COUR D’APPEL DE [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00408 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J25H

Minute N° : 25/00437

JUGEMENT DU 22 Juillet 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [N], [M] [Z]

né le 25 Décembre 1956 à [Localité 5]

de nationalité Française

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame [C], [T] [D]

née le 19 Mars 1975 à [Localité 6]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M. Karim BADENE, Vice-Président,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 10/6/25

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 06 juillet 2007, Monsieur [N] [Z] a consenti à Madame [C] [D] un bail d’habitation relatif à un appartement sis [Adresse 1].

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, Monsieur [N] [Z] a fait délivrer à Madame [C] [D] un commandement de payer et de justifier de l’assurance, relatif à la somme de 1 842,34 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 21 juin 2024, outre les frais.

Par exploit délivré le 03 septembre 2024, Monsieur [N] [Z] ont fait citer Madame [C] [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON afin de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation du contrat de bail liant les parties ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique et autoriser la séquestration des meubles éventuellement présents dans les lieux ;la condamner à lui régler la somme de 2 272,44 euros au titre de la dette locative ;la condamner à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle, égale au montant du loyer contractuel et des charges, somme variable en fonction des augmentations légales à venir, jusqu’à complète libération des lieux ;la sommer de fournir sans délai une attestation d’assurance pour son logement et, à défaut, la condamner à payer une astreinte de 50€ par jour de retard à compter de la signification de la décision ;la condamner à lui régler la somme de 500€ au titre de la résistance abusive conformément aux dispositions de l’article 1231-6 al. 3 du Code civil ;la condamner à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Après plusieurs renvois depuis la première audience en date du 05 novembre 2024, l’affaire est fixée au 10 juin 2025 où elle est plaidée.

Monsieur [N] [Z] comparait représenté à l’audience et sollicite le bénéfice de son assignation sous réserve d’une actualisation de sa créance à la somme de 8 893,68€.

Madame [C] [D] a comparu à l’audience en personne. Elle reconnaît la dette et sollicite des délais pour libérer les lieux. Elle ajoute avoir fait une demande de logement social.

La décision est mise en délibéré au 22 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action

Attendu qu’aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 8], ce qui a été le cas en l’espèce par voie électronique avec accusé de réception du 03 septembre 2024, au moins six semaines avant l’audience fixée le 05 novembre 2024 ;

Qu’en outre, lorsque le bailleur est une personne morale, il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer son assignation ; que toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement ;

Qu’en l’espèce, la CCAPEX a été avisée le 27 juin 2024 de la situation d’impayés locatifs alors que l’assignation date du 03 septembre 2024, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Qu’en conséquence, la demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

Attendu que l’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 n’autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que dans trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ;

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués ;

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire ;

Que l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie ; que cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de six semaines, délai qui était fixé à deux mois avant le 29 juillet 2023 ;

Que cependant les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 06 juillet 2007, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (Civ. 3ème, 13 juin 2024, n°24-70.002) ;

Que l’article 7 (a de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes ;

Qu’en l’espèce, le contrat de bail du 06 juillet 2007 contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers en son article 9 qui prévoit que la location sera résiliée de plein droit à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Que Monsieur [N] [Z] ont fait signifier à Madame [C] [D] le 24 juin 2024 un commandement de payer la somme de 1 842,34 euros correspondant aux loyers et charges non réglés à la date du 21 juin 2024 ;

Qu’il apparaît à la lecture du décompte produit à l’audience que la locataire n’a pas payé la somme qui lui était réclamée dans le commandement ;

Qu’en conséquence, les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice de Monsieur [N] [Z] depuis le 24 août 2024.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Attendu qu’il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du Code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 06 juillet 2007 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

Qu’en l’espèce, Monsieur [N] [Z] a produit un dernier décompte arrêté au 1er juin 2025 faisant état d’une dette locative actualisée à la hausse d’un montant de 8 893,68 euros, loyer de juin 2025 inclus ;

Que Madame [C] [D] a reconnu à l’audience cette dette tant dans son montant que dans son principe ;

Qu’en conséquence de ces éléments, la demande apparaît fondée à hauteur de 8 893,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayées arrêtes au 1er juin 2025, terme de juin 2025 inclus.

Sur l’expulsion et la demande de délai

Attendu que l’article 544 du Code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ;

Que l’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution indique que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales ;

Qu’en l’espèce et compte tenu de la résolution judiciaire du bail, Madame [C] [D] est occupante sans droit ni titre et devra quitter les lieux ;

Qu’en l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

Que par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

Que s’agissant de la demande de délais formulée par la défenderesse, il apparaît que celle-ci a déposé une demande de logement social le 05 décembre 2024 mais qu’elle ne communique aucune date prévisible pour son relogement ;

Que les intérêts de Madame [C] [D] ne sauraient prévaloir sur ceux de Monsieur [N] [Z] alors que les loyers ne sont pas honorés depuis plusieurs années comme le démontrent les trois commandements de payer qui lui ont été adressés entre le 15 septembre 2022 et le 24 juin 2024 et que la dette locative ne cesse de croître ;

Que par ailleurs, Madame [C] [D] a indiqué à l’audience avoir déposé un dossier de surendettement qui, s’il venait à être déclaré recevable, pourrait aboutir à l’effacement total de sa dette locative ;

Qu’en conséquence de ces éléments, la demande de délais formée par Madame [C] [D] sera rejetée ;

Qu’enfin et en raison de l’expulsion de Madame [C] [D], la demande de production d’une attestation d’assurance sous astreinte sera rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

Attendu qu’en application de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est survenu à le réparer ;

Que l’occupation du logement sans droit ni titre par Madame [C] [D] constitue une faute et cause un préjudice au demandeur, qui se trouve privé du logement ;

Qu’en conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur ;

Qu’en conséquence, il convient de condamner solidairement Madame [C] [D] à verser à Monsieur [N] [Z] la somme de 851,95 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle, correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 02 juin 2025 (lendemain du décompte produit aux débats) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Sur la résistance abusive

Attendu que l’article 1240 du Code civil dispose tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ;

Qu’aux termes de l’article 1231-6 du Code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ; que ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ; que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire ;

Attendu qu’en l’espèce, il apparaît d’une part que le demandeur n’a fait aucune demande visant à assortir les sommes demandées des intérêts au taux légal ; que d’autre part, celui-ci ne démontre pas que la défenderesse ait fait preuve de mauvaise foi en ne réglant pas le paiement des loyers, ce défaut de paiement pouvant avoir pour origine l’impécuniosité, le seul défaut de paiement ne pouvant s’analyser en lui-même comme un acte de mauvaise foi ;

Qu’en conséquence, la demande de dommages et intérêts formée par le demandeur sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

Attendu que l’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ;

Que Madame [C] [D] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens ;

Sur les frais irrépétibles,

Attendu qu’aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens en tenant compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, pouvant même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation ;

Qu’en l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [C] [D] à verser une somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles que Monsieur [N] [Z] a pu exposer pour la présente procédure ;

Sur l’exécution provisoire

Attendu qu’en application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ;

Qu’il y a lieu en conséquence de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [N] [Z] concernant le contrat de bail du 06 juillet 2007 consenti à Madame [C] [D] et portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 1] ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 24 août 2024 ;

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 24 août 2024 ;

CONSTATE que Madame [C] [D] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 24 août 2024 ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 8 893,68 euros au titre des arriérés de loyers et charges impayées arrêtes au 1er juin 2025, terme de juin 2025 inclus ;

AUTORISE l’expulsion de Madame [C] [D] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, cette dernière pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DEBOUTE Madame [C] [D] de sa demande tendant à l’octroi de délais d’expulsion ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à régler à Monsieur [N] [Z] une indemnité d’occupation de 851,95 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 02 juin 2025 et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] de sa demande de production d’une attestation d’assurance sous astreinte ;

DEBOUTE Monsieur [N] [Z] de sa demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 8] ;

CONDAMNE Madame [C] [D] à régler à Monsieur [N] [Z] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi que le commande l’équité ;

CONDAMNE Madame [C] [D] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 22 juillet 2025,

Le Greffier Le Juge