COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00427 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3YC

Minute N° : 25/00191

JUGEMENT DU 25 Mars 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [D] [M]

née le 22 Août 1957 à [Localité 8]

de nationalité Française

Profession : Retraité(e)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Delphine LECOINTE, avocat au barreau d’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 84007/2024/1955 du 14/06/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7])

DEFENDEUR(S) :

Société GRAND DELTA HABITAT

[Adresse 3]

Activité :

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Quentin FOUREL-GASSER de la SCP GASSER-PUECH-BARTHOUIL-BAUMHAUER, avocats au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier, lors du délibéré et de Madame Jade ARRIGHINO, Greffier, lors des débats

M

DEBATS : 28/1/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08 mars 2023, la SA GRAND DELTA HABITAT a consenti à [D] [M] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 438,17 euros charges non comprises.

Divers désaccords sont intervenus entre les parties notamment le montant du loyer et des charges, la réalisation de travaux par le bailleur de sa propre initiative et d’autres à la demande de la locataire, la superficie du logement et la communication des diagnostics.

Estimant subir un préjudice en raison de fautes commises par son bailleur, [D] [M] a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, la SA GRAND DELTA HABITAT par acte de commissaire de justice délivré le 04 octobre 2024 aux fins d’obtenir :

Sa condamnation à lui régler la somme de 1 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en raison du retard dans la communication du DPE, Sa condamnation à lui régler la somme de 1731,48 euros au titre des loyers et charges de l’année 2023 et 768,06 euros au titre du loyer et des charges sur la période de Janvier à juin 2024, La fixation du loyer à la somme de 321,12 euros en principal à compter du 08 mars 2023, et à la somme de 332,32 euros au titre de l’année 2024, Sa condamnation à lui communiquer le détail des loyers et charges depuis la signature du bail (08 mars 2023), Sa condamnation à la pose de grilles de protection sur le balcon, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de la date fixée pour la réalisation des travaux, Sa condamnation à lui régler la somme de 1 000,00 euros au titre du trouble de jouissance liée à l’impossibilité d’utiliser les quatre balcons, Sa condamnation à lui régler la somme de 1 000,00 euros en raison de la mauvaise foi, La constatation qu’il n’y a pas lieu qu’elle donne accès à son logement pour réaliser des travaux inutiles, Sa condamnation aux dépens.

*

Au cours des audiences des 29 octobre 2024 et 26 novembre 2025, l’affaire a été renvoyée afin de permettre aux parties de se mettre en état.

A l’audience du 28 janvier 2025, [D] [M], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance.

Au cours de cette audience, la SA GRAND DELTA HABITAT, représentée, a également sollicité le bénéfice de ses conclusions écrites soutenues à l’oral et a formulé les demandes suivantes :

La fixation du loyer de la requérante à la somme de 332,32 euros à compter du 18 juin 2024, Le rejet de la demande indemnitaire au titre du trop perçu de loyers, Le rejet de la demande indemnitaire au titre de la transmission tardive du DPE, Le rejet de la demande indemnitaire au titre du trop perçu de charges pour l’année 2023, Le rejet de la demande indemnitaire au titre du trop perçu de charges pour l’année 2024, Le rejet de la demande au titre de l’installation de grilles sur le balcon, Le rejet de la demande de communication des détails des charges,

A titre reconventionnel, l’autorisation de pénétrer ou de faire pénétrer dans le logement des entrepreneurs afin de faire exécuter des travaux, En tout état de cause, la condamnation de la requérante à lui régler la somme de 1200,00 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens,

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

A l’audience du 28 janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de fixation du loyer et le remboursement de sommes trop perçues,

L’article 3-1 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l’écart constaté. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d’effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande ».

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites que le contrat de bail fait état d’une superficie 71m² alors que le diagnostic établi le 02 juillet 2024 mentionne qu’elle n’est que de 52,03m², correspondant à une différence de plus d’un vingtième de la surface exprimée dans le contrat.

Cet état de fait n’est pas contesté par le bailleur.

Par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 18 juin 2024, [D] [M] a informé son bailleur de la contestation de la superficie habitable et de sa demande de diminution de loyer, soit à une date de plus de six mois postérieurement à la signature du bail en date du 08 mars 2023.

Aussi, la demande en diminution ne peut prendre effet qu’à compter de la demande formulée soit le 18 juin 2024.

Ainsi, la demande de condamnation à régler la somme de 1731,48 euros au titre des loyers de l’année 2023 et 768,06 euros au titre du loyer sur la période de Janvier à juin 2024 formulée par [D] [M] ne peut qu’être rejetée. Il en sera de même pour la demande de fixation du loyer à la somme de 321,12 euros en principal à compter du 08 mars 2023.

En outre, s’agissant de la période postérieure à la demande en diminution du loyer en date du 18 juin 2024, il ressort des pièces produites que la SA GRAND DELTA HABITAT a fixé le loyer pour l’année 2024 à la somme de 332,32 euros. Cette somme correspond à la demande de la requérante. Dès lors, le loyer, à compter de cette date uniquement, sera fixé à cette somme dans le dispositif de la présente décision.

Sur la demande indemnitaire au titre de la communication tardive du DPE

L’article 3-3 de la loi du 06 juillet 1989 impose au bailleur de fournir une annexe technique au locataire concernant le logement loué. A ce titre, le bailleur est tenu de fournir au locataire le diagnostic de performance énergétique.

Si une sanction pénale est prévue en cas de manquement à cette obligation, aucune sanction civile spécifique n’a été prévue par les textes.

Dès lors, la responsabilité du bailleur en cas de manquement sur ce point doit être établie conformément à la responsabilité contractuelle classique telle que prévue par l’article 1231-1 du code civil qui dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Ainsi, cette responsabilité suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien entre la faute et le préjudice.

Au cas d’espèce, il n’est pas contesté par la SA GRAND DELTA HABITAT qu’elle n’a pas communiqué lors de la signature du contrat de bail le DPE au mépris de ses obligations, de sorte que la faute commise est caractérisée.

[D] [M] mentionne que c’est à réception du DPE en juin 2024 qu’elle a constaté la différence de superficie avec celle mentionnée dans le bail.

Toutefois, il importe de rappeler que le Diagnostic de performance énergétique a pour objectif principalement d’estimer la consommation d’énergie du logement ainsi que les taux d’émission de gaz à effet de serre. Il comporte également une information sur les conditions d’aération ou de ventilation et est accompagné de recommandations destinées à améliorer ces performances et du montant des dépenses théoriques de l’ensemble des usages énumérés dans le diagnostic.

Aussi, les préjudices dont fait état [D] [M] et tenant à la question de la superficie du logement et de sa demande de diminution de loyer ne trouvent pas de lien direct avec la faute commise par la SA GRAND DELTA HABITAT dans l’absence de communication du DPE dont la finalité porte sur la performance énergétique du logement et non la superficie.

En l’absence de lien direct entre la faute et le préjudice, il y a lieu de rejeter la demande d’indemnisation pour communication tardive du DPE.

Sur la demande de communication du détail des charges et factures imputables à la locataire depuis le 08 mars 2023 et les charges facturées de manière abusive

Il résulte de la lecture combinée des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est tenu de payer au bailleur le loyer et les charges au terme établi par le contrat de bail.

En outre, le décret n°87-713 du 26 août 1987 dresse de manière exhaustive la liste des charges récupérables par le bailleur auprès du locataire au titre desquelles figurent l’entretien des espaces communs et des bâtiments et le ménage.

Il ressort des pièces produites que la SA GRAND DELTA HABITAT fournit l’ensemble des justificatifs des charges imputables (contrats et factures), de sorte que cette demande étant désormais sans objet, devra être rejetée. Il est important de rappeler que l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit qu’une fois par an au moins, le bailleur devra procéder au compte de régularisation de charges en ajustant les sommes versées par le preneur à titre de provisions par rapport à celles réellement dues. Un mois avant la régularisation, le bailleur communiquera au locataire :

Un décompte des charges selon leur nature, Dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs. À compter de l’envoi du décompte, le bailleur doit tenir les pièces justificatives (factures, contrats de fourniture et d’exploitation en cours, …) à la disposition du locataire pendant six mois.

Par ailleurs, au titre de la demande globale de remboursement des loyers et charges pour les années 2023 et 2024, la locataire inclut le poste des charges.

Or, la lecture des pièces produites démontre que les charges facturées au titre de l’année 2023, sont parfaitement justifiées.

Précisément, concernant la cour intérieure qui s’avère appartenir au domaine public, les décomptes produits mettent en évidence un remboursement réalisé auprès de la locataire au titre de toutes les charges afférentes à l’entretien de cette cour et des containers.

Enfin, la demande au titre des charges était au jour de l’audience trop prématurée, l’année 2024 venant de s’achever et le bailleur étant encore dans les délais pour procéder à la régularisation et aux comptes de charges.

En conséquence, les demandes de remboursement au titre des charges récupérables seront rejetées.

