TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

[Localité 6]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 23/06139 – N° Portalis DBZS-W-B7H-XK34

N° de Minute : 24/00762

JUGEMENT

DU : 16 Décembre 2024

[X] [T]

[L] [G]

C/

[H] [D]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 16 Décembre 2024

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [X] [T], demeurant [Adresse 7]

Mme [L] [G], demeurant [Adresse 7]

représentés par M^e Morgane KUKULSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [D], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Monica LEONE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 30 Septembre 2024

Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024, date indiquée à l’issue des débats par Capucine AKKOR, Juge, assisté(e) de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG : 23/6139 – Page – SD

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 8 février 2022 et à effet du 1er mars suivant, M. [H] [D] a donné à bail à M. [X] [T] un immeuble à usage d’habitation, situé [Adresse 2] à [Localité 8] moyennant un loyer mensuel de 700 euros.

M. [T] a occupé ce logement avec sa partenaire de pacte civil de solidarité, Mme [L] [N] [K].

Le 8 juillet 2022, la cheminée de l’immeuble voisin s’est écroulée sur les étages de l’immeuble litigieux.

Suivant arrêté du 9 juillet 2022, le Maire de la ville de [Localité 8] a dit que :

M. [D] devra dans un délai d’un mois à compter de la réception de l’arrêté prendre toutes les dispositions pour garantir la sécurité publique au [Adresse 2] à [Localité 8].L’accès audit immeuble est interdit à partir du 9 juillet 2022 à 00 heure 30 jusqu’à cessation du péril.

Par arrêté du 17 août 2022, le Maire de la ville de [Localité 8] a notamment :

mis en demeure M. [D] de prendre toutes dispositions utiles pour garantir la sécurité publique au [Adresse 2] à [Localité 8] notamment par l’exécution dans un délai de 7 jours à compter de la notification de l’arrêté des mesures suivantes :

étaiement du plancher endommagéretrait des briques du reste de la maçonnerie de la souche encore accrochée au niveau du chéneau de l’immeuble du [Adresse 5] en place d’une couverture provisoire ou définitive avec charpente adaptée permettant de rejeter l’eau dans les dispositifs d’évacuation.

maintenu l’interdiction d’accès prononcée le 9 juillet 2022 ;prononcé une interdiction d’habitation jusqu’à la mainlevée de l’arrêté ;dit que le propriétaire est tenu de respecter les droits des occupants dans les conditions précisées aux articles L. 521-1 et L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation et devra informer le service communal d’hygiène et de santé de la ville de l’offre de relogement avant le 18 août 2022.

Par exploit du 30 juin 2023, M. [T] et Mme [K] ont fait assigner M. [D] devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille aux fins de condamnation à différentes sommes d’argent et à réaliser les travaux préconisés sous astreinte de 300 euros par mois de retard.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 novembre 2023 lors de laquelle les parties, représentées par leur conseil, ont en application de l’article 446-2 du code de procédure civile, accepté un calendrier de procédure fixant l’audience de plaidoiries au 25 mars 2024.

A cette audience, le renvoi sollicité par M. [D] a été refusé et l’affaire retenue.

M. [T] et Mme [K], représentés par leur conseil, demandent par conclusions visées et déposées par le greffier au Juge des contentieux de la protection de :

Condamner M. [D] à leur payer chacun pour moitié la somme de 368,31 euros en remboursement de la nuit d’hôtel et de l’achat de biens de première nécessité et des billets de train ;Condamner M. [D] à payer la somme de 4000 euros à titre de dommages-intérêts pour inexécution de la réalisation des travaux de réparation ;Condamner M. [D] à payer la somme de 1644,70 euros au titre de la perte des éléments d’équipements de M. [T] et Mme [K] ;Condamner M. [D] à payer à M. [T] la somme de 190 euros à titre de remboursement de la réparation de l’ordinateur portable ;

Condamner M. [D] à payer la somme de 796,15 euros à titre de remboursement de l’achat de vêtements pour M. [T] et Mme [K] ;Condamner M. [D] à payer la somme de 10000 euros à titre du préjudice moral de M. [T] ;Condamner M. [D] à payer la somme de 5000 euros à titre du préjudice moral de Mme [K] ;Condamner M. [D] à faire réaliser par un homme de l’art les travaux préconisés par l’expert dans le cadre de son rapport du 12 août 2022 et repris dans l’arrêté du 17 août 2022 sous astreinte de 300 euros par mois à compter de la décision à savoir :

étaiement du plancher endommagé ;retrait des briques du reste de la maçonnerie de la souche encore accrochée au niveau du chéneau de l’immeuble voisin ;mise en place d’une couverture, provisoire ou définitive avec charpente adaptée permettant de rejeter l’eau dans les dispositifs d’évacuation.Condamner M. [D] au paiement de la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [D] aux dépens.

Sur le fondement des articles 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, 17179 du code civil, 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, M. [T] et Mme [K] font valoir qu’il résulte du rapport d’expertise du 12 août 2022 que le logement litigieux est inhabitable, une cheminée s’étant écroulée sur leur chambre, de l’eau s’infiltrant depuis dans l’habitation, générant un risque d’écroulement, et une partie de maçonnerie restée accrochée au mur de limite menaçant de tomber sur le plancher. Ils en déduisent qu’il existe un risque pour leur sécurité.

M. [T] et Mme [K] répliquent que le bailleur, tenu de garantir une jouissance paisible des lieux loués, n’est pas responsable des voies de fait causées par des tiers sauf si le trouble causé à la jouissance a été facilité par sa négligence et que tel est le cas en l’espèce puisque le rapport d’expertise fait apparaître qu’entre 2008 et 2014 la cheminée du logement a été supprimée sans que les précautions d’usage ne soient prises pour assurer la sécurité des occupants. M. [T] et Mme [K] relèvent que M. [D] ne produit pas l’acte d’acquisition de son immeuble et que l’article 1720 du code civil impose une obligation d’entretien de l’immeuble, dont la toiture, au bailleur. Ils soutiennent en toutes hypothèses, que le logement n’assurant plus le clos et le couvert et ayant été frappé d’un arrêté de mise en sécurité ne satisfait pas aux critères de la décence au sens du décret précité.

M. [T] et Mme [K] répliquent encore qu’il appartiendra éventuellement à M. [T] et Mme [K] d’exercer un recours contre le propriétaire de la cheminée, dont la responsabilité n’est à ce jour pas établie et relèvent que M. [D] n’a effectué aucun travaux depuis l’écroulement.

Sur leurs préjudices, en application des articles 1217 et 1231 du code civil, M. [T] et Mme [K] exposent qu’ils ne sollicitent pas plusieurs fois l’indemnisation d’un même préjudice mais celui de préjudices distincts à savoir le remboursement de leurs effets et meubles détruits dans l’écroulement ou du fait de l’humidité et des écoulements d’eau postérieurs, de leurs préjudices moraux et de la privation de leur logement depuis juillet 2022 les conduisant à vivre dans un logement précaire de 26 mètres carrés sans leurs effets personnels.

M. [D], représenté par son conseil, par conclusions visées et déposées par le greffier, demande au Juge des contentieux de la protection de débouter M. [T] et Mme [K] de l’ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer une indemnité de procédure de 2000 euros, outre les dépens.

Il répond sur le fondement de l’article 1725 du code civil que le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. M. [D] conteste ne pas avoir respecté son obligation de délivrance d’un logement décent, toute responsabilité dans l’effondrement de la cheminée de l’immeuble voisin et il n’est pas démontré un défaut d’entretien du bien par lui, une expertise amiable contradictoire établissant la responsabilité du propriétaire de l’immeuble voisin.

M. [D] répond que lors du sinistre il était bloqué en Tunisie, qu’il a mandaté son frère, son cousin et une société et qu’en application de l’article 1725 précité, le bailleur ne peut être condamné pour le retard dans les travaux de réparation qui ont pour origine le trouble causé par un tiers. M. [D] conteste également tout lien de causalité entre d’une part un manquement qui lui serait imputable et d’autre part le préjudice moral subi et la destruction d’objets par l’écroulement et estime que certaines demandes de remboursement relèvent de convenances personnelles. Il ajoute que les dommages sont circonscrits à la chambre et que M. [T] et Mme [K] sont silencieux sur l’indemnisation de leur assurance.

M. [D] a été autorisé à produire en cours de délibéré l’acte de vente de l’immeuble dans un délai de 10 jours et M. [T] et Mme [K] ont été autorisés à fournir leurs observations dans les 10 jours suivants.

Aucune note n’a été reçue.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément référé aux conclusions susvisées des parties pour un exposé complet de leurs prétentions et moyens.

Le délibéré initialement fixé au 27 mai 2024 a été prorogé au 10 juin suivant.

Par jugement avant-dire droit du 10 juin 2024, le Juge des contentieux de la protection a réouvert les débats et a renvoyé le dossier à l’audience du 30 septembre 2024 afin que les parties fassent valoir leurs observations sur la configuration des lieux et la propriété de la cheminée litigieuse et produisent à l’appui de leurs observations toutes pièces utiles à la solution du litige et que M. [H] [D] produise son titre de propriété. Il a également sursis à statuer sur les demandes des parties et a réservé les dépens.

A l’audience du 30 septembre 2024, les parties ont maintenu leurs demandes précédemment développées. Le titre de propriété sollicité n’a pas été versé aux débats.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes de dommages et intérêts :

Sur les manquements du bailleur à ses obligationsSur l’obligation de garantie de jouissance paisible du logement

Aux termes de l’article 1719 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, d’en faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail.

Néanmoins, par application de l’article 1725 du code civil, le bailleur n’est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d’ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel.

Le bailleur est toutefois tenu de garantir le preneur du trouble si le trouble causé à sa jouissance par un tiers a été facilité ou causé par ses manquements à ses propres obligations.

En l’espèce, il n’est pas contesté que l’immeuble objet du contrat de location est inhabitable en l’état en raison de l’écroulement d’une cheminée sur la chambre de Monsieur [T] et Madame [N] [K] survenu le 8 juillet 2022 et du risque d’écroulement du plancher entre le premier et le deuxième étage en raison des infiltrations d’eau ayant découlé du premier écroulement.

Il est constant que le caractère inhabitable du logement, qui constitue manifestement un trouble à la jouissance des locataires, est la conséquence d’une voie de fait d’un tiers dès lors qu’il n’est pas contesté que c’est l’écroulement de la cheminée de l’immeuble mitoyen n°[Cadastre 4] qui est à l’origine de l’insalubrité du logement loué.

Néanmoins, il résulte des termes du rapport d’expertise de M. [O], désigné dans le cadre de la procédure de péril imminent, que « on peut voir qu’en 2008 la souche était accolée à celle de l’immeuble du [Adresse 10], contrairement en 2014 » et « la souche de cheminée reposait sur le mur séparant du [Adresse 9] de la [Adresse 12] sans conduit dans les niveaux inférieurs et il n’a pas été identifié de chevêtre pour reprendre la partie de souche en dehors du mur séparatif » (page 7), et ce alors que le rapport d’expertise amiable contradictoire ne se prononce pas sur ces éléments pour exonérer Monsieur [D] de toute responsabilité.

Il en ressort qu’entre 2008 et 2014, la seconde souche de cheminée, de l’immeuble occupé par les demandeurs, a été supprimée sans que les précautions d’usage ne soient prises pour assurer la sécurité des occupants dans la mesure où il n’a pas été identifié de chevêtre pour reprendre la partie de souche en dehors du mur séparatif et ce alors que la cheminée reposait sur le mur séparatif 1/37 sans conduit dans les niveaux inférieurs.

La conduite de ses travaux sans respecter les normes de sécurité et d’entretien en la matière caractérise nécessairement un manquement à l’obligation d’entretien de l’immeuble et une négligence de la part du bailleur.

Or, en l’absence de communication du titre de propriété de Monsieur [D], dont la production a pourtant été sollicitée par les locataires puis par le Juge des contentieux de la protection à l’occasion de la réouverture des débats, force est de constater l’impossibilité de déterminer la date d’acquisition précise de l’immeuble par ce dernier, et donc de déterminer si la suppression de ladite cheminée en 2008 est imputable à un précédent propriétaire, le juge pouvant tirer toute conséquence du refus de production des pièces sollicitées.

Compte tenu de ce manquement, Monsieur [D] sera considéré comme n’étant pas dispensé de l’obligation de garantie de jouissance paisible du logement à l’égard de ses locataires.

En conséquence, le manquement à son obligation de garantie de jouissance paisible du logement est bien caractérisé, à charge pour Monsieur [D] d’exercer un recours contre le propriétaire de la cheminée effondrée ou autre responsable de cette voie de fait.

Sur l’obligation de délivrance d’un logement décent

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

En vertu de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

En application de l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent lequel s’entend d’un logement ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation et présentant les caractéristiques définies par le décret n°2002-120 du 30 décembre 2002.

Par ailleurs, aux termes de l’article 6 alinéa 3 c) de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

Aux termes de l’article 2 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002 dans sa rédaction issue du décret n°2021-872, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; […] »

L’article 5 du décret précité ajoute que le logement qui fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité pris en application de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un logement décent.

Si le bailleur ne remplit pas ses obligations, sa responsabilité contractuelle peut être engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil.

Enfin, suivant l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’immeuble loué ayant fait l’objet d’un arrêté de mise en sécurité avec mesure provisoire d’urgence le 9 juillet 2022, il ne peut être considéré comme un logement décent aux termes de l’article 5 du décret n° 2022-120 du 30 janvier 2002, étant rappelé par ailleurs que le logement n’assure plus le clos et le couvert, ni la sécurité physique des locataires conformément à l’article 2 dudit décret et l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989.

A ce titre, il convient de souligner que le non-respect des normes de décence du fait d’un tiers n’exonère pas Monsieur [D] de son obligation de délivrance et d’entretien d’un logement décent, sauf à démontrer l’existence d’un événement de force majeure, non invoqué et non applicable en l’espèce, l’ayant empêché de remédier aux désordres constatés.

Or, Monsieur [D], qui avait nécessairement connaissance du caractère indécent et inhabitable du logement, ne justifie pas avoir procédé aux travaux nécessaires pour remédier aux causes d’indécence relevées, et ce alors que cela lui avait été explicitement imposé par l’arrêté du 17 août 2022.

Dès lors, le logement ne répondant pas aux critères de décence de l’article 6 et du décret de 2002, et notamment à l’obligation de délivrance d’un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique, sans que le bailleur n’ait réalisé les travaux nécessaires pour y remédier, Monsieur [D] a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur les préjudices

Aux termes de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;obtenir une réduction du prix ;provoquer la résolution du contrat ;demander réparation des conséquences de l’inexécution.Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

Il est constant que le préjudice réparable doit être certain, direct et déterminé. L’article 1231 du code civil précise que les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé.

L’article 1231-1 du même code ajoute que dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

Compte tenu de la nécessité manifeste pour les locataires de se reloger pour la nuit au vu du caractère inhabitable du logement et de l’impossibilité d’y accéder, il sera fait droit au remboursement de leurs frais d’hôtel pour la nuit du 8 juillet 2022 à hauteur de 143,30 €.

L’achat des produits nécessaires au port de lentilles de contact et les billets de train aller-retour pour aller à [Localité 11] quelques jours après l’événement ne seront pas retenus comme des postes de préjudice indemnisables dès lors que le lien de causalité avec les manquements du bailleur n’est pas établi.

Les frais de taxi ne seront également pas retenus dans la mesure où le ticket indique que le trajet date du 9 juillet 2022 à 11h05, soit le lendemain de l’écroulement et à un horaire permettant de prendre les transports en commun, et qu’il n’est pas établi qu’ils constituent une suite directe des manquements du bailleur.

S’agissant du préjudice découlant de l’inexécution des travaux, il a été préalablement démontré que Monsieur [D] n’a pas réalisé les travaux imposés par l’arrêté de mise en péril. Si Monsieur [D] n’était pas en France au moment de la chute de la cheminée, il ne justifie pas du retard de plus de deux années depuis cette chute pour initier les travaux. Or, ce manquement à son obligation de délivrance d’un logement décent a contribué à maintenir les locataires dans un logement précaire supposé temporaire de 26 m² (contre un logement loué de 65 m²) et ce sans accès à aucune de leurs affaires restées dans les lieux et qui auraient pu être récupérées dès la réalisation des travaux et la mainlevée de l’arrêté.

