COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 4

COPIE REVÊTUE formule exécutoire avocat défendeur

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COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

2

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COPIE DOSSIER + AJ

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N° RG 22/05011 – N° Portalis DBYB-W-B7G-NZFZ

Pôle Civil section 2

Date : 20 Novembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

Pôle Civil section 2

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

S.C.I. [Adresse 9] immatriculée au RCS de [Localité 10] n° 429 090 491, dont le siège social est sis [Adresse 6], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par M^e Marie CACCIAPAGLIA, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CYGORY, enseigne “LE MAS DES FILLES” immatriculée au RCS de [Localité 10] sous le numéro 488 213 885, dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Karine GARDIER de la SCP TRIAS, VERINE, VIDAL, GARDIER LEONIL, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré :

Président : Karine ESPOSITO

Juge unique

assistée de Philippe LE CORRE greffier lors des débats et de Françoise CHAZAL greffier, lors du prononcé.

DEBATS : en audience publique du 18 Septembre 2025

MIS EN DELIBERE au 20 Novembre 2025

JUGEMENT : signé par le président et le greffier et mis à disposition le 20 Novembre 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 27 janvier 2006, la SCI [Adresse 9] donnait à bail à la SARL CYGORY un local commercial à usage de « restauration de type traditionnel et traiteur » sis [Adresse 4] à Le Crès (34920) se décomposant comme suivant :

— une salle de restaurant en rez-de-chaussée d’environ 108 m²

— une mezzanine d’environ 21 m²

— une cuisine équipée d’environ 99 m² avec réserve, toilettes et bureau,

— un bloc sanitaire d’environ 10 m²

— des dégagements d’environ 22 m²

— une terrasse d’environ 80 m² couverte d’une pergola,

— une salle en premier étage avec parquet d’environ 150 m² ( non destinée à la restauration publique)

— le droit à la jouissance partagée de l’air de parking pour les véhicules, située derrière le restaurant,

— deux places de parking pour les handicapés uniquement devant le restaurant.

Le bail était consenti moyennant un loyer annuel de 36 000 € HT/HC indexé sur l’indice du coût de la construction, outre le versement d’une provision sur charges, prestations, taxes de l’immeuble et quote-part de la taxe foncière de 375 € par mois.

Le bail était conclu pour une durée de 9 années entières et consécutives, à compter du 28 janvier 2006 pour se terminer le 27 janvier 2015.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2014, la SCI [Adresse 9] faisait délivrer un congé sans offre de renouvellement et avec offre de paiement d’une indemnité d’occupation.

Le 3 juin 2021, la SCI MAS DU PONT faisait délivrer à la SARL CYGORY une sommation de respecter les dispositions du bail et de justifier de l’entretien des locaux.

Le 26 juillet 2021, la SCI [Adresse 9] faisait délivrer à la SARL CYGORY un commandement de payer les indemnités d’occupation visant la clause résolutoire pour un montant de 60 233,30 €.

Le 10 mars 2022, la SCI [Adresse 9] faisait délivrer à la SARL CYGORY un commandement de payer les indemnités d’occupation visant la clause résolutoire pour un montant de 16 573,02 €.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2022, la SCI [Adresse 9] mettait en demeure la SARL CYGORY de lui régler le loyer du mois de mai 2022.

Par exploit de commissaire de justice du 15 novembre 2022, la SCI [Adresse 9] a assigné la SARL CYGORY devant la juridiction de céans aux fins d’obtenir la résolution judiciaire du bail.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 décembre 2023, la SCI [Adresse 9] sollicite du tribunal judiciaire de :

Vu les pièces versées aux débats,

Vu le bail commercial conclu entre les parties le 27/01/06,

Vu l’offre de non renouvellement du bail commercial en date du 24/07/14,

Vu les articles L.145-28 du Code du Commerce, 1141, 1224 et 1240 du Code Civil

REJETER les conclusions, fins et prétentions de la SARL CYGORY et la DÉBOUTER de l’ensemble de ses demandes,

JUGER ET ORDONNER la résiliation judiciaire du bail commercial conclu entre les parties le 27/01/06 tenant les manquements répétés de la SARL CYGORY et leur gravité,

JUGER ET CONSTATER la déchéance du droit au maintien dans les lieux et à l’indemnité d’éviction de la SARL CYGORY tenant ses manquements répétés et leur gravité,

CONDAMNER la SARL CYGORY à verser à la SCI [Adresse 7] la somme de 5 000 € en réparation du préjudice matériel subi par les non-paiements successifs de l’indemnité d’occupation et les charges par les preneurs,

ORDONNER l’exécution provisoire,

CONDAMNER la SARL CYGORY à verser la somme 3 000 euros à la SCI [Adresse 7] sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA du 4 juin 2024, la SARL CYGORY sollicite du tribunal judiciaire de :

JUGER que la Société CYGORY n’a commis aucun manquement grave et répété des obligations stipulées dans le contrat de bail commercial du 26 JANVIER 2006,

EN CONSÉQUENCE,

DÉBOUTER la SCI [Adresse 7] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions.

RECONVENTIONNELLEMENT :

Vu les articles 1235, 1376 et 1352 anciens du Code Civil

A TITRE PRINCIPAL

JUGER que la société CYGORY n’est pas redevable de taxes foncières sur le parking en jouissance partagée et les deux places de stationnement pour handicapés,

JUGER que la société CYGORY n’est pas redevable de la consommation de gaz résultant du compteur N° 002832458,

CONDAMNER la SCI [Adresse 9] à payer à la SARL CYGORY :

—  19 392 € au titre de la répétition des sommes indûment perçues au titre de la quote-part de taxes foncières sur le parking et les deux places de stationnement de 2016 à 2022,

—  6 288,68 € à titre d’indemnité due au titre de l’enrichissement sans cause dont a bénéficié la SCI [Adresse 9] qui a consommé du gaz payé par la SARL CYGORY,

SUBSIDIAIREMENT

JUGER que la société CYGORY est redevable auprès de la SCI [Adresse 9] de taxes foncières uniquement sur les deux places de stationnement pour handicapés,

CONDAMNER la SCI MAS DU PONT à payer à la SARL CYGORY :

—  18 745,54 € au titre de la répétition des sommes indûment perçues au titre de la quote-part de taxes foncières sur le parking en jouissance partagée de 2016 à 2022,

EN TOUTE HYPOTHÈSE :

CONDAMNER la SCI [Adresse 9] à payer à la Société CYGORY la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC outre les entiers dépens,

ORDONNER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus de précisions sur les faits, prétentions et arguments du demandeur à l’assignation valant conclusions.

***

La clôture différée est intervenue le 4 septembre 2025 et l’audience de plaidoirie a été fixée au 18 septembre 2025

À cette audience, les conseils des parties ont déposé leurs conclusions et pièces et avisés de ce que l’affaire était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation judiciaire du bail et la déchéance du droit à indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L145-28 du Code de commerce, « aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.

Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’État, en application de l’article L. 145-56 ».

Ainsi, en application de ces dispositions, le locataire qui peut prétendre à une indemnité d’éviction a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré, étant en outre précisé qu’une indemnité d’occupation vient alors se substituer au loyer.

L’article 1224 du Code civil dispose que « la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice ».

Il est de jurisprudence constante que le bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises après l’expiration du bail, lesquelles peuvent être sanctionnées par la perte du droit à indemnité d’éviction

De plus, il est acquis que le bailleur peut se prévaloir à l’encontre du preneur des infractions commises lors du maintien dans les lieux afin d’obtenir la résiliation judiciaire du « bail.

La SCI [Adresse 9] soutient que son preneur a commis plusieurs violations graves du bail qui l’ont contraint à faire délivrer des sommations et commandements par commissaire de justice. Il reconnaît que la SARL CYGORY a réglé en suivant les sommes dues avant le délai d’un mois à compter des commandements de payer délivrés mais estime que ce comportement est suffisamment grave pour justifier une déchéance de toute indemnité d’éviction.

La SARL CYGORY rétorque avoir déféré aux diverses demandes de son bailleur dans le mois suivant les actes extrajudiciaires délivrés par ce dernier alors même que ce dernier n’a pas, de son côté, exécuté les différentes décisions de justices antérieures qui l’ont condamné. Elle soutient respecter les obligations qui sont les siennes en application du bail.

Sur la sommation de respecter les dispositions du bail

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier qu’une sommation de respecter les dispositions du bail a été délivrée à la SARL CYGORY le 3 juin 2021 afin de :

— justifier de l’entretien de la tourelle d’extraction et des conduits d’évacuation des fumées pour les années 2019 et 2020 ;

— de fournir les attestations d’assurance pour les années 2018, 2019, 2020 et 2021 ;

— de cesser d’occupation les espaces extérieurs en dehors des prévisions du bail en installant une terrasse extérieure d’une superficie supérieure à 80 m² et ne se situant pas sous la pergola.

Le 30 juin 2021, la SARL CYGORY justifie avoir communiqué à la SCI [Adresse 9] :

— une attestation établie le 25 novembre 2019 par la SARL SDI VENTILATION SUD pour l’entretien des hottes de captage des fumées grasses y compris celles situées au-dessus des friteuses et grills, des gaines d’extraction des fumées grasses et de l’extracteur, attestation qui avait déjà été précédemment délivré le 25 juillet 2020 au bailleur ;

— les attestations d’assurance établies par la société AXA couvrant les périodes du 1er janvier 2018 au 1er janvier 2019, du 1er janvier 2019 au 1er janvier 2020 et du 1er janvier 2020 au 1er janvier 2021.

Elle justifie également, dans ce même pli recommandé, avoir communiqué à son bailleur un procès-verbal établi par Maître [B] [F], commissaire de justice, le 15 juin 2021, qui mesure la terrasse exploitée par la SARL CYGORY et retient une superficie exploitée sous la pergola de 86,89 m².

Or, il est indiqué dans le bail commercial du 27 janvier 2006, à l’article 3 intitulé « DÉSIGNATION » que la société CYGORY les biens immobiliers donnés en location comprennent une « terrasse d’environ 80 m² couverte d’une pergola ».

Dès lors, la SARL CYGORY a respecté ses obligations du bail et n’a commis aucun manquement de ce chef.

Sur les commandements et mise en demeure de payer

Par la suite, les 26 juillet 2021 et 10 mars 2022, la SCI [Adresse 9] a fait délivrer à la SARL CYGORY deux commandements de payer les indemnités d’occupation visant la clause résolutoire pour des montants respectivement de 60 233,30 € et de 16 573,02 €.

Puis, par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2022, la SCI [Adresse 9] mettait en demeure la SARL CYGORY de lui régler le loyer du mois de mai 2022.

Concernant le premier commandement de payer en date du 26 juillet 2021, il vise un solde de charges pour les années 2016 (1 156,14 €) et 2017 (1 228,80 €), un acompte et solde de charge 2018 ainsi que le loyer de février 2018 (7 947,82 €), le loyer d’avril 2019 ((5 243,41 €) représentant un sous total de 15 576,17, un solde des charges de 2019 (5 153,32 €), le solde des charges ainsi que les loyers de novembre et décembre 2020 (16 988,28 €) et enfin les loyers de janvier à juin 2021 et l’indemnité d’occupation de juillet 2021 (37 756,57 €).

Or, d’une part, il est justifié par la SARL CYGORY onze paiements intervenus le 23 août 2021 pour un montant total de 59 893,17 €.

D’autre part, les soldes de charges de 2016, 2017 et 2018 ainsi que les loyers de février 2018 et d’avril 2019, représentant le sous total de 15 576,17 €, ont fait l’objet d’une déclaration de créance le 8 avril 2019 pour un montant de 15 576,17 € après l’ouverture d’une procédure de sauvegarde le 8 avril 2019 au profit de la SARL CYGORY. Or, et selon jugement du 9 juin 2023, le Tribunal de commerce a confirmé l’ordonnance rendue le 6 décembre 2022 qui avait rejeté cette déclaration de créance.

Que dès lors, il est acquis que la SARL CYGORY a payé au-delà des sommes pour lesquelles elle était tenue.

Dès lors, aucun manquement ne peut donc être relevé à ce titre.

Concernant le second commandement de payer du 10 mars 2022, il est incontestable que le preneur a réglé par chèque du 8 avril encaissé le 14 avril 2022 la somme de 16 573,02 € et que donc aucun manquement ne peut donc être relevé au titre de ce commandement de payer.

Enfin, concernant la lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2022 portant que les indemnités du mois de mai 2022, il ressort des éléments fournis que la SARL CYGORY avait effectué le virement correspondant dès le 23 mai 2022, soit antérieurement à la réception de ladite lettre, dudit montant.

Il ressort donc de l’ensemble des éléments communiqués par les parties que la SARL CYGORY n’a commis aucun manquement suffisamment grave et répété aux dispositions contractuelles du bail commercial.

Dès lors, les demandes de la SCI [Adresse 9] tendant à voir prononcé la résiliation du contrat de bail commercial ainsi que la déchéance du droit pour la SARL CYGORY au maintien dans les lieux et à indemnités d’occupation seront rejetées.

Sur la demande indemnitaire de la SCI [Adresse 9]

L’article 1240 du Code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, et en l’absence tant de faute de la SARL CYGORY que de préjudice justifié par la SCI [Adresse 9], il n’y a pas lieu à condamnation de ce chef.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL CYGORY

L’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 dispose que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Il résulte de l’article 1353 du code civil que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il incombe au juge de rechercher si les sommes contestées par le locataire ont été mises expressément à sa charge. Dans l’état du droit antérieur à la loi du 18 juin 2014, si les parties sont libres de convenir de la répartition entre elles des charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, seules les stipulations contractuelles déterminent celles d’entre elles qui pèsent sur le preneur.

* sur le remboursement de la taxe foncière

L’article 2224 du code civil s’applique aux actions exercées en vertu du contrat de bail commercial et concerne toutes les actions qui ne sont pas évoquées dans le code de commerce au chapitre des baux commerciaux. Ces actions, telles que notamment l’action en paiement des loyers commerciaux ou de leur indexation, relèvent de la prescription quinquennale de droit commun de cinq ans.

En l’espèce, le bailleur estime ces demandes irrecevables en raison, d’une part, de la prescription de la demande et , d’autre part, d’un paiement du preneur pendant de nombreuses années sans réclamation. Le preneur maintient ses demandes pour les années à compter de 2016, estimant que les parkings ne sont pas inclus dans les « locaux » donnés à bail.

Concernant la prescription, l’assignation du preneur en référé en date du 14 février 2022 a interrompu le délai de prescription. Dès lors, la demande en paiement du remboursement du trop perçu de la taxe foncière pour l’année 2016 est prescrite.

À l’inverse, les demandes pour les années postérieures à compter de 2017 sont recevables.

Sur le fond, l’article 3 du contrat de bail intitulé « DÉSIGNATION » indique que « le bailleur donne à bail au preneur les locaux sis à [Adresse 8] désignés ci-après ».

« Les biens immobiliers donnés en location comportent « le droit à jouissance partagée d’une aire de parking pour les véhicules située derrière le restaurant » et « deux places de parking pour les handicapés uniquement devant le restaurant ».

Les termes suffisamment précis et dépourvus d’ambiguïté de la clause permettent de juger que les locaux donnés en location comprennent les emplacements de parking pour lesquels la SARL CYGORY dispose, selon le cas, soit d’une jouissance partagée (aire de parking), soit d’une jouissance exclusive (deux emplacements pour personnes à mobilité réduite).

L’article 23 du contrat de bail prévoit que « le preneur assumera sa quote-part des charges, prestations et taxes de l’immeuble ainsi que la part de taxe foncière relatives aux locaux loués.

Ces paiements se feront au moyen d’acomptes mensuels de 375 € payables aux mêmes époques et selon les mêmes modalités que le loyer.

Ces charges feront l’objet d’une régularisation annuelle ».

Il ressort des avis de régularisation annuelle émis par la SCI [Adresse 9] et communiqués par le preneur que la taxe foncière mise à la charge de la SARL CYGORY était de :

—  7 299 € en 2017 :

—  7 863 € en 2018 ;

—  7 567 € en 2020 ;

—  7 911 € en 2021 ;

—  8 082 € en 2022.

L’avis de 2019 n’étant pas produit mais la SCI [Adresse 9] ne conteste pas le montant facturé à son preneur de telle sort qu’il convient de retenir la somme de 7 715 €.

La fiche d’ « évaluation foncière des propriétés bâties – locaux professionnels » éditée le 22 octobre 2020 par la direction générale des finances publiques indique qu’une déclaration établie par le bailleur le 1er septembre 2017 met à la charge du preneur 1000 m² de surface « PK2 – espaces de stationnement non couverts ».

Il ressort de ce même document que la parcelle concernée est celle cadastrée [Cadastre 3] et située « [Adresse 1] ».

Par une correcte application des dispositions de l’article 324 Z du Code général des impôts, prévoyant un coefficient de pondération pour les places de parking non couverts de 0,2, tout comme est prévu une pondération de 0,2 pour les surfaces P3 et de 0,5 pour les surfaces P2, la surface déclarée de 1480 m² correspond à celle pondérée de 550 m².

Interrogée sur ses déclarations auprès de l’administration fiscale dès le 8 juin 2017, la SCI MAS DU PONT n’a apporté aucune réponse. De même, il sera relevé que la SCI ne formule aucune protestation quant aux écritures de la SARL CYGORY sur ce point, pas plus qu’elle n’apporte d’argument sur la surface de parking déclarée auprès de l’administration fiscale.

Le contrat de bail mettant à la charge de la SARL CYGORY une quote-part sur la jouissance partagée de ce parking, et en l’absence de toute précision du bailleur sur le nombre d’utilisateurs de ce parking ainsi que les quote-part mis à la charge de ces autres locataires du domaine du MAS, il convient d’ordonner la restitution des frais liés à la taxe foncière pour ce parking à usage commun.

D’ailleurs, la base d’imposition de la taxe foncière de la parcelle [Adresse 2] selon l’avis de taxe foncière de 2020, est de 14 090 €, soit 50 % de la valeur locative brute révisée.

Néanmoins, il convient de retirer de la demande de la SARL CYGORY les deux emplacements de parking d’une surface totale de 33 m² réservés aux personnes à mobilité réduite dont elle a, selon les clauses du bail, la jouissance exclusive.

Dès lors, la SCI [Adresse 9] sera condamnée à payer à la SARL CYGORY la somme de 18 745,54 €

* sur le compteur de gaz

La SARL CYGORY sollicite en outre le remboursement des factures de gaz d’une salle dénommée LA MANADE indûment mises à sa charge et produit un tableau récapitulatif. La SCI [Adresse 9] n’apporte aucun élément et soulève la prescription.

Outre les dispositions de l’article 2224 du Code civil, il convient de rappeler celles de l’article 9 du code de procédure civile selon lesquelles il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Dès lors, sa demande à ce titre sera, pour les années antérieures à 2017, jugée prescrite et pour le surplus sera rejetée.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, SCI MAS DU PONT sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SCI [Adresse 9] à payer à la SARL CYGORY la somme de 5 000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il résulte de la combinaison des articles 514 et 515 du code de procédure civile que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires par provision. Le juge peut écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par décision contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort,

DÉBOUTE la SCI [Adresse 9] de sa demande tenant au prononcé de résiliation judiciaire du bail commercial conclu en date du 27 janvier 2006, entre la SCI MAS DU PONT et la SARL CYGORY

DÉCLARE prescrite la taxe foncière 2016,

CONDAMNE la SCI [Adresse 9] à payer à la SARL CYGORY la somme de 18 745,54 € (DIX-HUIT MILLE SEPT CENT QUARANTE-CINQ EUROS ET CINQUANTE-QUATRE CENTIMES) au titre des taxes foncières pour le parking partagé pour les années 2017 à 2023 inclus,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

CONDAMNE la SCI [Adresse 9] à régler à la SARL CYGORY la somme de 5000 € (CINQ MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 9] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Françoise CHAZAL Karine ESPOSITO