COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00384 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KE2X

Minute N° : 26/00025

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :[Localité 2] DELTA

Dossier + Copie délivrés à :M^e LALESCU

le :06/01/2026

DEMANDEUR

SCIC H.L.M [Localité 2] DELTA HABITAT

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Mme [P] [Q], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [X]

né le 29 Mai 1968

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Localité 4]

représenté par M^e Raluca LALESCU, avocat au barreau D’AVIGNON

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-84007-2025-2829 du 09/10/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 5])

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé non daté mais prenant effet le 10 mai 2019, la société Mistral Habitat a consenti à M. [S] [X] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 407,92 euros et une provision sur les charges de 122,16 euros.

Le contrat a prévu également un dépôt de garantie fixé à une somme de 407 euros.

Par exploit de commissaire de justice en date du 21 novembre 2023, la société [Localité 2] Delta Habitat, venant aux droits de la société Mistral Habitat, a fait délivrer à M. [S] [X] un commandement de payer la somme totale de 689,66 euros selon décompte arrêté au 15 novembre 2023 correspondant aux loyers et charges non réglés, outre intérêts de droit et frais de procédure.

En l’absence de paiement des sommes réclamées, la société [Localité 2] Delta Habitat a fait assigner devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, statuant en qualité de juge des référés, M. [S] [X] par acte de commissaire de justice délivré le 25 juillet 2025 aux fins de :

— constatation de l’acquisition de la clause résolutoire ;

— d’expulsion du locataire ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,

— lui régler la somme de 1009,94 euros au titre de la dette locative selon décompte arrêté au 21 janvier 2024,

— lui régler une indemnité d’occupation mensuelle fixée à une somme mensuelle de 497,61 euros à compter du 22 janvier 2024 et ce jusqu’au départ effectif des lieux,

— le condamner aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023.

L’affaire est retenue à l’audience du 2 décembre 2025, lors de laquelle la société [Localité 2] Delta Habitat, comparante et représentée, a soutenu oralement ses demandes. Elle a fait état d’un accord entre les parties sur l’octroi de délais de paiement ainsi que sur la suspension de la clause résolutoire.

Au cours de cette audience, M. [S] [X] a comparu représenté et a sollicité du juge des référés de :

— débouter la société [Localité 2] Delta Habitat de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire,

— suspendre les effets de la clause résolutoire,

— accorder à M. [S] [X] des délais de paiement pour apurer la dette locative selon un échéancier de 35,37 euros par mois sur une durée de 36 mois,

dire que la clause résolutoire ne produira ses effets qu’en cas de non-respect des délais accordés,

— laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

Au soutien de ses demandes, M. [S] [X] fait valoir qu’il a repris le paiement des loyers et que l’échéancier sollicité est réaliste et compatible avec ses ressources actuelles. Il précise que ses deux filles majeures qui vivent à son domicile peuvent également contribuer au paiement du loyer. Il justifie de ses ressources et charges ainsi que de celles de ses filles pour faire valoir sa possibilité à payer l’échéancier sollicité. Il précise qu’il va pouvoir bénéficier du Fond de Solidarité Logement.

Le diagnostic social et financier de la commission départementale de prévention des expulsions locatives de la préfecture de [Localité 6] a été communiqué et mentionne que M. [X], âgé de 57 ans, vit avec ses deux filles âgées de 27 et 29 ans dans ce logement social depuis 2009, qu’il est bénéficiaire du RSA depuis 2012 mais qu’il est peintre en bâtiment et travaille parfois en intérim. Le diagnostic précise qu’en raison des variations de ses sources de revenus ainsi que des variations de ses allocations sociales, son budget est régulièrement déséquilibré. M. [X] a indiqué réaliser une mission d’intérim au mois de septembre pour un salaire de 1 500 euros.

Le défendeur ayant comparu ou ayant été représenté, la présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

À l’audience du 2 décembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de l’action

Aux termes de l’article 24 III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute demande principale (par voie d’assignation), additionnelle ou reconventionnelle aux fins de constat de prononcé de la résiliation motivée par l’existence d’une dette locative, doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience afin qu’il saisisse l’organisme compétent par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département suivant courrier électronique du 28 juillet 2025, au moins six semaines avant la première audience fixée au 7 octobre 2025.

En outre, lorsque le bailleur est une personne morale (autre qu’une SCI familiale), il doit justifier de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique au moins deux mois avant de délivrer leur assignation. Toutefois, cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement (Allocation logement et aide personnalisée au logement) en vue d’assurer le maintien de leur versement.

Au cas d’espèce, le pôle logement de la Caisse aux allocations familiales du [Localité 6] a été avisé le 11 janvier 2023 de la situation d’impayés locatifs, conformément au délai imposé par les dispositions précitées.

Aussi, la demande de résiliation du bail sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail et l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 835 du code de procédure civile dispose en son alinéa 2nd que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 4 g) de la loi du 06 juillet 1989 autorise l’insertion dans les baux d’habitation de clauses résolutoires que pour trois cas:

— le défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie,

— le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués,

— l’absence de souscription d’une assurance garantissant la responsabilité du locataire.

L’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 concerne spécifiquement la résiliation du contrat de bail pour défaut de paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie. Cet article impose, à peine de nullité de forme, la signification au locataire d’un commandement de payer les sommes dues dans un délai de deux mois.

Au cas d’espèce, le contrat de bail du 10 mai 2019 contient en son article 4 une clause résolutoire pour défaut de paiement des charges et loyers, qui prévoit un délai de deux mois laissé au locataire pour régulariser la dette locative, et c’est donc ce délai contractuel qui sera retenu, puisque plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives entrées en vigueur postérieurement à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023.

La société [Localité 2] Delta Habitat a fait signifier à M. [S] [X], le 21 novembre 2023, un commandement de payer la somme totale de 689,66 euros correspondant aux loyers et charges impayés.

Il ressort du décompte produit par la société [Localité 2] Delta Habitat que M. [S] [X] n’a pas satisfait aux termes du commandement de payer susvisé.

M. [S] [X] ne démontre pas d’avoir payé les sommes dues au titre du commandement susvisé dans le délai imparti.

Un délai de plus de deux mois s’est écoulé entre la délivrance de ce commandement de payer resté infructueux et la signification de l’assignation.

Aussi, la clause résolutoire est acquise depuis le 22 janvier 2024 au profit de la société [Localité 2] Delta Habitat. Il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter de cette date.

Sur les sommes dues au titre du solde locatif, les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire,

Il résulte de la combinaison de l’article 1728 2° du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989, ainsi que des stipulations contractuelles du bail du 10 mai 2019, que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En outre, l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation ».

A ce titre, il convient d’indiquer que l’article 1343-5 du code civil alinéa 04 prévoit que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ».

Aussi, il ressort de ces éléments que lorsque le juge est saisi d’une demande de délai de paiement par le bailleur ou par la locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités prévues par le juge, la clause de résolutoire du bail est réputée ne pas voir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

*

M. [S] [X] a sollicité l’octroi de délai de paiement sur 36 mois à hauteur d’un remboursement mensuel d’un montant de 35,37 euros, en plus du règlement du loyer et des charges courantes. Il sollicite également la suspension de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’examen des décomptes produits atteste d’efforts de paiement au regard du règlement en date du 13 novembre 2025 à hauteur de 600 euros. M. [S] [X] a également effectué un règlement de 497 euros le 11 août 2025. La société [Localité 2] Deltat Habitat a indiqué à l’audience ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement dans ces circonstances ; elle a également indiqué ne pas s’opposer à la suspension de la clause résolutoire si lesdits délais étaient respectés.

Si la dette communiquée contradictoirement et arrêtée à la date d’acquisition de la clause résolutoire le 22 janvier 2024 a été fixée à 1009,94 euros, afin de permettre de mettre en place des délais de paiement à hauteur de la dette locative réelle au plus près de l’audience, il conviendra d’inclure les indemnités d’occupation acquises entre cette date et le 30 novembre 2025, selon le dernier décompte actualisé, soit la somme de 686,53 euros. La dette locative et le montant des indemnités d’occupation (novembre inclus) s’élèvent donc à la somme de 1696,47 euros.

Dès lors, il y a lieu d’accorder à M. [S] [X] un délai de paiement de trente-six mois, correspondant à trente-cinq mensualités de 40 euros et le solde restant dû à la trente-sixième mensualité, selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

M. [S] [X] sollicite la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés, suspension à laquelle la société [Localité 2] Delta Habitat ne s’oppose pas.

Dès lors pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si M. [S] [X] se libère dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et M. [S] [X] ne sera pas expulsé.

En revanche, si M. [S] [X] ne respecte pas les délais accordés ou s’il ne règle pas l’intégralité de son loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, son expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, M. [S] [X] sera tenu de payer à la société [Localité 2] Delta Habitat, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter de la résiliation du bail, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

M. [S] [X] qui succombe à l’instance sera condamné aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer en date du 21 novembre 2023.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

DECLARONS recevable la demande de résiliation formée par la société [Localité 2] Delta Habitat venant aux droits de la société Mistral Habitat concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], loué par M. [S] [X] suivant contrat de bail prenant effet le 10 mai 2019,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au dit bail sont réunies à la date du 22 janvier 2024,

CONSTATONS la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 22 janvier 2024,

CONDAMNONS à titre provisionnel M. [S] [X] à payer à la société [Localité 2] Delta Habitat, la somme de 1 696,47 euros au titre des loyers et charges impayés, décompte arrêté au 30 novembre 2025 et loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

AUTORISONS M. [S] [X] à se libérer de cette somme sur une durée de trente-six mois par versements mensuels de 40 euros les trente-cinq premiers mois, le solde au trente-sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers ;

DISONS que les effets de la clause résolutoire sont suspendus durant l’exécution desdits délais de paiement,

DISONS qu’en cas de respect des délais de paiement, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir jouée,

RAPPELONS qu’aux termes de l’article 1343-5 alinéa 4 du code civil, ces délais suspendent les voies d’exécution.

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule déchéance ou du loyer courant à sa date d’exigibilité et quinze jours après mise en demeure restée infructueuse:

— la totalité de la somme restant due sera immédiatement exigible,

— la clause résolutoire retrouvera son plein effet,

— à défaut de départ volontaire de M. [S] [X] des lieux situés [Adresse 6] – [Adresse 7], et deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l’expulsé dans tel garde-meuble désigné par l’expulsé ou à défaut par le loueur.

— M. [S] [X] sera tenu au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, somme qui sera indexée et révisée conformément aux stipulations contractuelles,

DISONS que la présente ordonnance sera transmise aux services de la Préfecture de [Localité 6],

CONDAMNONS M. [S] [X] aux entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023,

REJETONS les autres demandes pour le surplus,

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge