COUR D’APPEL DE [Localité 11]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00396 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J2SU

Minute N° :

JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Mr [X]

HUC-[Localité 9]

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame [F], [Y] [G] épouse [T]

domiciliée : chez SCP [M] ET [C]

[Adresse 2]

[Adresse 10]

[Localité 3]

représentée par M^e Anne HUC-BEAUCHAMPS, avocate au barreau d’AVIGNON, substituée par M^e Irène BOURE, aocate au barreau d’AVIGNON

Monsieur [D] [T]

domicilié : chez SCP [M] & [C]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

Madame [W] [T]

domiciliée : chez SCP [M] & [C]

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 4]

non comparante, ni représentée

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [H] [L]

[Adresse 6]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Présidente,

assistée de M^me Johanna MESLATI, greffière lors des débats et de M^me Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 19 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 29 septembre 2021, Madame [N] [S] a consenti à [L] [H] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel de 1.100 euros hors charges.

Par exploit en date du 31 mai 2024, [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W], tous les trois venant aux droits de Madame [N] [S], ont fait délivrer à [L] [H] un commandement de payer la somme de 3.729,36 euros correspondant aux loyers et charges non réglés, selon décompte arrêté au 28 mai 2024, outre les frais ainsi que le commandement de justifier d’une assurance en cours de validité.

Faute de règlement des sommes dues, [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] ont fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON Monsieur [L] par acte d’huissier de justice délivré le 19 août 2024 aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate du ou des locataires ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, et avec séquestration des biens,

— condamner le requis à lui régler la somme de 6.303,80 euros au titre de la dette locative arrêtée au 31 juillet 2024,

— condamner le requis à lui régler une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer contractuel et des charges, outre revalorisation annuelle, jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs au demandeur,

— sommer le requis à remettre immédiatement et sans délai l’attestation d’assurance obligatoire de son logement et à défaut le condamner à payer une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision

— condamner le requis au paiement de la somme de 500 euros au titre des dommages et intérêts du fait du non-paiement du loyer et charges aux dates voulue, ceci constituant une résistance abusive au sens de l’article 1231-6 alinéa 3 du Code civil ;

— condamner le requis à lui régler la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

Après un renvoi, l’affaire est retenue à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] comparaissent représentés. Ils sollicitent le bénéfice de leurs écritures soutenues oralement, sous réserve d’une actualisation de la dette à hauteur de 11.180,12 euros selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, aucun règlement n’étant intervenu depuis l’assignation.

[L] [H] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été communiqué par la préfecture du [Localité 12] avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

Le défendeur, non comparant, a été assigné à étude. En application de l’article 473 du code procédure civile, le présent jugement susceptible d’appel sera en premier ressort et réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée à la préfecture du [Localité 12], ce qui a été le cas en l’espèce, suivant courrier électronique du 20 août 2024, au moins six semaines avant la première audience.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, la CCAPEX du [Localité 12] a été avisé le 04 juin 2024 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas :

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

L’article 7 (g) de la loi du 06 juillet 1989 rappelle l’obligation du locataire de payer ses loyers et charges courantes.

*

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 29 septembre 2021, contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers.

[T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] ont fait signifier à [L] [H] le 31 mai 2024, un commandement de payer la somme de 3.729,36 euros correspondant aux loyers et charges non réglés au 28 mai 2024.

Ce dernier ne démontre pas d’avoir payé l’ensemble des sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai de 2 mois qui lui était imparti pour y procéder (termes du bail, plus favorables que les nouvelles dispositions législatives). Au contraire, à la date de l’assignation, la dette locative était de 6.303,80 euros.

Un délai de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 01 août 2024 au profit de [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] et il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif

Il résulte de la combinaison des articles 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du contrat de bail du 29 septembre 2021 que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

[T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] produisent un décompte arrêté au 19 novembre 2024 portant la dette locative à hauteur de 11.180,12 euros.

Toutefois, aucune pièce ne démontre que ce décompte, postérieur à la délivrance de l’assignation ait été délivré au défendeur ; ainsi, c’est la dette locative arrêtée dans l’assignation et communiquée contradictoirement qui sera retenue.

[L] [H] ne justifie pas d’avoir réglé la somme susvisée.

Aussi, ce dernier sera condamné à régler à [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] la somme de 6.303,80 euros, échéance de juillet 2024 incluse, et décompte arrêté au 31 juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter 19 août 2024, date de l’assignation les échéances postérieures étant prises en compte au titre des indemnités mensuelles d’occupation.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce et compte tenu de l’acquisition de la clause résolutoire depuis le 01 août 2024, [L] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra ainsi d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fourniture de l’attestation d’assurance

D’après l’article 7 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le locataire se doit de fournir une attestation d’assurance en cours de validité.

En conséquence, le locataire devra fournir une attestation d’assurance en cours de validité à son bailleur.

La demande de condamnation à une astreinte faute de remise à ce document, non justifiée en l’espèce au vu de l’expulsion prononcée, sera rejetée.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par [L] [H] constitue une faute et cause un préjudice aux demandeurs, qui se trouve privée du logement.

En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel du bailleur.

En l’espèce, il convient de condamner [L] [H] à verser à [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] la somme de 1.120 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle , correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation, et ce à compter du 1er août 2024 (lendemain du dernier décompte), et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation.

Sur les dommages et intérêts sollicités

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi du défendeur. [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

[L] [H] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner le défendeur à verser une somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles que les demandeurs ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

DECLARE recevable la demande de résiliation formée par [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] concernant le bail portant sur un local à usage d’habitation situé : [Adresse 8] loué par [L] [H] suivant contrat de bail du 29 septembre 2021

CONSTATE que la clause résolutoire a produit son effet à compter du 01 août 2024 ;

CONDAMNE [L] [H] à payer à [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] la somme de 6.303,80 euros, décompte arrêté au 31 juillet 2024, et échéance de juillet 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2024,

CONSTATE que [L] [H] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 01 août 2024 ;

AUTORISE l’expulsion de [L] [H] et de tous occupants de son chef des locaux précités, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, ce dernier pourra être contraint à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE [L] [H] à régler à [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] une indemnité d’occupation de 1.120,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du 01 août 2024 (lendemain du dernier décompte) et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés, avec indexation ;

DIT que [L] [H] devra remettre au bailleur une attestation d’assurance en cours de validité ;

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de [Localité 12] ;

CONDAMNE [L] [H] à régler à [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] la somme de 400 euros aux titres des frais irrépétibles ;

CONDAMNE [L] [H] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

DEBOUTONS [T] [F] (Née [G]), [T] [D] et [T] [W] de leur demande de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive ;

REJETTE les autres demandes pour le surplus ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025,

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, Vice-Présidente chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge