TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 25/01584

N° Portalis DBX4-W-B7J-UDXQ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 18 Décembre 2025

S.A. 3F OCCITANIE

C/

[B] [L]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire à

M^e MONTEIS

Copies certifiées conformes délivrées à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 18 décembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Candys DUQUEROIX, Juge placée déléguée en qualité de juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de TOULOUSE, par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’Appel de TOULOUSE en date du 09 juillet 2025, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Norédine HEDDAB greffier lors des débats et de Aurélie BLANC greffière chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 30 septembre 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition le 27 novembre 2025 prorogé au 18 décembre 2025, conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

La S.A. 3F OCCITANIE,

Prise en la personne de son représentant légal en exercice,

Dont le siège social est sis [Adresse 6]

Représentée par Maître Jean-philippe MONTEIS substitué par Maître Marie MARTIN-LINZAU, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Madame [B] [L],

demeurant [Adresse 8]

[Adresse 1]

Représentée par Maître Julien CAZANAVE, avocat au barreau de TOULOUSE

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 25 septembre 2023 prenant effet au 26 septembre 2023, la SA 3F OCCITANIE a donné à bail à Madame [B] [L] un appartement à usage d’habitation (n°2212) situé [Adresse 2] à [Localité 11] pour un loyer mensuel de 468,45 euros.

Le 17 février 2025, la SA 3F OCCITANIE a fait signifier à Madame [B] [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2025, la SA 3F OCCITANIE a ensuite fait assigner Madame [B] [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin de :

— constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

— voir ordonner en conséquence son expulsion, ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, si besoin est avec le concours de la force publique, et ce conformément aux dispositions des articles L411-1 et L412-8 du code des procédures civiles d’exécutions et des articles R411-1 et R411-2, R412-1 à R412-4 et R432-1 et R433-1 à R433-7 du même code,

— s’entendre la condamner à payer à la SA 3F OCCITANIE :

* la somme de 1.534,71 euros représentant le montant des loyers et des charges dus à la date de la présente assignation sauf à parfaire, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du présent acte, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation une somme au moins égale au montant des loyers, surloyers et charges qu’ils auraient dû payer s’il étaient restés locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux loués,

* la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les frais et dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2025.

A l’audience du 30 septembre 2025, la SA 3F OCCITANIE , représentée par son conseil, s’en rapporte à ses conclusions écrites, par lesquelles elle demande de :

— condamner Madame [B] [L] à payer à la SA 3F OCCITANIE une provision de 518,52 euros avec intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance du commandement de payer, mensualité d’août 2025 comprise, en derniers ou quittances,

— dire et juger que Madame [B] [L] pourra s’en acquitter en versant avant le 1er de chaque mois, en plus des loyers et charges courants, la somme de 100 euros le 1er versement devant intervenir au plus tard le 1er du mois suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ainsi que de mois en mois jusqu’au parfait règlement,

— dire et juger que le défaut de paiement d’une mensualité à l’échéance prescrite emportera déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible,

— dire et juger que si Madame [B] [L] se libère dans le délai et selon les modalités précisées du montant de cette provision, ainsi que de ses intérêts, frais et accessoires, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

— dire et juger que faute de s’acquitter d’un seul versement à l’échéance prescrite, la clause résolutoire reprendra son entier effet, qu’elle sera immédiatement acquise et que Madame [B] [L] devra, ainsi que tous occupants de son chef, quitter et rendre libre le logement loué après avoir satisfait aux obligations du locataire sortant, faute de quoi le bailleur pourra l’y contraindre par tous moyens et voies de droit,

— fixer l’indemnité provisionnelle d’occupation au montant du loyer indexé et des charges conventionnels, et condamner Madame [B] [L] au paiement provisionnel de cette somme en cas de non-paiement et où la clause résolutoire serait acquise,

— condamner Madame [B] [L] à payer à la SA 3F OCCITANIE la somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer et de la notification au préfet.

Madame [B] [L] représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées par lesquelles elle sollicite de :

— statuer ce que de droit sur le montant de la dette locative,

— suspendre l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail,

— accorder à Madame [B] [L] les plus larges délais de paiement,

— rejeter le surplus des demandes de la SA 3F OCCITANIE.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 6 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la SA 3F OCCITANIE justifie avoir informé les organismes payeurs des aides au logement des impayés de loyer le 29 octobre 2024, situation ayant perdurés depuis, et est donc réputée avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives conformément à l’article 24 II de la loi n°84-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le bail conclu le 25 septembre 2023 prenant effet au 26 septembre 2023 contient une clause résolutoire (article 9) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Ce délai contractuel, librement décidé par les parties et plus favorable au locataire, partie protégée par le délai légal, doit s’appliquer en lieu et place du délai légal.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 17 février 2025, pour la somme en principal de 1.007,23 euros.

Madame [B] [L] n’a réglé aucune somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 avril 2025.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la SA 3F OCCITANIE produit un décompte du 23 septembre 2025 démontrant que Madame [B] [L] reste devoir la somme de 518,52 euros, mensualité de août 2025 comprise.

Madame [B] [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 518,52 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 1.007,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. […] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. […] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Compte tenu de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et des propositions de règlements formulées par Madame [B] [L], démontrant sa capacité à solder la dette locative, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette par le paiement de 5 mensualités de 100 euros chacune et d’une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts.

A la demande de Madame [B] [L], les effets de la clause résolutoire, et notamment l’expulsion, seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de défaut de paiement des loyers et charges courants ou des délais de paiement, Madame [B] [L] pourra faire l’objet d’une expulsion, la clause résolutoire reprenant ses effets. En outre, elle sera alors condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [B] [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA 3F OCCITANIE , Madame [B] [L] sera condamnée à lui verser une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 septembre 2023 prenant effet au 26 septembre 2023 entre la SA 3F OCCITANIE et Madame [B] [L] concernant un appartement à usage d’habitation (n°2212) situé [Adresse 3] à [Localité 11] sont réunies à la date du 18 avril 2025 ;

CONDAMNONS Madame [B] [L] à verser à la SA 3F OCCITANIE à titre provisionnel la somme de 518,52 euros (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant une dernière facture de août 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 1.007,23 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

AUTORISONS Madame [B] [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 100 euros chacune et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation de l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [B] [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA 3F OCCITANIE puisse, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

* que Madame [B] [L] soit condamnée à verser à la SA 3F OCCITANIE une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ;

CONDAMNONS Madame [B] [L] à verser à la SA 3F OCCITANIE une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,