Sur la demande de pose des grilles de protection sur le balcon et l’indemnisation du trouble de jouissance,

En application de l’article 1719 du code de civil, le bailleur est tenu d’une obligation de délivrance du bien et doit permettre à son locataire de jouir d’un bien immobilier répondant à sa destination de logement à usage d’habitation.

Toutefois, en matière de baux d’habitation, les obligations du bailleur sont renforcées puisque l’article 06 de la loi du 6 juillet 1989 impose au bailleur de remettre au preneur « un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites répondant à un critère de performance énergétique minimale défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Les critères relatifs à la décence du logement loué ont été définis de manière réglementaire et notamment par le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 au titre duquel, en application de son article 02 le logement doit tout d’abord comporter les éléments bâtis nécessaires à la sécurité physique et à la santé du locataire. Ainsi, il est nécessaire que le logement comporte des dispositifs assurant la retenue des personnes dans le logement et ses accès, c’est-à-dire les garde-corps des fenêtres, les rampes et rambardes d’escaliers, les équipements des balcons, …, et ils doivent être dans un état conforme à leur usage.

Aussi, le bailleur doit délivrer au locataire un logement décent.

[D] [M] soutient que la SA GRAND DELTA HABITAT a manqué à ses obligations en délivrant un logement qui ne respecte pas les critères de la décence.

Elle explique que son logement est situé en rez-de-chaussée et qu’il « donne directement sur la cour de l’immeuble ». Elle ajoute que « depuis son entrée dans les lieux, elle ne peut donc pas utiliser ses balcons et ne peut rien y laisser car elle a déjà été victime de vol sur son balcon et avait déposé plainte pour vol le 06 05 2023. Elle ne peut pas laisser les fenêtres ouvertes sans être à côté ».

S’il est indéniable qu’il doit être particulièrement désagréable de ne pouvoir entreposer des objets sur la terrasse ou de pouvoir laisser les fenêtres ouvertes sans surveiller qu’une tierce personne ne s’introduise pas dans le logement, force est de constater que les éléments du dossier ne mettent pas en évidence un manquement du bailleur à la sécurité du locataire au sens de l’article 06 de la loi du 06 juillet 1989. Il ne peut être reproché au bailleur que les lieux où se trouvent le logement loué soient mal fréquentés et propices à la délinquance.

De plus, il n’existe pas d’obligation au bailleur de poser des grilles pour des fenêtres situées au rez de chaussée, même si les autres logements sont pourvus de grilles, à la différence de l’obligation de poser des gardes corps pour les ouvertures situées en hauteur.

Dès lors la demande de pose de grilles sous astreinte et la demande au titre du trouble de jouissance seront rejetées, aucune faute n’étant imputable au bailleur.

Sur la demande indemnitaire au titre de la mauvaise foi

L’article 1231-1 du code civil dispose que « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».

Il convient de rappeler que le fait de résister à l’exécution d’une obligation n’est pas en soi condamnable et suppose la démonstration du caractère abusif de cette résistance à l’exécution.

*

Au cas d’espèce, [D] [M] reproche à son bailleur :

D’avoir eu connaissance que la cour intérieure ne lui appartenait pas, De savoir que le logement loué était d’une superficie inférieure à celle indiquée dans le bail,Ne pas avoir régularisé les charges, D’avoir reçu l’APL et de ne pas avoir déduit le RLSDe ne pas consulter les locataires avant de faire réaliser des travaux, D’avoir délivrer un commandement de payer alors qu’elle avait contesté le montant du loyer et des charges,

Il importe de rappeler que même si la locataire conteste le montant du loyer et des charges, aucun texte ne l’autorise à ne pas régler ses loyers. Tout au plus pouvait elle éventuellement envisager d’invoquer une exception d’inexécution mais encore faut il qu’elle soit réalisée conformément aux textes. Dès lors, si [D] [M] était débitrice de ses loyers et charges courants, la SA GRAND DELTA HABITAT pouvait à bon droit lui faire délivrer un commandement de payer les sommes dues par commissaire de justice.

De plus, il ressort des pièces produites que la régularisation du RLS a été réalisée.

En outre, aucun élément produit ne démontre que la SA GRAND DELTA HABITAT avait connaissance du fait que la cour intérieure ne lui appartenait pas qu’elle facturait sciemment des charges pour l’entretien de celle-ci dans ce contexte.

Par ailleurs, concernant les charges, tel qu’expliqué précédemment, il appartient à la SA GRAND DELTA HABITAT de procéder à la régularisation des charges au titre de l’année 2024, l’audience ayant eu lieu en janvier 2025, la demande était trop prématurée. En tout état de cause, la provision demandée ne présente aucun caractère manifestement excessif pouvant constituer une faute.

Enfin, s’agissant des travaux à réaliser, il ressort des pièces produites que les locataires ont été informés de leur réalisation mais avant l’arrivée de [D] [M] dans les lieux. Puis les pièces communiquées démontrent qu’elle a été personnellement informée par courrier recommandé avec accusé de réception au début du mois d’aout 2024.

*

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’aucune faute et aucune mauvaise foi ne peut être reprochée à la SA GRAND DELTA HABITAT, de sorte que la demande de condamnation à des dommages intérêts pour mauvaise foi sera rejetée.

Sur la demande d’approbation de la locataire du refus de laisser accès à son logement, et la demande reconventionnelle du bailleur,

A titre reconventionnel, la SA GRAND DELTA HABITAT sollicite d’être autorisée à pénétrer ou à faire pénétrer toute entreprise missionnée par elle pour réaliser des travaux de réfection et de rénovation. [D] [M] estime que ces travaux ne sont pas nécessaires à la conservation du bien et qu’elle peut donc s’opposer à ceux-ci.

Il ressort de l’article 7 e) de la loi du 06 juillet 1989 que le locataire est obligé

« e) De permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucun travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris » ;

Il ressort des pièces produites qu’il y a lieu de considérer que la locataire a été informée des travaux à réaliser par lettre recommandée avec accusé de réception le 06 aout 2024, les courriers précédents n’étant pas justifiés d’un courrier recommandé alors que ce formalisme est exigé par les textes susvisés.

Le courrier prévoit que l’exécution des travaux devait avoir lieu au cours des mois de septembre et octobre 2024, soit 1 à 2 mois après le courrier, et que la locataire serait recontactée ultérieurement.

Les travaux à réaliser consistent pour le logement à faire :

La réfection de la salle de bain Un remplacement des radiateurs et mise en place d’un sèche serviette, Un remplacement de la ventilation, Remplacement des tableaux électriques, Un changement des portes palières,

[D] [M] ne peut raisonnablement prétendre que ces travaux sont de simples améliorations et seraient parfaitement inutiles en ce qu’ils permettront pour partie au bailleur de continuer de remplir ses obligations au titre de la délivrance d’un logement décent (conformité électrique, ventilation…).

Dès lors, la demande de [D] [M] d’être autorisée à refuser les travaux sera rejetée et le bailleur sera autorisé à pénétrer dans le logement pour les faire réaliser.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[D] [M] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens,

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [D] [M] à verser une somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles que la SA GRAND DELTA HABITAT a pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendue en premier ressort,

REJETTE la demande de condamnation de la SA GRAND DELTA HABITAT à régler à [D] [M] la somme de 1731,48 euros au titre des loyers et charges de l’année 2023,

REJETTE la demande de condamnation de la SA GRAND DELTA HABITAT à régler à [D] [M] la somme de 768,06 euros au titre du loyer et des charges sur la période de Janvier à juin 2024, car formulée de manière trop prématurée,

REJETTE la demande de fixation à du loyer à la somme de 321,12 euros en principal à compter du 08 mars 2023, et à la somme de 332,32 euros sur la période de janvier à juin 2024,

FIXE le loyer du logement situé à [Adresse 1] loué à [D] [M] par la SA GRAND DELTA HABITAT suivant contrat de bail du 08 mars 2023, à la somme de 332,32 euros hors charges à compter du 18 juin 2024,

REJETTE la demande de communication des factures et justificatifs des charges, ceux-ci ayant été réalisé pendant l’instance,

RAPPELLE que ce loyer sera soumis à indexation conformément aux stipulations contractuelles,

REJETTE la demande d’indemnisation pour communication tardive du DPE,

REJETTE la demande de pose de grilles sous astreinte,

REJETTE la demande d’indemnisation pour trouble de jouissance,

AUTORISE la SA GRAND DELTA HABITAT à pénétrer à ou à faire pénétrer une entreprise mandatée par elle-même au sein du logement située à [Adresse 1] et loué par [D] [M] afin de procéder à la réalisation des travaux de :

réfection de la salle de bain remplacement des radiateurs et mise en place d’un sèche serviette, remplacement de la ventilation, remplacement des tableaux électriques, changement des portes palières,

DIT que la SA GRAND DELTA HABITAT devra respecter un délai de prévenance de trois semaines pour procéder ou faire procéder aux travaux,

REJETTE la demande de [D] [M] d’être autorisée à refuser les travaux précités,

CONDAMNE [D] [M] à régler à la SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 800,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE [D] [M] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 25 mars 2025

Le Greffier Le Juge