COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00278 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KCMF

Minute N° : 25/00371

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 17 Juillet 2025

Copie + Copie exécutoire délivrées à :

M. [G] et Mme [Y] épouse [G]

Copies délivrées à :

PREFECTURE

le :17/07/2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [G]

né le 24 Janvier 1954 à DAMGHAN

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Comparant

Madame [R] [Z] [B] [Y] épouse [G]

née le 22 Juillet 1966 à [Localité 5]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Comparante

DEFENDEUR :

Monsieur [P] [J]

né le 10 Décembre 1979 à [Localité 9] (TURQUIE)

TRAVAUX MACONNERIE G

[Adresse 1]

[Localité 4]

Non comparant, non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Juillet 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 octobre 2015, [D] [G] et [R] [Y] épouse [G] (ci-après dénommés les époux [G]) ont consenti à [P] [J] un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 640 euros outre 110 euros de provision sur charges.

Suite aux régularisations annuelles de charges, une dette locative est apparue, le locataire ne réglant pas dans les délais demandés les sommes sollicitées par les bailleurs à ce titre.

Les bailleurs exposent ainsi avoir fait appel à un conciliateur de justice en décembre 2022 ; ils expliquent qu’un constat d’accord avait été trouvé mais n’a pas été signé par le débiteur et les mensualités fixées dans ce cadre n’ont pas été respectées.

Les bailleurs exposent également avoir notifié régulièrement à Monsieur [J] une hausse de la provision sur charges fixée au bail, pour tenir compte de la hausse des charges de copropriété et des difficultés rencontrées lors des demandes de régularisation, sans succès.

Ils ajoutent qu’une requête en injonction de payer a été accueillie favorablement le 17 mai 2023, suite à signification d’une sommation de payer le 4 août 2022 ; que la dette a finalement été réglée à ce stade suite à un échéancier sur 9 mois ; que toutefois, une seconde requête en injonction de payer a dû être déposée et obtenue le 1er février 2024 suite à une nouvelle dette ayant pour objet la même cause, dette également réglée par échéancier sur 11 mois.

C’est dans ce contexte que par exploit du 17 juillet 2024, les époux [G] ont fait délivrer à [P] [J] un commandement de payer au titre du solde des charges non réglées la somme de 1.835 euros outre les frais, commandement visant la clause résolutoire.

Faute de règlement que, par exploit délivré le 29 avril 2025, les époux [G] ont fait citer [P] [J] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de le voir principalement condamné à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail à compter du 30 août 2024 ;

— l’expulsion du locataire ainsi que tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif arrêté à la date du commandement de payer, la somme de 482,88 euros ;

— lui payer une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges qu’il aurait payé s’il était resté locataire à partir de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux loués, en ce compris les futures régularisations annuelles de charges ;

— lui payer la somme de 1.000 euros à titre de légitimes dommages et intérêts en application de l’article 1382 du code civil ;

— lui payer la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonce.

L’affaire est fixée à l’audience du 1er juillet 2025, lors de laquelle les époux [G] comparaissent en personne et, soutenant oralement le dossier qu’ils déposent, sollicitent le bénéfice de leur assignation. Ils expliquent que les loyers courants et la provision sur charge prévue initialement au bail sont réglés et que suite à l’échéancier fixé, les sommes dues au titre de la régularisation des charges de 2022 sont aujourd’hui remboursés ; ne restent que les frais d’huissier ; ils exposent cependant que la problématique va se renouveler prochainement dès que l’assemblée générale des copropriétaires aura adopté l’exercice de 2023 et que faute d’avoir pu trouver un accord avec leur locataire sur une augmentation mensuelle de la provision sur charges, ils n’ont d’autre issue que maintenir leurs demandes.

[P] [J] ne comparaît pas et n’est pas représenté.

Aucun Diagnostic Social et Financier n’a été communiqué au Tribunal avant l’audience.

La décision est mise en délibéré au 17 juillet 2025.

Le défendeur régulièrement assigné, n’ayant pas comparu ni été représenté, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

MOTIFS

L’article 472 du code de procédure civile prévoit que lorsque le défendeur ne comparait pas, le Tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

*

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en l’espèce, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 10] le 30 avril 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 10] a été saisie le 22 juillet 2024, de la situation d’impayé.

La demande de résiliation formée par les époux [G] est donc recevable.

1) Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire laquelle prévoit un délai de deux mis pour régulariser les termes d’un commandement de payer.

Par ailleurs, il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits à l’audience que [P] [J] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti (retenu car plus favorable eu égard aux mentions du bail) soit avant le 18 septembre 2024, les virements du locataire auprès de l’huissier de justice s’étant échelonnés entre juin 2024 et avril 2025

La clause résolutoire est donc acquise au bénéfice du bailleur depuis le 18 septembre 2024.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, les époux [G] sollicitent le paiement à titre provisionnel de la somme de 482,88 euros correspondant au solde dû (régularisations des charges pour les années 2021 et 2022, Taxe ordures ménagères 2023, et divers frais – les versements du débiteur).

Il convient toutefois de déduire de la dette locative les frais d’huissiers et divers frais, comptabilisés au titre des dépens, soit un total de 461,81 euros.

Ainsi, après examen des décomptes produits au débat, la créance apparaît incontestable dans son principe comme dans son montant et la demande est fondée à hauteur de 21,07 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de charges impayés (régularisations des charges pour les années 2021 et 2022, Taxe Ordures Ménagères 2023), et décompté arrêté au 29 avril 2025.

Cette somme sera assujettie au taux d’intérêt légal à compter de l’assignation.

3) Sur l’expulsion

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, la clause résolutoire est acquise au profit des époux [G] depuis le 18 septembre 2024.

Si la dette locative due aux régularisations de charges impayées est plus que modique à la date de l’assignation, il convient de prendre en compte le contexte, soit la durée du contentieux opposant les parties, ainsi que la tentative de conciliation mise en échec par le locataire, de même que son refus de se plier à l’augmentation de la provision sur charges pourtant justifiée par les bailleurs.

Par ailleurs, [P] [J] absent à l’audience ne sollicite pas la possibilité de se maintenir dans les lieux.

Ainsi, étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il devra quitter les lieux, afin que le bailleur puisse reprendre possession de son bien, et éviter que la dette ne s’accroisse.

A défaut d’un départ volontaire, il y aura lieu de procéder à l’expulsion de celui-ci et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4) Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil et en occupant sans droit ni titre les lieux susvisés depuis le 18 septembre 2024, [P] [J] a causé un préjudice au bailleur. Il convient donc d’octroyer à celui-ci une indemnité d’occupation mensuelle, destinée à réparer ce préjudice.

En l’espèce, il convient ainsi de condamner [P] [J] à verser à titre provisionnel aux époux [G], au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, et à compter du 30 avril 2025, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant de la quittance locative actuelle, somme forfaitaire charges comprises avec indexation

5) Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1240 (anciennement article 1382) du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Par ailleurs, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, les bailleurs ne prouvent pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi du défendeur. Par ailleurs, le locataire sera tenu à l’intérêt légal sur les sommes dues à compter de l’assignation.

Monsieur et Madame [G] seront ainsi déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé réputée contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par [D] [G] et [R] [Y] épouse [G] ont concernant le contrat de bail du 15 octobre 2015 consenti à [P] [J] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 8] ;

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 18 septembre 2024 ;

Constatons la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 18 septembre 2024 ;

Constatons que [P] [J] est occupant sans droit ni titre des locaux précités depuis cette date ;

Condamnons [P] [J] à payer à [D] [G] et [R] [Y] épouse [G] ont la somme de 21,07 euros à titre de provision à valoir sur les arriérés de charges impayés (régularisations des charges pour les années 2021 et 2022, Taxe Ordures Ménagères 2023), et décompté arrêté au 29 avril 2025, avec intérêts à taux légal à compter du 29 avril 2025, date de l’assignation ;

Autorisons l’expulsion de [P] [J] et de tous occupants de son chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, l’intéressé pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Disons qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons [P] [J] à payer à [D] [G] et [R] [Y] épouse [G] ont à titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle forfaitaire d’un montant égal à celui de la quittance locative actuelle, soit somme forfaitaire charges comprises et ce à compter du 30 avril 2025, lendemain du dernier décompte, avec indexation,

Rejetons la demande de condamnation à fournir une attestation d’assurance sous astreinte ;

Condamnons [P] [J] aux entiers dépens de l’instance, lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de l’assignation ainsi que leur dénonce ;

Déboutons [D] [G] et [R] [Y] épouse [G] ont de leur demande de dommages et intérêts ;

Condamnons [P] [J] à payer à [D] [G] et [R] [Y] épouse [G] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que le commande l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 17 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge