COUR D’APPEL DE [Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00109 – N° Portalis DB3F-W-B7J-J6RF

Minute N° : 25/00206

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Mai 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 7] DELTA

Copie délivrée à :M.[L]

le :06/05/2025

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 7] DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par Mme [O] [B], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [L]

né le 02 Juin 1969 à [Localité 10] (MAROC)

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 5]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 01 Avril 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 octobre 2022 (avec effet rétroactif au 1er octobre 2022), la SA [Localité 7] DELTA HABITAT a consenti à [M] [L] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé à [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 358,30 euros charges non comprises.

Par exploit de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT a fait délivrer à [M] [L] un commandement de payer la somme totale de 2378,93 euros selon décompte arrêté au 06 septembre 2024 et dont la somme de 2239,44 euros correspond aux loyers et charges non réglés.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, [M] [L] par acte de commissaire de justice délivré le 15 janvier 2025 aux fins de :

constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;d’expulsion du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,lui régler la somme de 3279,55 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 10 novembre 2024,lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme de 450,31 euros à compter du 11 novembre 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux lui régler les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

*

A l’audience du 1er avril 2025, la SA [Localité 7] DELTA HABITAT, représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle ne s’est pas opposée à la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formulée par le locataire.

Au cours de cette audience, [M] [L] a comparu et a fait valoir qu’il s’est retrouvé en arrêt de travail en 2024 et qu’il avait eu ainsi une baisse de revenus. Il a indiqué qu’une demande FSL était en cours et une autre demande auprès de la CARSAT était également en cours. Il a indiqué qu’il a repris le paiement des loyers courants et qu’il avait ainsi réglé le loyer par le biais de deux virements dont il a justifié l’existence par des relevés. Il a ajouté qu’il a 3 enfants et qu’il verse une contribution à l’éducation et à l’entretien de ceux-ci à hauteur de 407,00 euros. Il a déclaré qu’il perçoit des revenus mensuels allant de 900,00 euros à 1020,00 euros.

A l’audience, les causes d’irrecevabilité liées à la dénonciation de l’assignation auprès du représentant de l’Etat dans le département et à la dénonciation du commandement de payer auprès des services de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ou de la situation auprès de la Caisse aux affaires familiales ont été soulevées d’office et mises dans le débat. Enfin, il a sollicité des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 11] a été communiqué et mentionne les mêmes éléments que ceux invoqués par le locataire à l’audience étant précisé que le rapport souligne qu’une saisine du juge aux affaires familiales allait être réalisée afin de diminuer le montant de la contribution à l’éducation et à l’entretien.

A l’audience du 1er avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département suivant courrier électronique du 16 janvier 2025, au moins deux mois avant l’audience fixée au 1er avril 2025.

Avant réforme :

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX a été avisée le 23 septembre 2024 conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 18 octobre 2022 contient en son article 4.5.1 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

Cette clause étend à deux mois le délai laissé au locataire pour régulariser la dette locative, de sorte qu’en application de l’avis de la Cour de cassation du 13 juin 2024 (n°24-70.002), il convient d’apprécier à l’aune d’un délai de deux mois et non de six semaines tel qu’indiqué dans le commandement de payer, si le locataire a régularisé la dette locative.

La SA [Localité 7] DELTA HABITAT a fait signifier à [M] [L], le 10 septembre 2024, un commandement de payer la somme totale de 2239,44 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la SA [Localité 7] DELTA HABITAT que [M] [L] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

[M] [L] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 10 novembre 2024 (commandement + 2mois) au profit de bailleur. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 18 octobre 2022, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

La SA [Localité 7] DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 25 mars 2025 à hauteur de 3611,10 euros.

La clause résolutoire étant acquise depuis le 10 novembre 2024, les sommes dues au titre des loyers et charges impayés par [M] [L] s’élèvent à 3140,06 euros.

[M] [L] ne justifie pas d’avoir réglé les sommes susvisées.

[M] [L] a reconnu le principe de la dette et a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 36 mois. Il a précisé qu’il avait réglé le loyer du mois de mars en deux paiements et en a justifié de sorte que le dernier paiement ayant été réalisé 19 mars 2025, il n’est pas inclus dans le décompte produit par la SA [Localité 7] DELTA HABITAT.

Dès lors, il ressort du décompte produit et de l’audience, que le locataire a repris le paiement intégral de son loyer courant avant l’audience et que la dette arrêtée au 1er avril 2025 est fixée à la somme de 3365,10 euros.

[Localité 7] DELTA HABITAT ne s’est pas opposée à la demande formulée.

Aussi, [M] [L] sera condamné à titre provisionnel à régler à la SA [Localité 7] DELTA HABITAT la somme de 3365,10 euros et des délais de paiement lui seront accordés dont les modalités seront définies dans le dispositif de la présente décision.

[M] [L] a également sollicité la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la SA [Localité 7] DELTA HABITAT ne s’oppose pas.

Dès lors, pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si [M] [L] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et [M] [L] ne sera pas expulsé.

En revanche, si [M] [L] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, l’expulsion de [M] [L] sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, [M] [L] sera tenu de payer à la SA [Localité 7] DELTA HABITAT, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[M] [L] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 10 septembre 2024

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Meggan DELACROIX-ROHART, Juge chargé des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la SA [Localité 7] DELTA HABITAT concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], loué par [M] [L] suivant contrat de bail du 18 octobre 2022,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 octobre 2022 entre la SA [Localité 7] DELTA HABITAT et [M] [L] concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 10 novembre 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 10 novembre 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel [M] [L] à payer à la SA [Localité 7] DELTA HABITAT, la somme de 3365,10 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2025,

DISONS que [M] [L] pourra se libérer de la dite somme par 35 mensualités de 93,00 euros et une 36ème mensualité égale aux sommes restants dues, mensualités payables, en plus du loyer et des charges courantes, et en même que lui,

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut de départ volontaire de [M] [L] des lieux situés à [Adresse 3], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par la SA [Localité 7] DELTA HABITAT.

[M] [L] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 11],

CONDAMNONS [M] [L] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 10 septembre 2024,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 06 mai 2025

Le Greffier Le Juge