COUR D’APPEL DE [Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00479 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J5M4

Minute N° : 25/00356

JUGEMENT DU 08 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

COPIE AU PRÉFET

DEMANDEUR(S) :

SCI 2AGT, dont le siège social est [Adresse 2] à LE THOR (84250) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par M^e Stéphane SIMONIN, avocat au barreau de CARPENTRAS

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [C] [U]

né le 30 Septembre 1958 à [Localité 4]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 20/5/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er mars 2020, la SCI 2AGT a consenti à Monsieur [C] [U] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 650 euros, contrat conclu pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction.

Par exploit de commissaire de justice en date du 09 août 2023, la SCI 2AGT a fait délivrer à Monsieur [C] [U] un commandement de payer la somme de 3 980 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du loyer du mois d’août 2023, outre les frais.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SCI 2AGT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [C] [U], par acte de commissaire de justice délivré le 03 décembre 2024 aux fins de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail ;ordonner son expulsion ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autoriser la séquestration des meubles se trouvant éventuellement dans les lieux conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;le condamner à lui régler la somme de 4 640 euros au titre de la dette locative due au 06 septembre 2024 ;le condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges jusqu’à complète libération des lieux ;le condamner à lui payer la somme de 2 000€ au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure pénale outre les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire est fixée au 25 février 2025 où elle est plaidée une première fois.

Par jugement en date du 08 avril 2025, le tribunal a ordonné la réouverture des débats afin que la demanderesse produise un décompte relatif à la créance locative dont elle demande le paiement.

L’affaire est renvoyée au 20 mai 2025 où elle est plaidée.

A l’audience, la SCI 2AGT, représentée, produit le décompte souhaité et sollicite le bénéfice de son assignation, sous réserve d’une actualisation de sa créance locative à la somme de 4 691,54€ au 31 mars 2025.

Monsieur [C] [U] n’a pas comparu à l’audience et n’a pas été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 juillet 2025.

Monsieur [C] [U] a été cité à personne.

En application de l’article 473 du Code procédure civile, le présent jugement, susceptible d’appel, sera rendu en premier ressort et réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Attendu qu’en application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 6], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 05 décembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 25 février 2025 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CCAPEX du [Localité 6] a été avisée le 10 août 2023 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 03 décembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines ;

Que cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 1er mars 2020 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article XII ;

Que la SCI 2AGT a fait signifier à Monsieur [C] [U] le 09 août 2023 un commandement de payer la somme de 3 980 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du loyer du mois d’août 2023 ;

Qu’il apparaît à la lecture du décompte produit à l’audience que le locataire n’a pas intégralement payé la somme qui lui était réclamée dans le commandement ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au bénéfice de la SCI 2AGT depuis le 09 octobre 2023.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif et les délais de paiement

Attendu qu’aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; que par ailleurs et à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ;

Qu’en l’espèce, la SCI 2AGT a produit un décompte arrêté au 31 mars 2025 faisant état d’une dette locative (loyers, charges) à la hausse de 4 691,54 euros, loyer de mars 2025 inclus ;

Que par ailleurs, il apparaît que ce décompte a été signifié à étude à Monsieur [C] [U] par exploit de commissaire de justice en date du 15 mai 2025 ;

Qu’ainsi, Monsieur [C] [U] sera condamné à payer à la SCI 2AGT la somme de 4 691,54€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

Sur l’expulsion

Attendu que l’article 544 du Code civil indique que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résiliation du contrat de bail par acquisition de la clause résolutoire, Monsieur [C] [U] est occupant sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Monsieur [C] [U] constitue une faute et cause un préjudice à la demanderesse, qui se trouve privée du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu’en l’espèce, il convient de condamner Monsieur [C] [U] à verser à la SCI 2AGT la somme de 695,40 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 1er avril 2025, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu qu’en application de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Monsieur [C] [U] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Monsieur [C] [U] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que la SCI 2AGT a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par la SCI 2AGT concernant le contrat de bail du 1er mars 2020 consenti à Monsieur [C] [U] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 09 octobre 2023 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 09 octobre 2023 ;

CONSTATE que Monsieur [C] [U] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 09 octobre 2023 ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à payer à la SCI 2AGT la somme de 4 691,54€, au titre des arriérés locatifs impayés échus au 31 mars 2025, terme de mars 2025 inclus ;

AUTORISE l’expulsion de Monsieur [C] [U] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à régler à la SCI 2AGT une indemnité d’occupation de 695,40 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 6] ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] à régler à la SCI 2AGT la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Monsieur [C] [U] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 08 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge