N° RG 25/01575 – N° Portalis DB2E-W-B7J-OBIO

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE STRASBOURG

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection,

[Adresse 1],

[Adresse 1],

[Localité 1]

11ème civ. S3

N° RG 25/01575 -

N° Portalis DB2E-W-B7J-OBIO

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

☐ Copie c.c au défendeur

☐ Copie c.c à la Préfecture

Le 27 mars 2026

Le Greffier

M^e Florence APPRILL-THOMPSON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

27 MARS 2026

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A., [Etablissement 1], S.A.E.M.

société d’économie mixte immatriculée

immatriculée au RCS de PARIS

sous le n° 788 058 030,

[Adresse 2],

[Localité 2]

représentée par M^e Florence APPRILL-THOMPSON,

Avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 28

PARTIE REQUISE :

Monsieur, [E], [M]

Foyer, [Etablissement 1],

[Adresse 3],

[Localité 1]

comparant en personne

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 27 mars 2026.

ORDONNANCE:

Contradictoire en Premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Mathieu MULLER, Juge des Contentieux de la Protection et par Nathalie PINSON, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat de résidence du 21 juillet 2020, la SAEM, [Etablissement 1] a attribué à Monsieur, [E], [M] la jouissance privative, à usage exclusif d’habitation, d’un logement n° 2021 sis, [Adresse 3] à, [Localité 1], pour une durée d’un mois à compter du 1er juillet 2020, renouvelable par tacite reconduction, moyennant une redevance mensuelle d’un montant initial de 296,66, augmentée d’une somme de 32,49 euros au titre des prestations obligatoires, payable à terme échu, au plus tard le 5ème jour du mois suivant.

Par lettre datée du 29 septembre 2025, dont l’accusé de réception a été signé le 6 octobre 2025 par Monsieur, [E], [M], la SAEM, [Etablissement 1] lui a notifié une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 995,48 dans le délai d’un mois à l’expiration duquel la résidence du contrat de résidence sera de plein droit acquis au visa de l’article 11 dudit contrat.

Par acte de commissaire de justice délivré le 8 décembre 2025, la SAEM, [Etablissement 1] a fait assigner Monsieur, [E], [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Strasbourg, statuant en référé, et a demandé, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater la résiliation du contrat de résidence à la date du 6 novembre 2025 ;

— constater le maintien dans les lieux sans droit ni titre ;

— ordonner l’expulsion du défendeur, ainsi que tous occupants de son chef, du logement n° 2021 sis, [Adresse 3] à, [Localité 1], au besoin avec le concours de la force publique ;

— ordonner en tant que de besoin la séquestration dans tel local du foyer-logement ou dans tel garde-meuble au choix de la société demanderesse et aux frais du défendeur des meubles et objets mobiliers appartenant à l’expulsé qui pourraient encore se trouver dans les lieux lors de l’expulsion ;

— dire qu’à défaut d’évacuation des locaux à compter du jour de la signification du jugement à intervenir, le défendeur sera condamné à une astreinte de 150 euros par jour de retard ;

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros mensuels ;

— condamner le défendeur, par provision, au paiement d’un montant de 1 077,89 euros correspondant au montant dû à la date du 6 novembre 2025, date de résiliation du contrat de résidence, augmenté des intérêts légaux à compter de l’assignation ;

— condamner le défendeur au paiement, par provision, de l’indemnité d’occupation à compter du 1er décembre 2025 jusqu’à libération effective des lieux et remise des clefs;

— condamner Monsieur, [E], [M] à payer à la SAEM, [Etablissement 1] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner en outre aux entiers frais et dépens de la présente procédure.

À l’audience du 20 janvier 2026, la SAEM, [Etablissement 1], représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative à 1 072,71 euros et s’est opposée à une suspension de la clause résolutoire.

Monsieur, [E], [M] a comparu et a précisé que le paiement des loyers est repris, qu’il perçoit le RSA. Il a sollicité l’octroi de délais, précisant qu’il est en capacité régler 50 euros par mois en sus du loyer courant.

Il sera statué par ordonnance contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut également accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, et ce, conformément aux dispositions de l’article 835 du même code.

À titre liminaire, le présent litige relève du régime résultant des articles L.633-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions des articles 1103 et 1104 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

Il résulte en outre des dispositions de l’article L.633-2 du code de la construction et de l’habitation que la résiliation du contrat par le gestionnaire peut intervenir en cas d’inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat.

L’article R633-3 II du même code prévoit que dans ce cas, un délai de préavis doit être respecté par le gestionnaire ou le propriétaire de 1 mois en cas d’inexécution « par la ou les personnes titulaire du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat » ; il ajoute que « la résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. »

Le III du même article dispose que : « la résiliation est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. »

En l’espèce, le contrat de résidence contient en son article 11 une clause selon laquelle le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant ; ladite clause précise que la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec avis de réception.

Par lettre recommandée avec accusé de réception signé le 6 octobre 2025 par Monsieur, [E], [M], la SAEM, [Etablissement 1] a rappelé lui a rappelé qu’aux termes des articles 5 et 8 du contrat, il lui appartenait de s’acquitter de la redevance mensuelle à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant et que cette obligation contractuelle n’était plus satisfaite depuis plusieurs échéances. Il a été mis en demeure de régler dans un délai de 8 jours la somme de 995,48 euros, avec la précision qu’à défaut la résiliation de plein droit du contrat serait acquise un mois après l’expiration dudit délai au visa de l’article 11.

Il ressort par ailleurs du décompte produit que la dette n’a pas été régularisée dans le délai de huit jours.

Dès lors, il n’est pas sérieusement contestable que la résiliation du contrat de résidence a produit effet le 7 novembre 2025. Il convient de la constater.

L’expulsion sera ordonnée.

Le locataire devra quitter les lieux dans les conditions fixées par la loi et faute pour lui de le faire, il pourra être expulsé ainsi que tous occupants de son chef conformément aux dispositions des articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec si nécessaire le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, sans qu’il y ait lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatif

L’article 8 du contrat de résidence prévoit que le résidant doit payer la redevance aux termes convenus et l’article 5 du même contrat précise que la redevance est payée mensuellement à terme échu au plus tard le 5ème jour du mois suivant.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il résulte de la procédure que la SAEM, [Etablissement 1] rapporte la preuve que Monsieur, [E], [M] lui doit au 19 janvier 2026 une somme de 1 072,71 euros.

À l’audience, le défendeur n’a contesté ni le principe ni le montant de cette dette.

En conséquence, Monsieur, [E], [M] sera condamné à payer à la SAEM, [Etablissement 1] une provision de 1 072,71 euros au titre des redevances et des indemnités d’occupation, arrêtée au 19 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, alinéa 1, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Monsieur, [E], [M] souhaite pouvoir bénéficier de délais de paiement.

Il propose de verser 50 euros par mois en sus du règlement du loyer courant.

En ce que le défendeur justifie percevoir des prestations sociales et familiales pour un montant mensuel de 1 009,39 euros (attestation de paiement CAF datée du 5 janvier 2026), cette proposition pourra être retenue ; ce d’autant que la SAEM ne s’y oppose pas.

Au regard de ce que Monsieur, [E], [M] a repris le versement des loyers courants (versement en date du 7 janvier 2026 pour la somme de 170 euros) et de sa situation, il sera accordé des délais de paiement à hauteur de 50 euros par mois, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

La SAEM, [Etablissement 1] a néanmoins précisé s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur ce point, il demeure constant que les articles L 633-2 et R 633-3 du code de la construction et de l’habitation, seuls applicables au présent litige, ne prévoient pas la possibilité de suspendre judiciairement la clause résolutoire éventuellement insérée dans le contrat de résidence.

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur, [E], [M] à quitter les lieux ; il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue, sans contestation sérieuse possible, une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance.

L’obligation du défendeur au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour son maintien dans les lieux après la résiliation du contrat de résidence n’est pas sérieusement contestable.

Il convient de fixer celle-ci, à compter du 7 novembre 2025, date de résiliation du bail, à une somme non sérieusement contestable correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le contrat de résidence s’était poursuivi, révisable au 1er janvier de chaque année, selon indice du 2ème trimestre, et conformément aux conditions prévues au contrat liant les parties.

Par conséquent, Monsieur, [E], [M] sera condamné au paiement d’une telle indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant à compter du 7 novembre 2025 et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Monsieur, [E], [M], qui succombe, aux dépens.

L’issue de la procédure et l’équité justifient la condamnation de Monsieur, [E], [M] à payer à la SAEM, [Etablissement 1] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, sans qu’aucune partie n’ait sollicité de déroger au principe ainsi posé par l’article 514 du code de procédure civile ni que cela paraisse opportun.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, par ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe, contradictoire et rendue en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail daté du 21 juillet 2020, entre la SAEM, [Etablissement 1], d’une part, et Monsieur, [E], [M], d’autre part, concernant logement n° 2021 sis, [Adresse 3] à, [Localité 1], sont réunies à la date du 7 novembre 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur, [E], [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si nécessaire ;

DIT que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l’application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation à l’expulsion d’une astreinte ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur, [E], [M] à la SAEM, [Etablissement 1] à compter du 7 novembre 2025, date de résiliation du bail, et jusqu’à libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à savoir la somme de, sous réserve du décompte de charges, avec indexation au 1er janvier, selon indice du 2ème trimestre, selon les mêmes modalités que celles prévues au bail ;

CONDAMNE Monsieur, [E], [M] à payer à la SAEM, [Etablissement 1] une provision de 1 072,71 euros au titre des loyers, des charges et des indemnités d’occupation, arrêtés au 19 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur, [E], [M] à payer à la SAEM, [Etablissement 1], à titre de provision, l’indemnité d’occupation mensuelle précitée à compter du 20 janvier 2026, et jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;

AUTORISE Monsieur, [E], [M] à s’acquitter de sa dette en 21 mensualités de 50 euros chacune et une 22ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, et ce en sus du paiement des échéances courantes dues pour l’occupation du logement ;

DIT que ces mensualités seront payables le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT que faute de règlement d’une seule mensualité à la date d’échéance, la totalité de la dette redeviendra immédiatement et de plein droit exigible sans autre formalité ;

REJETTE le surplus des demandes de la SAEM, [Etablissement 1] ;

CONDAMNE Monsieur, [E], [M] payer à la SAEM, [Etablissement 1] la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur, [E], [M] aux entiers dépens ;

DIT que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l’État dans le département, conformément aux dispositions de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

RAPPELLE que la présente ordonnance est de droit exécutoire par provision.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Monsieur Mathieu MULLER, présidant l’audience, assisté de Madame Nathalie PINSON, greffier, qui ont signé la minute de la présente décision.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Nathalie PINSON Mathieu MULLER