COUR D’APPEL DE [Localité 13]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00002 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JUY3

Minute N° : 25/00006

JUGEMENT PARITAIRE DU : 12 Septembre 2025

[B] [T]

Contre

[G] [S]

Notification des parties par LRAR

JUGEMENT

A l’audience publique du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux, tenue le 12 Septembre 2025 ;

Nom des juges devant qui l’affaire a été débattue et qui ont délibéré:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

ASSESSEUR BAILLEUR: M. [Y] [L]

ASSESSEUR PRENEUR: M. Didier BRUN

GREFFIER: Agnès RANC,

▸ La formation du Tribunal est complète: délibéré à la majorité des voix (Article 443-3 du Code de l’Organisation Judiciaire).

Noms des juges en présence de qui le jugement a été prononcé par le Président:

PRESIDENT: M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge

GREFFIER: Agnès RANC,

DANS LE LITIGE ENTRE:

DEMANDEUR

Monsieur [B] [T]

né le 27 Juin 1989 au MAROC

de nationalité Marocaine

[Adresse 14]

[Adresse 2]

[Localité 8]

représenté par M^e Carine REDARES, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR :

Monsieur [G] [S]

né le 12 Août 1949 à [Localité 12]

[Adresse 7]

[Localité 1]

représenté par M^e Emilie MICHELIER, avocat au barreau de CARPENTRAS

EXPOSE DU LITIGE

[G] [S] est propriétaire de parcelles cadastrées AZ [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et situées sur la commune de [Localité 11].

Souhaitant vendre les parcelles, il a conclu avec la SAFER une promesse de vente le 26 décembre 2022.

[B] [T] a souhaité acquérir lesdites parcelles et a remis à [G] [S] la somme de 4 000,00 euros à titre d’acompte.

Un litige est né entre les parties sur l’existence d’un bail sur lesdites parcelles qui aurait été conclu entre [B] [T] et [G] [S] dans l’attente de la vente immobilière et sur l’exploitation des parcelles par [B] [T].

[G] [S] a initié une procédure judiciaire devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’AVIGNON. Cette procédure a abouti à un arrêt de la Cour d’appel de [Localité 13] du 26 septembre 2024 qui a :

Infirmé l’ordonnance de référé rendue en première instance, Rejeté la demande de vérification en écriture, Rejeté la demande d’expulsion et de remise en état, Déclaré la demande au titre de l’immobilisation irrecevable, Condamné [G] [S] aux dépens de première instance et d’appel, Débouté [B] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles.

La Cour d’appel a notamment rappelé qu’il appartenait au Tribunal paritaire des baux ruraux de déterminer s’il existait un bail portant sur les parcelles susmentionnées.

Par requête reçue au greffe le 05 février 2024, [B] [T] a saisi le Tribunal paritaire des baux ruraux d’AVIGNON afin d’obtenir :

— La constatation de l’existence d’un bail rural conclu le 10 janvier 2023 concernant les parcelles cadastrées [Cadastre 9] [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et situées sur la commune de [Localité 11],

— La fixation du fermage pour la première année à la simple remise en état des terres,

— La fixation du prix du bail.

Au cours de l’audience du 29 mai 2024, les parties ne sont pas parvenues à se concilier et l’affaire a été renvoyée en formation de jugement.

Au cours des audiences des 11 septembre 2024, 13 novembre 2024, 08 janvier 2025 et 12 mars 2025, l’affaire a été renvoyée afin que les parties puissent être en état.

Au cours de l’audience du 11 juin 2025, [B] [T], représenté, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues à l’oral et a fait valoir les demandes suivantes :

— A titre principal,

0 la constatation de l’existence d’un bail à ferme conclu le 10 janvier 2023 concernant les parcelles cadastrées AZ [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et situées sur la commune de [Localité 11],

0 la fixation du fermage annuel à la somme de 265,00 euros,

0 la condamnation de [G] [S] à lui restituer la somme de 3735,00 euros avec intérêts au taux légal depuis la saisine du Tribunal,

0 si une procédure en vérification d’écritures était confiée à un technicien, la mise à la charge du défendeur des frais liés à celle-ci,

— A titre subsidiaire,

0 la constatation de l’existence d’un bail à ferme conclu le 10 janvier 2023 concernant les parcelles cadastrées AZ [Cadastre 6], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] et situées sur la commune de [Localité 11],

0 la fixation du fermage annuel à la somme de 265,00 euros,

0 la condamnation de [G] [S] à lui restituer la somme de 3735,00 euros avec intérêts au taux légal depuis la saisine du Tribunal,

— A titre infiniment subsidiaire,

0 La condamnation de [G] [S] à lui restituer la somme de 4 000,00 euros avec intérêts au taux légal depuis la saisine du juge des référés soit le 29 aout 2023,

0 La condamnation de [G] [S] à indemniser [B] [T] des travaux réalisés en 2023 à hauteur de 8900,00 euros,

— En tout état de cause,

0 Le rejet des demandes et prétentions de [G] [S] et sa condamnation à lui régler la somme de 2000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

A titre principal, il soutient qu’il revêt la qualité de fermier compte tenu des actes et notamment du bulletin de mutation de terres. Il indique que c’est l’épouse de [G] [S] qui a signé le bulletin litigieux.

A titre subsidiaire, il fait valoir qu’il revêt la qualité de fermier compte tenu de l’exploitation des parcelles.

A titre infiniment subsidiaire, il formule sollicite le remboursement des sommes de 4 000,00 euros au titre de la vente et de 8 900,00 euros au titre des travaux de valorisation.

Au cours de cette audience, [G] [S], représenté, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues à l’oral et a formulé les demandes suivantes :

— Le rejet des demandes du requérant,

— La constatation de l’absence de signature du bulletin de mutation des terres produit par le requérant,

— La condamnation de [B] [T] à lui régler la somme de 4 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour immobilisation du bien,

— La compensation de la condamnation précitée avec la somme de 4 000,00 euros au titre de l’indemnité de vente due par lui-même à [B] [T],

— La condamnation du requérant à lui régler la somme de 2 000,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les éléments probatoires produits par le requérant ne permettent pas de caractériser l’existence d’un bail. A ce titre, il précise que les relevés MSA produits ne sont que la conséquence d’une déclaration réalisée par le requérant lui-même. Il ajoute que la signature apposée sur les relevés n’est pas la sienne. Sur ce point, il fournit une expertise non contradictoire concluant au caractère faux de la signature litigieuse. En outre, s’agissant des factures produites qui traduiraient l’investissement du requérant sur l’exploitation des terres, il fait valoir que celles-ci ne sont ni datées, ni dressées au nom du requérant et ne concernant que des prestataires de services.

Par ailleurs, il souligne qu’un commissaire de justice a constaté l’absence d’exploitation des parcelles.

Enfin, il estime que l’attitude du requérant lui a empêché de vendre le bien de sorte qu’il convient de le condamner à verser une somme de 4 000,00 euros à titre d’immobilisation.

*

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur ayant constitué avocat, le présent jugement, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’issue de l’audience du 11 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’existence d’un bail (demande principale et demande subsidiaire)

L’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime dispose que « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2. Cette disposition est d’ordre public.

Il en est de même, sous réserve que le cédant ou le propriétaire ne démontre que le contrat n’a pas été conclu en vue d’une utilisation continue ou répétée des biens et dans l’intention de faire obstacle à l’application du présent titre :

— de toute cession exclusive des fruits de l’exploitation lorsqu’il appartient à l’acquéreur de les recueillir ou de les faire recueillir ;

— des contrats conclus en vue de la prise en pension d’animaux par le propriétaire d’un fonds à usage agricole lorsque les obligations qui incombent normalement au propriétaire du fonds en application des dispositions du présent titre sont mises à la charge du propriétaire des animaux.

La preuve de l’existence des contrats visés dans le présent article peut être apportée par tous moyens ».

Aussi, il résulte de cet article que la caractérisation d’un bail suppose la réunion de plusieurs conditions :

— Un immeuble à usage agricole,

— La mise à disposition de celui-ci caractérisée par l’intention du propriétaire de transférer la jouissance de l’immeuble au preneur, de manière durable, afin de lui permettre d’exploiter le fonds,

— Une contrepartie onéreuse à cette mise à disposition qui peut être en argent ou en nature étant précisé que le paiement est un élément essentiel, faute de prix, l’existence du bail rural ne peut être admise,

— L’exploitation de ce fonds par le preneur.

*

Au cas d’espèce, [B] [T] soutient qu’il a conclu verbalement un bail rural avec [G] [S] et il explique que ce bail avait pour objectif de lui permettre d’exploiter les parcelles dans l’attente de leur acquisition définitive.

Il soutient à titre principal, qu’il revêt la qualité de fermier par l’existence des écrits même si aucun contrat de bail rural n’a été signé. A ce titre, il appuie son moyen par :

— Le bulletin de mutation de terres du 20 avril 2023,

— Le relevé d’exploitation établi par la MSA du 03 mai 2023,

— l’extrait MSA de la parcelle [Cadastre 10].

Cependant, c’est à juste titre que [G] [S] fait valoir que le relevé d’exploitation de la MSA du 03 mai 2023 et l’extrait MSA de la parcelle [Cadastre 10] ne disposent d’aucun caractère probant puisqu’ils sont émis par la MSA suite aux déclarations réalisées par le requérant lui-même de sorte qu’il s’agit de preuves constituées par le requérant lui-même.

En outre, concernant le bulletin de mutation de terres du 20 avril 2023, il importe de mentionner qu’aucune demande en vérification d’écriture n’est formulée par les parties et qu’il ressort des conclusions respectives qu’il n’est pas contesté que la signature apposée sur le document n’appartient pas à [G] [S]. Au demeurant, la Cour d’appel de [Localité 13] dans son arrêt du 26 septembre 2024 a mentionné qu’il « est constant que celle-ci n’émane pas de M. [S], l’appelant – [B] [T] – indiquant que seule Mme [S] a signé ce document, représentant son époux… ». En tout état de cause, les comparaisons des deux signatures avec d’autres documents mettent en évidence que [G] [S] n’est pas signataire de ce document.

Par ailleurs, force est de constater que la théorie du mandat apparent n’est pas reprise dans les conclusions portées devant cette juridiction au contraire des moyens soulevés devant la juridiction des référés statuant en appel notamment.

Dès lors, le Tribunal ne peut considérer sur le fondement des trois documents qu’ il existe un bail rural.

A titre subsidiaire, [B] [T] soutient qu’il existe un bail rural compte tenu de l’exploitation des parcelles qu’il a réalisée. Nonobstant l’existence d’autres critères cumulatifs à démontrer pour caractériser un bail, il convient d’analyser les pièces produites au dossier afin de déterminer si le requérant démontre qu’il a exploité les parcelles litigieuses. A ce titre, il fait valoir qu’il a taillé les arbres, les a nettoyés et tronçonnés et il produit une facture ou un devis portant valorisation du travail réalisé. Cependant, le document ne précise pas la surface des parcelles exploitées, ni l’adresse de celles-ci de sorte qu’il ne peut être considéré compte tenu du caractère lacunaire du document qu’il permette de démontrer l’existence d’une quelconque exploitation réalisée des parcelles litigieuses.

En outre, [B] [T] produit également plusieurs photographies des parcelles. Il convient de préciser que ces photographies ne sont pas datées et ne sont pas prises par un commissaire de justice afin de garantir leur date et leur localisation. Toutefois, si effectivement une partie des parcelles photographiées met en évidence des terres travaillées et taillées, il n’est pas permis à la juridiction d’établir une quelconque comparaison temporelle des parcelles puisque les rangées photographiées ne sont manifestement pas les mêmes.

De surcroit, [G] [S] produit un procès-verbal dressé par commissaire de justice le 21 octobre 2024 mettant en évidence l’état non exploité des parcelles litigieuses. Au regard de l’état de celles-ci et de l’importance de la végétation, des ronces, arbrisseaux et broussailles, il est manifeste que les parcelles n’ont pas été exploitées depuis plusieurs années de sorte que le requérant ne peut arguer de les avoir exploitées au cours de l’année 2023 et d’avoir réalisé des travaux (tailles, nettoyage, …).

Aussi, l’ensemble de ces éléments ne permettent pas de démontrer que [B] [T] a exploité les parcelles litigieuses de sorte que ce moyen est inopérant.

*

Il résulte de l’ensemble de ces considérations, que tant à titre principal qu’à titre subsidiaire, [B] [T] échoue à démontrer l’existence d’un bail rural conclu avec [G] [S]. Dès lors, il y a lieu de rejeter les demandes principales et subsidiaires visant à :

— Constater l’existence d’un bail rural conclu le 20 avril 2023 entre [B] [T] et [G] [S] et portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 11] et cadastrées : [Cadastre 9] [Cadastre 6], [Cadastre 9] [Cadastre 3], [Cadastre 9] [Cadastre 4] et [Cadastre 9] [Cadastre 5],

— Juger satisfactoire l’offre de fermage annuel pour un montant de 265,00 euros,

— Condamner [G] [S] à restituer la somme de 3 735,00 euros avec intérêts au taux légal depuis la saisine de la juridiction de céans par compensation de la somme de 4 000,00 euros versée par le requérant.

Sur les demandes infiniment subsidiaires,

A titre infiniment subsidiaire, [B] [T] sollicite :

— Le remboursement de l’acompte de 4 000,00 euros versée pour acquérir les parcelles,

— Le remboursement des travaux réalisés à hauteur de 8900,00 euros HT au titre des travaux réalisés sur les parcelles litigieuses.

Sur le remboursement de la somme de 4 000,00 euros,

L’article 1217 du code civil dispose que « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter ».

[B] [T] sollicite le remboursement de la somme de 4 000,00 euros, versée à titre d’acompte pour l’acquisition des parcelles litigieuses. [G] [S] ne conteste pas avoir reçu cette somme au titre de la vente de ses parcelles.

[B] [T] produit un reçu du 15 février 2023, signée de Mme [H] [S] qui reconnaît avoir reçu cette somme en espèces.

Dès lors, la vente des parcelles n’ayant pas été réalisée (vente manifestement annulée), [G] [S] sera condamné à régler la somme de 4000,00 euros à [B] [T] au titre de restitution de l’acompte versé le 15 février 2023.

Sur le remboursement des travaux réalisés,

L’article 555 du code civil prévoit en son dernier alinéa que « Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent ».

Tel qu’il a été précédemment démontré les pièces produites à l’appui de la démonstration de l’existence d’une quelconque exploitation sont lacunaires et manifestement insuffisantes pour permettre à la juridiction de céans de déduire que [B] [T] a effectivement exploité ou à minima réalisé des travaux sur les parcelles et ce d’autant plus au regard du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 21 octobre 2024 évoqué infra.

Dès lors, il y a lieu de rejeter cette demande infiniment subsidiaire d’indemnisation d’une somme de 8 900,00 euros HT au titre de remboursement des travaux d’exploitation.

Sur la demande reconventionnelle de [G] [S]

L’article 1240 du code civil dispose que « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Au cas d’espèce, [G] [S], que l’attitude de [B] [T] le place dans l’impossibilité de vendre le bien, sollicite la somme de 4 000,00 euros au titre de l’immobilisation du bien. Toutefois, tel qu’il a été précédemment expliqué et soutenu par celui-ci, les terres ne sont pas exploitées par [B] [T]. Dès lors, en l’absence de précisions sur l’attitude qui empêcherait la vente des terres et sur la valorisation des terres permettant de justifier la somme de 4 000,00 euros demandée, aucune faute et aucun préjudice ne sont démontrés de sorte que les conditions de l’article 1240 du code civil ne sont pas remplies.

La demande sera donc rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[B] [T] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité et la solution du litige commandent de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant à juge unique par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

REJETTE les demandes principales visant à :

— Constater l’existence d’un bail rural conclu le 20 avril 2023 entre [B] [T] et [G] [S] et portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 11] et cadastrées : [Cadastre 9] [Cadastre 6], [Cadastre 9] [Cadastre 3], [Cadastre 9] [Cadastre 4] et [Cadastre 9] [Cadastre 5],

— Juger satisfactoire l’offre de fermage annuel pour un montant de 265,00 euros,

— Condamner [G] [S] à restituer la somme de 3 735,00 euros avec intérêts au taux légal depuis la saisine de la juridiction de céans par compensation de la somme de 4 000,00 euros versée par le requérant,

REJETTE les demandes subsidiaires visant à :

— Constater l’existence d’un bail rural conclu le 20 avril 2023 entre [B] [T] et [G] [S] et portant sur les parcelles situées sur la commune de [Localité 11] et cadastrées : [Cadastre 9] [Cadastre 6], [Cadastre 9] [Cadastre 3], [Cadastre 9] [Cadastre 4] et [Cadastre 9] [Cadastre 5],

— Juger satisfactoire l’offre de fermage annuel pour un montant de 265,00 euros,

— Condamner [G] [S] à restituer la somme de 3 735,00 euros avec intérêts au taux légal depuis la saisine de la juridiction de céans par compensation de la somme de 4 000,00 euros versée par le requérant,

REJETTE la demande infiniment subsidiaire d’indemnisation d’une somme de 8 900,00 euros HT.

CONDAMNE [G] [S] à régler la somme de 4000,00 euros à [B] [T] au titre du remboursement de l’acompte versé le 15 février 2023,

DEBOUTE [G] [S] de sa demande reconventionnelle de condamnation à la somme de 4 000,00 euros,

DEBOUTE [B] [T] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

DEBOUTE [G] [S] de sa demande au titre des frais irrépétibles,

LAISSE à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles,

CONDAMNE [B] [T] aux entiers dépens

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 12 septembre 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Meggan DELACROIX-ROHART, juge et par Madame Agnès RANC, greffière.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE