inscrit.

Par arrêt du 21 novembre 2023, la première chambre civile de la cour d’appel de [Localité 14] a notamment :

— confirmé le jugement du 06 mai 2021,

— avant dire droit sur la demande en paiement du Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne au titre des deux prêts sur laquelle a statué le jugement déféré rendu le 25 novembre 2021 ordonnant la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats,

dit que le Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne devra produire pour chacun des prêts :

— prêt immobilier numéro 112073 d’un montant de 419.000 euros,

— -prêt immobilier numéro 1120736 d’un montant de 101.500 euros,

— renvoyé l’affaire à l’audience du 06 mai 2024 à 14 heures avec nouvelle clôture au 30 avril 2024,

— réservé les autres demandes des parties, ainsi que les frais et dépens en fin de cause.

Par arrêt du 25 juin 2024, la première chambre civile de la cour d’appel de [Localité 14] a notamment :

— condamné solidairement M. [Y] [M] et son épouse Mme [B] [M] née [U] à payer au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne :

— au titre du prêt immobilier numéro 112073 la somme de 89.203, 94 euros dont 60.786, 26 euros avec intérêts au taux contractuel de 3, 70 % à compter du 17 janvier 2024 et 28.417, 68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement,

— au titre du prêt immobilier numéro 1120736 la somme de 29.527, 27 euros dont 22.643, 28 euros avec intérêts au taux contractuels de 3, 70 % à compter du 17 janvier 2024 et 6.883, 99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement,

— condamné in solidum M. [Y] [M] et son épouse Mme [B] [M] née [U] à payer au Crédit Immobilier de France Développement venant aux droits du Crédit Immobilier de France Rhône Alpes Auvergne une indemnité de procédure de 1500 euros pur l’instance d’appel et aux dépens d’appel.

A l’audience d’orientation du 16 janvier 2025, la société CREDIT IMMOBILIER DE France DEVELOPPEMENT maintient les moyens et prétentions inscrits dans ses conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le 11 octobre 2024 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. Elle demande au juge de l’exécution :

— débouter les époux [M] de leurs demandes, excepté de leur demande de vendre amiablement le bien saisi, pour laquelle le CIFD s’en remet à la décision du juge de l’exécution,

— constater qu’elle est titulaire d’une créance liquide et exigible et qu’elle agit en vertu d’un titre exécutoire, comme il est dit à l’article L. 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution,

— constater que la saisie pratiquée porte sur des droits saisissables au sens de l’article L. 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

En conséquence,

— dire et la juger recevable et bien fondée en ses poursuites,

— mentionner dans le jugement à intervenir le montant retenu pour sa créance en principal, frais, intérêts et autres accessoires, soit la somme de 122.297,10 €,

suivant décompte arrêté au 10 octobre 2024, sauf à parfaire,

— mentionner dans le jugement à intervenir que si elle se trouvait adjudicataire du bien, elle s’engage à revendre ledit bien dans le délai mentionné à l’article 1115 du Code général des impôts,

Après avoir statué sur les éventuelles contestations et demandes incidentes,

— déterminer les modalités de poursuite de la procédure en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonner la vente forcée, et à cet effet,

notamment :

En cas de vente forcée :

— ordonner la vente forcée en deux lots sur une mise à prix de :

1'" LOT

Commune de [Localité 10] – Lot n°60

TREIZE MILLE DEUX CENT EUROS (13.200 C)

2è'"° LOT

Commune de [Localité 9] – Lot n°301

DIX-HUIT MILLE EUROS (18.000 C)

Telle que fixée par le cahier des conditions de ventes,

— fixer la date de l’audience de vente,

— dire qu’une visite de l’immeuble sera organisée dans les deux semaines qui précèderont la vente aux enchères à intervenir par le Commissaire de Justice qui a dressé le procès-verbal de description avec, si besoin est, l’assistance de la [Localité 13] Publique, d’un serrurier et d’un expert en diagnostics immobiliers, ou sous toutes autres modalités qu’il lui plaira de fixer,

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente,

— en cas d’autorisation de vente amiable :

— fixer le montant en-deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu eu égard aux conditions économiques du marché ainsi que, le cas échéant, des conditions particulières de la vente ;

— taxer le montant des frais privilégiés de vente de la requérante qui seront versés directement par l’acquéreur en sus du prix,

— rappeler que l’acquéreur devra en outre verser les émoluments revenant à l’avocat du créancier poursuivant en application de l’article A444-191, v) du Code de commerce et de l’article 1593 du Code civil,

— fixer la date de l’audience à laquelle l’affaire sera appelée pour s’assurer que l’acte de vente est conforme aux conditions qu’il a fixées, que le prix est consigné et que l’état ordonné des créances a été dressé ou, à défaut, ordonner la reprise de la procédure sur vente forcée.

— condamner les époux [M] à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— dire que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.

