COUR D’APPEL DE [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00344 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KD7A

Minute N° : 26/00036

Procédure civile de droit commun

ORDONNANCE DE REFERE

Code de procédure Civile art.454

DU 06 Janvier 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :M.[C]

Dossier + Copie délivrés à :M et Mme [R]

le :08/01/26

DEMANDEUR

Monsieur [H] [C]

né le 14 Décembre 1940 à [Localité 2]

[Adresse 1]

[Localité 3]

comparant

DÉFENDEURS :

Madame [Y] [Z] [E] épouse [R]

née le 11 Janvier 1981 à [Localité 4] (MADAGASCAR)

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparante

Monsieur [D] [R]

né le 19 Mars 1970 à [Localité 5]

[Adresse 2]

[Localité 3]

comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 02 Décembre 2025 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 07 octobre 2018, Monsieur [H] [C] a consenti à Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] (ci-après dénommés les époux [R]) un bail portant sur un local à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 470,00 euros, outre 10,00 euros de provision sur charges.

Faute de paiement des loyers dans les délais convenus, et par exploit du 31 octobre 2019, Monsieur [C] a fait délivrer aux époux [R] un commandement visant la clause résolutoire et les enjoignant à régler la somme de 480,00 euros.

Par acte du 25 juin 2020, Monsieur [H] [C] a fait assigner les époux [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’AVIGNON qui a rendu, le 30 mars 2021, la décision suivante :

— Condamne les époux [R] à payer à Monsieur [H] [C] la somme de 480,00 euros pour le mois de septembre 2019 et 470,00 euros au titre du dépôt de garantie,

— Condamne [H] [C] à payer aux époux [R] la somme de 1.500,00 euros de provision pour le préjudice de jouissance partiel,

— Ordonne la compensation,

— Dit n’y avoir lieu à résiliation du bail,

— Condamne Monsieur [H] [C] à faire les travaux nécessaires à la suppression des désordres constatés dans le rapport de visite de l’habitat du 13 août 2020 sous astreinte de 5,00 euros par jour de retard passé le délai de deux mois de la signification de l’ordonnance,

— Condamne Monsieur [H] [C] à délivrer quittance de l’ensemble des loyers depuis l’origine en ce compris septembre 2019 réglé par compensation,

— Dit n’y avoir lieu à référé pour le surplus,

— Condamne Monsieur [H] [C] aux entiers dépens.

Monsieur [H] [C] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions à l’exception de celles ayant condamnées les époux [R] à lui payer la somme de 480,00 euros pour le mois de septembre 2019 et 470,00 euros au titre du dépôt de garantie.

La Cour d’appel de [Localité 1], dans un arrêt du 04 mars 2022 a confirmé l’ordonnance du 30 mars 2021 ; elle a également accordé des délais de paiement aux locataires afin de rester dans le bien, cette somme étant réglée par compensation.

Par exploit du 28 février 2024, Monsieur [H] [C] a fait délivrer aux époux [R] un nouveau commandement de payer, au titre du solde des loyers et charges non réglés, la somme de 1.040,00 euros hors frais, commandement visant la clause résolutoire.

En parallèle, Monsieur [C] a fait délivrer un congé pour quitter les lieux aux époux [R] en date du 28 février 2024. Ce congé avait pour objectif d’y loger sa petite fille, Madame [L] [C], les époux [R] devant quitter les lieux au plus tard le 06 octobre 2024.

Le 23 janvier 2025, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire d’Avignon a rendu la décision suivante :

— Liquide l’astreinte provisoire issue de la décision du 04 mars 2022 à la somme de 450,00 euros,

— Condamne Monsieur [H] [C] à payer aux époux [R] la somme de 450,00 euros,

— Dit que les travaux suivants doivent être réalisés : mise en place d’un système d’entrée d’air neuf dans la cuisine, la salle de séjour, la salle de bain et dans la chambre, installation d’une rampe d’escalier dans la montée d’escalier, réparation du tabouret extérieur de collecte des eaux usées, recherche des causes d’infiltration et réparation et travaux de remise en état des éléments dégradés suite à ces infiltrations, sous astreinte définitive de 50,00 euros par jour de retard, passé le délai de trois mois à compter de la signification (et non de la notification par le greffe) de la présente décision,

— Condamne Monsieur [H] [C] à payer aux époux [R] une indemnité de 2.500,00 euros pour résistance abusive,

— Condamne Monsieur [H] [C] à payer aux époux [R] une indemnité de 1.500,00 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

— Condamne Monsieur [H] [C] aux dépens.

C’est dans ce contexte que par exploit délivré le 25 juin 2025, Monsieur [H] [C] a fait citer les époux [R] devant le juge des référés du présent tribunal aux fins de les voir principalement condamnés solidairement à :

— voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du contrat de bail ;

— leur expulsion ainsi que tous occupants de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique ;

— lui payer à titre provisionnel et de l’arriéré locatif, la somme de 7.680,00 euros due de l’année 2023 à juin 2025 inclus ;

— lui payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation fixée au moins au montant du loyer et des charges, soit 480,00 euros, et ce jusqu’à départ effectif des lieux loués, ladite indemnité égale au montant du loyer plus les charges et comme telle variable en fonction des augmentations légales à venir ;

— lui payer la somme de 1.000,00 euros au titre de légitimes dommages et intérêts ;

— lui payer la somme de 1.500,00 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 28 février 2024 et de la notification CCAPEX, de la sommation de payer en date du 25 septembre 2024.

Après un renvoi, l’affaire est appelée à l’audience du 02 décembre 2025, lors de laquelle Monsieur [H] [C] comparait en personne et sollicite le bénéfice de son assignation. Celui-ci apporte un décompte indiquant que les époux [R] lui doivent une somme de 1.113,00 euros pour les loyers impayés sur l’année 2025. Un certain climat de tensions existe entre les locataires et le propriétaire.

Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] comparaissent en personne. Ils contestent le montant de la dette en expliquant avoir tout réglé avec différents chèques. Ils expliquent ne pas avoir payé le loyer, non pas par manque de ressources, mais suite à l’absence de règlements des sommes dues par Monsieur [C] au titre des précédents jugements cités ci-dessus, et à l’absence de réalisation des travaux demandés dans le logement.

Le Diagnostic Social Financier communiqué au Tribunal avant l’audience reprend les mêmes éléments ; les locataires expliquent avoir un logement vétuste. Ils confirment que la dette locative n’est pas liée à des problèmes financiers mais afin de démontrer leur désaccord avec le propriétaire. Ils indiquent avoir séquestré les sommes des loyers non payés sur leur compte bancaire. Une situation conflictuelle existe depuis plusieurs années entre les locataires et le propriétaire. Ils expliquent qu’ils régleront la totalité de la dette locative avant l’audience du mois de septembre 2025 si le propriétaire leur verse les 6.000,00 euros d’indemnisations attendues.

Les défendeurs régulièrement assignés, ayant tous comparu ou été représentés, la présente ordonnance, susceptible d’appel, sera contradictoire à l’égard de toutes les parties en application de l’article 467 du code de procédure civile.

A l’audience du 02 décembre 2025, a décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans la limite de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Par ailleurs, par application de l’article 835 du même code, le juge peut accorder une provision au créancier, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Enfin, il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. Il résulte en outre de l’article 1353 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

1) Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement dénoncée à la préfecture de [Localité 6] le 30 juin 2025, au moins six semaines avant la première audience.

Par ailleurs, la CCAPEX du [Localité 6] a été saisie le 29 février 2024 de la situation d’impayés, soit dans les délais légaux impartis.

La demande de résiliation formée par les bailleurs est donc recevable.

2) Sur l’indemnité provisionnelle au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, et des dispositions du bail, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur a produit un dernier décompte, arrêté à la date de celle-ci, détaillant une dette locative s’élevant à 1.113,00 euros, loyers de novembre 2025 inclus.

Les locataires contestent le montant de la dette locative expliquant avoir réglé la totalité des loyers. Ils précisent néanmoins régler depuis le début de l’année 2024, 400 euros de loyer par mois au lieu des 480 euros prévus par le bail, expliquant avoir pensé que le dernier jugement leur permettait de régler un loyer réduit suite aux infiltrations dans le logement.

Toutefois, aucun des jugements antérieurs pré-cités ne déterminant une réduction de loyer de 80 euros, c’est le montant du loyer fié par le bail qui sera retenu en l’espèce.

Afin de déterminer la dette locative précisément il conviendra ainsi d’effectuer les calculs suivants :

480 euros x 11 mois = 5.280,00 euros de loyers dus de janvier à novembre 2025 inclus, le mois de décembre 2025 n’étant pas encore redevable puisque le bail stipule que le loyer mensuel « est payable d’avance au domicile du bailleur le 14 de chaque mois »

Monsieur [C] affirme dans son décompte que les mois de janvier, février et mars 2025 ont été pays soit : 1440 euros à déduire

Il ressort par ailleurs des pièces fournies aux débats que les époux [R] ont effectué les paiements suivants :

— chèque de 1.440,00 euros du 08 septembre 2025,

— chèque de 1.387,00 euros du 20 octobre 2025,

— chèque de 480,00 euros du 17 novembre 2025.

soit un total de 3.307 euros

5.280 –1440 – 3.307 = 533 euros

Ainsi, les époux [R] seront solidairement condamnés, en vertu de la clause de solidarité insérée au bail, et à leur statut marital, à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [C] la somme de 533 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2025, loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3) Sur la résiliation du bail et les délais de paiement

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location est bien doté d’une telle clause résolutoire lequel prévoit un délai de deux mois pour régulariser les termes d’un commandement de payer.

Il ressort de manière incontestable de la lecture des décomptes produits par le bailleur en l’espèce que les époux [R] n’ont pas satisfait aux termes du commandement de payer dans le délai de deux mois impartis par le commandement de payer (retenu car plus favorable malgré les nouvelles dispositions législatives), soit avant le 28 avril 2024.

Les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies au bénéfice du bailleur depuis le 28 avril 2024.

*

Aux termes de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

Par ailleurs, il résulte d’une lecture combinée des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect par le bailleur de son obligation de remettre au locataire un logement décent.

Enfin, il ressort du même article que, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la situation entre les parties ainsi que les derniers versements notamment le dernier versement en novembre 2025 permet de démontrer que les locataires ont repris un paiement récurrent du loyer courant. De plus, les locataires ont émis le souhait de quitter le logement dès qu’ils auront reçu leurs quittances de loyer afin de pouvoir avoir un dossier de location complet pour mettre en place les recherches de logements. Il convient d’octroyer des délais de paiement aux locataires même s’ils expliquent pouvoir payer la dette locative en totalité.

Ainsi, il y a lieu d’accorder à ces derniers un délai de paiement de six mois, soit cinq mensualités de 390,00 euros, et la dernière mensualité représentant le solde restant dû, selon des modalités qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Les époux [R] ayant expressément exposé à l’audience vouloir rester dans le logement, il convient de considérer que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Si les requis se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et ils ne seront pas expulsés.

En revanche, si ceux-ci ne respectent pas les délais accordés ou s’ils ne règlent pas l’intégralité du loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise.

Dans cette hypothèse, leur expulsion sera ordonnée et le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Par ailleurs, ils seront condamnés à payer aux bailleurs, à titre provisionnel et d’indemnité d’occupation, en application de l’article 1240 du code civil et à compter du 1er juillet 2025, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges fixés tels qu’ils auraient subsisté si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise.

4) Sur les dommages et intérêts sollicités

En application de l’article 1240 du code civil (ancien article 1382) « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

Par ailleurs, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

L’alinéa 3 de cet article précise que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le bailleur ne prouve pas l’existence d’un préjudice indépendant, ni d’une particulière mauvaise foi des défendeurs.

La situation très conflictuelle entre les parties ne facilite pas la gestion de la dette locative et Monsieur [C] qui reproche légitimement à ses locataires l’absence de paiement intégral du loyer ne justifie pas pour sa part avoir exécuté les obligations incombant au bailleur, et notamment les travaux mis à sa charge par les précédents jugements, l’indemnisation d’un préjudice de jouissance ou encore la délivrance de quittances pour les loyers réglés.

Il sera donc débouté de sa demande à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Amandine GORY, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection statuant en qualité de juge des référés, assistée de Béatrice OGIER, greffière, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent et par provision,

Déclarons recevable la demande de résiliation formée par Monsieur [H] [C] concernant le contrat de bail du 07 octobre 2018, consenti à Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] et portant sur un local à usage d’habitation sis : [Adresse 3],

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies depuis le 28 avril 2025 ;

Condamnons solidairement Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] à payer à titre provisionnel à Monsieur [H] [C] la somme de 533 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er décembre 2025, loyer de novembre 2025 inclus, avec intérêt à taux légal à compter de la présente décision ;

Autorisons Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] à se libérer de cette somme sur une durée de six mois par versements mensuels de 390 euros les cinq premiers mois, le solde au sixième mois et, sauf meilleur accord des parties, le premier versement devant intervenir le dixième jour du mois suivant la signification de la présente ordonnance, puis le 10 de chaque mois, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers;

Suspendons pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré locatif) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

— Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail précité ;

— Autorisons en ce cas l’expulsion de Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] de tous occupants de leur chef du local d’habitation précité, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les intéressés pourront être contraints à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux ;

— Disons en ce cas qu’il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamnons en ce cas solidairement Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] à payer à Monsieur [H] [C] une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle à compter du 1er juillet 2025, lendemain du dernier décompte, une somme égale au montant du loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient subsistés si le contrat de bail n’avait pas été résilié, indexation contractuelle comprise, et ce jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés ;

Déboutons Monsieur [H] [C] de sa demande de dommages et intérêts ;

ET PAR AILLEURS

Condamnons in solidum Madame [Y] [E] épouse [R] et Monsieur [D] [R] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de leurs dénonces;

Déboutons Monsieur [H] [C] de sa demande de condamnation au titre des frais irrépétibles, ainsi que le justifie l’équité ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;

Rejetons les autres demandes pour le surplus.

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 6 janvier 2026.

Le Greffier Le Juge