COUR D’APPEL DE [Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00449 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J4DW

Minute N° : 25/00216

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT société coopérative d’intérêt collectif à forme anonyme, au capital de 11 470 395,00 euros, ayant son siège social sis [Adresse 2], immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de AVIGNON, sous le numéro 662 620 079, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège,

Activité :

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Quentin FOUREL-GASSER, avocat au barreau D’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C], [F] [U]

né le 03 Juin 1949 à [Localité 8] ALLEMAGNE

domicilié : chez Madame [A] [B] divorcée [U]

[Adresse 7]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 4/3/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 23 juillet 2012, la société [Localité 10] LOGEMENT, depuis devenue GRAND DELTA HABITAT, a consenti à [B] [A] épouse [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 9].

[B] [A] est décédée le 3 janvier 2024.

Par courrier en date du 15 janvier 2024, Monsieur [C] [F] [U] (ci-après M. [U]) a écrit à la société GRAND DELTA HABITAT (ci-après la société GRAND DELTA) pour lui indiquer sa volonté de se maintenir dans l’appartement, exposant qu’il était le concubin de Madame [A] et qu’il vivait avec cette dernière dans le logement objet du bail depuis 2015.

Par courrier en date du 8 août 2024, il lui a été indiqué que malgré les multiples relances qui lui avaient été faites, il occupait le logement de manière illicite ; il était en outre mis en demeure de régler sous huit jours le solde débiteur du compte locataire de l’appartement, soit la somme de 3.313,17 euros, sous peine de poursuites judiciaires.

C’est dans ce contexte que par exploit du 31 octobre 2024, la société GRAND DELTA a fait citer [C] M. [U] devant le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon, au visa de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, aux fins de :

— voir constater que celui-ci est occupant sans droit ni titre du logement sus-cité ;

— voir prononcer son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— le voir condamner à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 425,80 euros à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ;

— lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Par jugement du 28 janvier 2025, le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon a :

Ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la société DELTA de fournir :Tout élément sur la durée d’occupation du logement et donc des indemnités d’occupation sollicitées ;Le récépissé du courrier recommandé avec accusé de réception en date du 8 août 2024 ;L’accusé de réception de l’envoi de l’assignation à la dernière adresse connue, conformément aux dispositions de l’article 659 du code de procédure civile ;Renvoyé l’affaire à l’audience du 4 mars 2025 à 14 heures 00 ;Dit sursoir à statuer sur le surplus des demandes ;Réservé les dépens ;

Rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

L’affaire est rappelée à l’audience du 4 mars 2025 lors de laquelle la société GRAND DELTA comparaît représentée et sollicite le bénéfice de son assignation et de ses dernières conclusions en date du 3 mars 2025.

M. [U], assigné selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, ne comparaît pas et n’est pas représenté. Le présent jugement, susceptible d’appel, sera ainsi réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

La décision est mise en délibéré au 22 avril 2025.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

En application de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue :

— au profit du conjoint sans préjudice de l’article 1751 du code civil ;

— au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile ;

— au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile.

Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

Par ailleurs, aux termes du I de l’article 40 de la loi du 6 juillet 1989, les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 à 18, le 1° de l’article 20, les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré et ne faisant pas l’objet d’une convention passée en application de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Ces deux conditions ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire.

Enfin, aux termes de l’article 1353 du code civil, « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».

*

En l’espèce, M. [U], absent à l’audience, ne fournit aucun justificatif de son occupation du logement pris à bail par sa concubine au moins un an avant le décès de cette dernière.

Par ailleurs, aucun élément ne permet d’établir que M. [U] remplisse les conditions d’attribution du logement en question, et que ce logement soit adapté à sa situation personnelle, s’agissant d’un logement appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré.

Enfin, et malgré deux mises en demeure en ce sens, les loyers courants ne sont pas réglés par le défendeur.

Dès lors, les conditions d’un transfert de bail n’étant pas réunies, il y a lieu de constater que le bail de [B] [A] épouse [U] a été résilié de plein droit le 4 janvier 2024, soit le lendemain de son décès, et que M. [U] est depuis cette date, occupant sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 9].

Sur l’expulsion et les indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

L’occupation sans droit ni titre d’un bien appartenant à autrui cause, irrémédiablement un préjudice au propriétaire réel. En ce sens, l’indemnité d’occupation mensuelle a pour objectif de venir réparer ce préjudice, découlant de l’atteinte au droit de propriété.

Il est admis que la seule constatation d’une reprise illicite d’un logement ouvre droit à réparation (civ. 3e, 6 juillet 2017, pourvoi n°16-15.752).

En outre, en vertu de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

En l’espèce, compte tenu de la résolution judiciaire du bail du 4 janvier 2024, M. [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date et doit quitter les lieux.

En l’absence d’éléments permettant de caractériser son départ volontaire, il conviendra d’ordonner son expulsion du logement, en ce compris les accessoires au contrat de bail d’habitation, objet de la résiliation, ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant des indemnités d’occupation, la présence de M. [U] dans le logement depuis le 4 janvier 2024, en l’absence de droit ou de titre, est démontrée par la lettre qu’il a lui-même rédigé le 15 janvier 2024 afin déclarer le décès de la locataire et de demander un transfert de droit.

Au regard de la date de décès de [B] [A], le 3 janvier 2024, et la date du courrier, il s’est écoulé un délai de 12 jours lors duquel, au vu du contenu de la lettre, il se déduit que M. [U] vivait dans l’appartement de la défunte.

Dès lors, cette occupation par le défendeur constitue une faute et cause un préjudice à la société demanderesse qui se trouve privée du logement.

Il revient à M. [U] de démontrer s’être libéré de son obligation de quitter les lieux notamment par la restitution des clés de l’appartement. Les formes des notifications des divers courriers sont sans incidences probatoires sur le départ des lieux du défendeur en l’absence d’éléments supplémentaires.

Ainsi, il convient de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle au regard de la dernière échéance habitation que devait verser l’ancienne locataire avant son décès, en date du 31 décembre 2023, soit la somme de 403,69 euros selon le relevé de compte de Mme [U] produit par la société demanderesse.

Par conséquent, il convient de condamner M. [U] à verser à la société GRAND DELTA la somme de 403,69 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle qui sera due à compter du 4 janvier 2024, date de la résiliation judiciaire, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

En l’espèce, M. [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, M. [U] qui succombe en ses prétentions, sera condamné à payer à la société GRAND DELTA une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, que l’équité commande de fixer à 200 euros.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la société GRAND DELTA HABITAT concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 9] loué par [B] [A] suivant contrat de bail du 23 juillet 2012 ;

PRONONCE la résiliation dudit contrat de bail à compter du 4 janvier 2024 ;

CONSTATE que Monsieur [C] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux du fait de la résiliation judiciaire du bail ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [C] [U] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 403,69 euros ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à régler à la société GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation de 403,69 euros par mois, somme due à compter du 4 janvier 2024 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 10] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer à la société GRAND DELTA HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 avril 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par Madame H. PRETCEILLE, greffière.

La Greffière Le Juge