A l’audience d’orientation du 16 janvier 2025, M. et Mme [M] maintiennent les moyens et prétentions inscrits dans leurs conclusions récapitulatives communiquées par la voie électronique le 15 janvier 2025 auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civil. Ils demandent au juge de l’exécution :

— juger en l’état que le CIFD ne justifiant pas avoir procédé aux publications légales du commandement délivré le 23/03/2023 aux époux [M] en vue de la saisie immobilière du Lot n° 301 de la Résidence [17] n°[Cadastre 6], sis sur la Commune [Localité 12].

— juger que ce commandement est caduc et le déclarer de nul effet.

— juger en l’état que le CIFD ne justifie pas d’un titre exécutoire de nature à fonder la présente saisie immobilière, au travers du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Vienne en date du 25/11/2021,

— juger en conséquence nul et de nul effet les 2 commandements qui leur a été délivrés sur le fondement de titre non définitif.

— condamner le CIFD à communiquer avant dire droit un décompte de sa créance calculé au visa des termes de l’arrêt rendu par la Cour d’Appel de GRENGBLE le 25/06/2024 :

— au titre du prêt immobilier numéro 112073 la somme de 89.203, 94 euros dont 60.786, 26 euros avec intérêts au taux contractuel de 3, 70 % à compter du 17 janvier 2024 et 28.417, 68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement,

— au titre du prêt immobilier numéro 1120736 la somme de 29.527, 27 euros dont 22.643, 28 euros avec intérêts au taux contractuels de 3, 70 % à compter du 17 janvier 2024 et 6.883, 99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement,

En l’état :

— constater le défaut de décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus dans la saisie immobilière

— juger en conséquence que le CIFD CIFRAA ne justifie pas en l’espèce d’un décompte juste et vérifiable.

— débouter le CIFD CIFRAA de ses demandes fins et conclusions et déclarer en conséquence les commandements délivrés le 23 mars 2023 nuls et de nul effet,

Subsidiairement :

— les autoriser à réaliser la vente amiable des lots saisis dans le cadre de la présente saisie immobilière, soit :

— lot n° 301 du programme SYLVERLODGE sis sur la Commune des [Localité 9] au prix minimal de 30.000 € et du lot 60 dans un programme immobilier LE VINCI sis à [Localité 10] au prix minimal de 20.000 €

Plus subsidiairement, si cette demande de vente amiable devait être écartée :

— juger que le prix de mise en vente du lot n° 60 du programme LE VINCI situé sur la Commune de [Localité 10] sera de 30 000 €.

— juger que le prix de mise en vente du lot n° 301 du programme SYLVERLODGE situé sur la Commune de [Localité 9] sera de 30 000 €.

En tout état de cause :

— condamner le CIFD au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

— condamner encore le CIFD CIFRAA aux entiers dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025.

EXPOSE DES MOTIFS :

1°) Sur les conditions des articles L311-2, L 311-4 et L 311-6 du code des procédures civiles d’exécution :

La poursuite est diligentée en vertu de la décision du tribunal judiciaire de Vienne du 25 novembre 2021 qui a été signifiée à avocat et à partie et qui bénéfice de l’exécution provisoire.

Cette décision a été confirmée par l’arrêt du 25 juin 2024 sur le principe de sa créance constituée de deux prêts.

La saisie porte régulièrement :

— sur un ensemble immobilier situé sur la commune des [Localité 9],

— sur un ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 10].

La banque justifie de la publication des deux commandements ; de sorte que les moyens soutenus par les débiteurs tirés de la nullité de ces actes sont rejetés.

Les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 du code des procédures civiles d’exécution sont donc réunies.

2°) Sur la fixation du montant de la créance :

Conformément à l’article R 322-18 code des procédures civiles d’exécution, le montant de la créance du poursuivant qui doit être retenu au visa de l’arrêt du 25 juin 2024 qui est devenu définitif et confirme le principe de créance est de :

— au titre du prêt immobilier numéro 112073 la somme de 89.203, 94 euros dont 60.786, 26 euros avec intérêts au taux contractuel de 3, 70 % à compter du 17 janvier 2024 et 28.417, 68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement,

— au titre du prêt immobilier numéro 112076 la somme de 29.527, 27 euros dont 22.643, 28 euros avec intérêts au taux contractuels de 3, 70 % à compter du 17 janvier 2024 et 6.883, 99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement.

Les moyens soutenus par les débiteurs tirés du défaut de décompte distinct des sommes réclamées en principal, frais et intérêts échus et de décompte juste et vérifiable sont rejetés.

3°) Sur la détermination des modalités de poursuite de la procédure :

M. et Mme [M] sollicitent l’autorisation de vendre à l’amiable :

— l’ensemble immobilier situé sur la commune des [Localité 9] au prix minimal net vendeur de 30.000 euros,

— l’ensemble immobilier situé sur la commune de [Localité 10] au prix minimal net vendeur de 20.000 euros,

Le créancier poursuivant ne s’y oppose pas.

Il convient de les autoriser à vendre à l’amiable :

— les biens saisis et situés sur la commune des [Localité 9] pour un montant minimal net vendeur de 30.000 euros,

— les biens saisis et situés sur la commune de [Localité 10] pour un montant minimal net vendeur de 20.000 euros.

L’affaire est rappelée à l’audience du jeudi 19 juin 2025 à 9 heures 30 en constat des ventes amiables.

Les frais de poursuite qui sont à la charge de l’acquéreur au visa de l’article 1593 du Code civil doivent être taxés en l’état et à titre provisionnel à :

-3.448 euros pour l’immeuble situé sur la commune [Adresse 15],

-3.312 euros pour l’immeuble situé sur la commune de [Localité 10] ;

Ces frais de poursuite incluront en cas de réalisation des ventes amiables en sus de cette somme l’émolument prévu à l’article A 444-191-V du Code de commerce calculé selon les dispositions en vigueur et sont aussi à la charge de l’acquéreur.

4°) Sur les autres demandes :

La banque demande de mentionner dans le jugement à intervenir que si elle se trouvait adjudicataire du bien, elle s’engage à revendre ledit bien dans le délai mentionné à l’article 1115 du Code général des impôts alors que le juge de l’exécution n’est pas compétent pour statuer sur cette prétention.

Les dépens sont compris dans les frais de vente soumis à taxe.

L’équité commande de faire application de l’article 700 du Code de procédure civile au profit de la banque et il lui sera alloué 2.000 euros

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition,

— DEBOUTE M. [Y] [M] et Mme [B] [U] épouse [M] de leurs moyens de contestation ;

— CONSTATE que les conditions des articles L311-2, L 311-4 et L 311-6 du Code des procédures civiles d’exécution sont réunies ;

— DIT que le montant de la créance du poursuivant est de :

— au titre du prêt immobilier numéro 112073 la somme de 89.203, 94 euros dont 60.786, 26 euros avec intérêts au taux contractuel de 3,70 % à compter du 17 janvier 2024 et 28.417, 68 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement ;

— au titre du prêt immobilier numéro 112076 la somme de 29.527, 27 euros dont 22.643, 28 euros avec intérêts au taux contractuels de 3,70 % à compter du 17 janvier 2024 et 6.883, 99 euros avec intérêts au taux légal à compter de la même date et ce jusqu’au parfait paiement ;

— AUTORISE M. [Y] [M] et Mme [B] [U] épouse [M] à vendre à l’amiable :

— les biens saisis et situés sur la commune des [Localité 9] pour un montant minimal net vendeur de 30.000 euros ;

— les biens saisis et situés sur la commune de [Localité 10] pour un montant minimal net vendeur de 20.000 euros ;

— TAXE à titre provisionnel les frais de poursuite comme suit à la charge de l’acquéreur :

-3448 euros pour l’immeuble situé sur la commune [Adresse 15],

-3.312 euros pour l’immeuble situé sur la commune de [Localité 10] ;

— RAPPELLE qu’en application de l’article L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, l’acte notarié de vente amiable n’est établi que sur consignation du prix de vente de l’immeuble auprès de la Caisse des Dépôts et Consignation et sur justification du paiement des frais taxés au conseil du créancier poursuivant à peine d’invalidation de ladite vente et renvoi en vente forcée de l’immeuble ;

— RAPPELLE que le versement du prix de vente effectué par le notaire sur son compte de dépôt obligatoire ouvert à la Caisse des Dépôts et de Consignation n’équivaut pas à la consignation du prix prévue par L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution ;

— PRECISE que le notaire devra fournir à [Y] [M] et Mme [B] [U] épouse [M] le récépissé de consignation tel que prévu à l’article R 518-31 du Code monétaire et financier à peine d’invalidation des ventes amiables ;

— DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 19 juin 2025 à 9 heures 30 aux fins de constatation des ventes amiables ;

— DIT que M. [Y] [M] et Mme [B] [U] épouse [M] pourront bénéficier d’un délai supplémentaire de 3 mois pour concrétiser les ventes amiables s’ils justifient à l’audience du jeudi 19 juin 2025 d’un compromis de vente signé ;

— FiIXE la mise à prix de:

— l’immeuble saisi et situé sur la commune [Adresse 15] à 18.000 euros;

— l’immeuble saisi et situé sur la commune de [Localité 10] à 13.200 euros;

En cas d’échec des ventes amiables;

— DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe ;

— CONDAMNE M. [Y] [M] et Mme [B] [U] épouse [M] à payer à la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes.

Le présent jugement a été signé par Madame HACHEFA, vice-présidente, et par Madame MALARD, greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXECUTION