COUR D’APPEL DE NÎMES

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00450 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3CX

Minute N° :

JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

M^e Olivier LE GAILLARD

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Céline BERBIGUIER, avocate au barreau d’AVIGNON

Madame [Z] [N]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Olivier LE GAILLARD, avocat au barreau de ROANNE, substitué par M^e Céline BERBIGUIER, avocate au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [E] [X]

[Adresse 4]

[Localité 3] (84)

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assistée de Mr Frédéric FEBRIER, greffier lors des débats et par M^me Magali SAVADOGO, greffière lors la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 26 novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 février 2023, [Z] et [P] [N] a consenti à [E] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel de 720,00 euros charges comprises, avec effet au 22 février 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 juin 2024, [Z] et [P] [N] a fait délivrer à [E] [X] un commandement de payer la somme totale de 2390,00 euros selon décompte arrêté au 1er juin 2024 et dont la somme de 2253,22 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, [Z] et [P] [N] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [E] [X] par acte de commissaire de justice délivré le 13 septembre 2024 aux fins de :

— A titre principal, constatation de l’acquisition de la clause résolutoire et à titre subsidiaire de prononcé de la résiliation du bail,

— d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 3736,00 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté à la date d’acquisition de la clause résolutoire,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme étant égale au montant du loyer contractuel et des charges, et ce jusqu’au départ effectif des lieux

— lui régler la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 26 novembre 2024, [Z] et [P] [N], représentés, ont sollicité le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, et ont formulé des demandes identiques à celles contenues dans leur acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, [E] [X] n’a pas comparu et n’a pas été représenté.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ou été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Aucun diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de Vaucluse n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience en raison de l’absence de l’intéressé à l’entretien.

A l’audience du 26 novembre 2024, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 16 septembre 2024, au moins six semaines avant la première audience fixée au 26 novembre 2024.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins six semaines avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 1er juillet 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 14 février 2023 contient en son article VIII « CLAUSE RESOLUTOIRE » une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

[Z] et [P] [N] ont fait signifier à [E] [X], le 28 juin 2024, un commandement de payer la somme totale de 2253,22 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par [Z] et [P] [N] que [E] [X] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[E] [X] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 28 aout 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 14 février 2023, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Suite à l’acquisition de la clause résolutoire fixée au 28 aout 2028, le locataire s’est maintenu dans le logement, de sorte que cette occupation constitutive d’une faute a causé aux bailleurs un dommage puisqu’ils se trouvent privés de leur logement. En réparation de ce préjudice, il y a lieu de fixer une indemnité d’occupation équivalente à la somme qu’aurait dû régler [E] [X] si le bail n’avait pas été résilié, soit le montant du loyer et les charges afférentes pour une somme de 741,68 euros.

Il résulte du décompte produit par les bailleurs qu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire fixée au 28 aout 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [E] [X] s’élèvent à 4478,26 euros.

Toutefois, [Z] et [P] [N] produisent un décompte arrêté au 11 octobre 2024, date de l’état de sortie du logement du locataire, à hauteur de 4 374,43 euros, incluant les sommes conservées au titre du dépôt de garantie et les sommes dues postérieurement à la date d’acquisition de clause résolutoire (indemnité d’occupation).

[E] [X] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

Aussi, [E] [X] sera condamné à régler à [Z] et [P] [N] la somme de 4374,43 euros avec intérêts au titre des loyers et chargés impayés outre les indemnités d’occupation arrêtés au 11 octobre aout 2024.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 28 aout 2024, [E] [X] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de [E] [X] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[E] [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 28 juin 2024

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [E] [X] à verser une somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles que [Z] et [P] [N] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendue en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [Z] et [P] [N] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], loué par [E] [X] suivant contrat de bail du 14 février 2023,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 14 février 2023 entre [Z] et [P] [N] et [E] [X] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 28 aout 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 28 aout 2024,

CONSTATE que [E] [X] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 29 aout 2024,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 741,68 euros,

CONDAMNE [E] [X] à régler à [Z] et [P] [N] une indemnité d’occupation de 741,68 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 29 aout 2024 (lendemain de la date de la résiliation du bail) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

En conséquence,

CONDAMNE [E] [X] à payer à [Z] et [P] [N], la somme de 4374,43 euros au titre des loyers et charges impayés, outre des indemnités d’occupation arrêtés au 11 octobre 2024, date de l’état des lieux de sortie,

AUTORISE l’expulsion de [E] [X] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, [E] [X] pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de Vaucluse,

CONDAMNE [E] [X] à régler à [Z] et [P] [N] la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [E] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 28 juin 2024,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025

Le Greffier Le Juge