COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00201 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KAJK

Minute N° : 25/00310

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juin 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA

Copie délivrée à :PREFECTURE

le :17/06/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT venant aux droits de VALLIS HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par Mme [W] [T], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [K]

né le 08 Mai 1999

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

Monsieur [P] [K]

[Adresse 1]

[Adresse 8] [Adresse 6]

[Localité 3]

non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 03 Juin 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 novembre 2020, la société VALLIS HABITAT, aux droits de laquelle vient la société GRAND DELTA HABITAT, a consenti à Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9], moyennant un loyer mensuel total de 533,96€.

Par exploit en date du 29 octobre 2024, la société GRAND DELTA HABITAT a fait délivrer à Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] un commandement de payer et de fournir les justificatifs d’assurance, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1 977,58€ hors frais et indemnités selon décompte arrêté au 14 octobre 2024.

Par exploit délivré le 04 mars 2025, la société GRAND DELTA HABITAT a fait citer Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] devant le juge des référés du présent tribunal afin qu’il :

— constate l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;

— ordonne leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— les condamne solidairement à lui payer la somme de 1 623,61€ à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté au 29 décembre 2024 ;

— les condamne solidairement à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 565,34€ équivalent au loyer actuel et aux charges, en ce compris le remboursement des assurances LNA, à compter du 30 décembre 2024 jusqu’au jour du départ effectif des lieux ;

— les condamne au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire est fixée à l’audience du 03 juin 2025 où elle est plaidée.

La société GRAND DELTA HABITAT comparait représentée à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de la dette à la somme de 4 951,60€.

Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] n’ont pas comparu à l’audience, ni n’ont été représentés.

La décision est mise en délibéré au 17 juin 2025.

Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] ont été cités à étude.

En application de l’article 474 du code procédure civile, la présente ordonnance étant susceptible d’appel, elle sera réputée contradictoire et en premier ressort.

MOTIFS

Il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture du [Localité 10] par voie électronique avec accusé de réception du 05 mars 2025, au moins six semaines avant l’audience fixée le 03 juin 2025.

Par ailleurs, la CCAPEX a été avisée le 04 novembre 2024, au moins deux mois avant l’assignation du 04 mars 2025.

La demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT est donc recevable.

1) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

La société GRAND DELTA HABITAT a produit un dernier décompte arrêté au 26 mai 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges, assurances) d’un montant de 4 951,60 euros, loyer de mai 2025 inclus.

Toutefois, l’actualisation à la hausse n’ayant pas été notifiée à Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K], ceux-ci ne peuvent se voir condamner qu’à hauteur des termes de l’assignation, soit à la somme de 1 623,61€, le surplus étant pris en charge au titre des indemnités d’occupation.

Par ailleurs, le contrat de bail est dépourvu de toute clause de solidarité.

Ainsi, Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] seront condamnés à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 623,61€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 29 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus.

2) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par la société GRAND DELTA HABITAT que Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti dans celui-ci, soit avant le 29 décembre 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de la société GRAND DELTA HABITAT depuis le 29 décembre 2024.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire étant acquise au profit de la société GRAND DELTA HABITAT à compter du 29 décembre 2024 et Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] étant occupants sans droit ni titre depuis cette date, les défendeurs devront quitter les lieux, afin que la bailleresse puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] et de tous occupants de leur chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du Code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 29 décembre 2024, Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] ont causé un préjudice à la société GRAND DELTA HABITAT. Il convient donc d’octroyer à celle-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice qui sera égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

En l’espèce, il convient de condamner Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] à verser à titre provisionnel à la société GRAND DELTA HABITAT, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 30 décembre 2024, lendemain du décompte visé à l’assignation, la somme de 565,34 euros, soit le montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises et ce jusqu’au départ effectif des lieux.

5) Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] qui succombent à l’instance seront condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le contrat de bail du 27 novembre 2020 consenti à Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 9] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 29 décembre 2024;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 29 décembre 2024 ;

Constatons que Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] sont occupants sans droit ni titre des locaux précités depuis le 29 décembre 2024 ;

Condamnons Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 1 623,61€, à titre de provision à valoir sur les arriérés locatifs impayés échus au 29 décembre 2024, terme de novembre 2024 inclus ;

Autorisons l’expulsion de Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] ainsi que de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire de 565,34 euros, indexation contractuelle comprise, à compter du 30 décembre 2024 et jusqu’à libération effective et définitive des lieux par restitution des clés ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons Monsieur [P] [K] et Monsieur [Z] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

Rejetons les demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juin 2025.

Le Greffier Le Juge