Ce poste de préjudice sera calculé à hauteur de 100 € par mois de non-exécution des travaux, sur une période de 26 mois allant du mois d’août 2022 à l’audience du 30 septembre 2024, pour une somme de 2600 €.

S’agissant des vêtements, leur indemnisation ne sera pas retenue dès lors qu’il n’est pas demandé l’indemnisation de la perte de vêtements mais le remboursement de nouveaux vêtements achetés à la suite du sinistre, et que le lien de causalité entre cet achat et le manquement du bailleur est trop indirect.

Quant à la demande de remboursement de mobilier, la cheminée s’est effondrée dans la chambre des locataires, engendrant de nombreux désordres tant dans la chambre que dans le bureau de l’étage du dessous, et ce à la suite du manquement de Monsieur [D] à son obligation de garantie de jouissance paisible du logement. En outre, force est de constater que le rapport d’expertise judiciaire indique que la bâche installée par Monsieur [D] n’empêche pas que l’eau se répande sur les étages inférieurs et que le locataire pourra récupérer ses affaires après coupure de l’électricité et enlèvement des matériaux ou matériels pouvant chuter, mesures à prendre immédiatement et sans délai. Or, manquant à son obligation de délivrance d’un logement décent, le bailleur ne justifie pas avoir pris ses mesures de manière à ce que les locataires puissent récupérer leurs affaires rapidement, ni avoir pris d’autres mesures plus protectrices que la bâche installée pour veiller à la sauvegarde des équipements mobiliers des locataires. De fait, il résulte manifestement de la nature du sinistre, de l’absence de mesures protectrices et de la configuration actuelle de la bâche en place que les équipements mobiliers ont été nécessairement endommagés par les intempéries survenues depuis 27 mois et ne pourront être destinés à leur usage normal. Ces dommages étant imputables au manquement du bailleur de délivrance d’un logement décent, il sera tenu de les rembourser.

En vertu du principe de réparation intégrale du préjudice, qui commande de ne pas faire application d’un abattement pour vétusté, il sera donc fait droit à la demande de remboursement des équipements mobiliers à hauteur de la somme totale de 1644,70 €, une éventuelle indemnisation par l’assurance étant par ailleurs indifférente à l’obligation pour le bailleur de réparer les préjudices découlant de ses manquements.

Il ne sera toutefois pas fait droit au remboursement de la réparation de l’ordinateur portable de Monsieur [T] dans la mesure où aucun élément ne permet de déterminer sa présence sur le bureau lors de la chute de la cheminée et l’imputabilité de sa réparation aux manquements du bailleurs.

S’agissant du préjudice moral des locataires, il convient à titre liminaire d’observer que leur relogement précaire depuis le mois d’août 2022 a déjà été indemnisé au titre du préjudice découlant de l’inexécution des travaux et ne peut pas être indemnisé à deux reprises, étant précisé que ce préjudice ne comprend toutefois pas le relogement immédiat des locataires pendant le mois de juillet 2022.

De plus, si les locataires font état d’un acte de vandalisme avec tentative d’effraction dans le logement loué le 26 septembre 2022, celui-ci n’a aucun lien direct avec les manquements du propriétaire et ne peut donc être retenu pour caractériser leur préjudice moral.

Il s’ensuit en revanche que les locataires justifient avoir subi un traumatisme important du fait du choc de la chute brutale de la cheminée et des conséquences immédiates de celle-ci sur leur vie (conditions d’évacuation, relogement immédiat par le propriétaire dans un logement vide sans eau chaude).

A ce titre, Monsieur [T] démontre notamment avoir subi des conséquences psychologiques importantes dès lors qu’il produit notamment une attestation de son médecin généraliste faisant état d’un syndrome anxiodépressif majeur réactionnel à l’effondrement du toit de son logement nécessitant un suivi psychologique et un traitement d’antidépresseurs et d’anxiolytiques, ainsi qu’un arrêt de travail depuis le 11 juillet 2022, soit 3 jours après la chute de la cheminée, avant une reprise à temps partiel à compter de mai 2023, et ce alors qu’il justifie d’un état de santé fragile du fait d’une leucémie myéloïde chronique.

Dès lors, le préjudice moral de Monsieur [T] et de Madame [K] sera respectivement réparé par l’allocation de sommes exactement fixées à 4000 € et 2000 €.

En conséquence, Monsieur [H] [D] sera condamné à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [L] [N] [K] la somme totale de 10 388 euros, correspondant au cumul des sommes précédentes.

Sur la demande de travaux :

Aux termes de l’article 1719 alinéa 1er du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent.

L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

En l’espèce, compte tenu du manquement relevé du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et de l’obligation de procéder aux travaux imposée par arrêté administratif du 17 août 2022, subordonnant la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité à la constatation de la cessation du danger avec remise de tous justificatifs attestant de la conformité des travaux réalisés au regard des règlementations techniques, il sera ordonné à Monsieur [D] de procéder aux travaux suivants, dans un délai de six semaines à compter de la signification du présent jugement :

L’étaiement du plancher endommagé ;Le retrait des briques du reste de la maçonnerie de la souche encore accrochée au niveau du chéneau de l’immeuble voisin ;La mise en place d’une couverture, provisoire ou définitive, avec charpente adaptée permettant de rejeter l’eau dans les dispositifs d’évacuation.

Ces travaux permettront la mainlevée de l’arrêté de mise en sécurité et donc aux demandeurs de récupérer leurs biens mobiliers au sein du logement, avant qu’il ne soit procédé aux travaux préconisés par le rapport d’expertise produit (enlèvement des matériaux ou matériels pouvant chuter, reprise du plancher entre le 1er et le 2nd étage, révision de l’installation électrique et tout travaux d’habillage et de finition).

Compte tenu de l’inertie totale de Monsieur [D], qui ne justifie d’aucune démarche aux fins de remédier aux désordres significatifs relevés, depuis le 12 août 2022, soit depuis plus de deux ans, cette condamnation sera assortie d’une astreinte provisoire à hauteur de 300 euros par mois de retard à compter d’un délai de six semaines après la signification de la présente décision, et ce pendant un délai de six mois à l’issue duquel il pourra être procédé à la liquidation de l’astreinte provisoire et au prononcé d’une éventuelle astreinte définitive.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [H] [D], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [H] [D], condamné aux dépens, devra verser à Monsieur [X] [T] et Madame [L] [N] [K] une somme qu’il est équitable de fixer à 1600 euros.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [L] [N] [K] la somme totale de 10 388 euros, correspondant au cumul des sommes suivantes :

143,30 € au titre des frais d’hôtel pour la nuit du 8 juillet 2022 ;1644,70 € au titre du remboursement des équipements mobiliers ;2600 € au titre du préjudice découlant de l’inexécution des travaux de réparation ;4000 € au titre du préjudice moral de Monsieur [X] [T] ;2000 € au titre du préjudice moral de Madame [L] [N] [K] ;

REJETTE les plus amples demandes à ce titre ;

ORDONNE à Monsieur [D] de procéder aux travaux suivants, dans un délai de six semaines à compter de la signification du présent jugement :

L’étaiement du plancher endommagé ;Le retrait des briques du reste de la maçonnerie de la souche encore accrochée au niveau du chéneau de l’immeuble voisin ;La mise en place d’une couverture, provisoire ou définitive, avec charpente adaptée permettant de rejeter l’eau dans les dispositifs d’évacuation.

DIT que passé ce délai, Monsieur [H] [D] sera redevable envers Monsieur [X] [T] et Madame [L] [N] [K] d’une astreinte provisoire de 300 euros par mois ;

DIT que l’astreinte provisoire court pendant un délai maximum de six mois, à charge pour Monsieur [X] [T] et Madame [L] [N] [K], à défaut de réalisation des travaux à l’expiration de ce délai, de solliciter du Juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] aux entiers dépens ;

CONDAMNE Monsieur [H] [D] à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [L] [N] [K] la somme de 1600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

AINSI JUGE ET PRONONCE A [Localité 8] PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE SEIZE DECEMBRE DEUX MILLE VINGT-QUATRE, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

S. DEHAUDT C. AKKOR