COUR D’APPEL DE, [Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 25/00510 – N° Portalis DB3F-W-B7J-KHKG

Minute N° : 26/00141

JUGEMENT DU 03 Mars 2026

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Madame, [B], [T]

née le 22 Juillet 1951

de nationalité Française,

[Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par M^e Nicolas HEQUET, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Madame, [X], [D]

née le 01 Mars 1977 à, [Localité 3] ,

[Adresse 2],

[Localité 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

M^me Meggan DELACROIX-ROHART, Juge,

assisté(e) de Madame Hélène PRETCEILLE, Greffier,

DEBATS : 6/1/26

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er septembre 2024, Mme, [B], [T] a consenti à Mme, [X], [D] un bail meublé portant sur un local à usage d’habitation situé, [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 700 euros outre 140 euros de provision pour charges. Ledit bail était conclu pour une durée d’une année.

Le contrat a prévu un dépôt de garantie à hauteur de deux mois de loyer, soit 1 400 euros.

Par acte de Commissaire de justice du 22 mai 2025, Mme, [B], [T] a donné congé à Mme, [X], [D] avec effet au 31 août 2025, pour vendre.

Par acte de Commissaire de justice en date du 14 octobre 2025, Mme, [B], [T] a fait assigner Mme, [X], [D] devant le juge chargé des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire d’AVIGNON, aux fins de :

Déclarer valable le congé délivré le 22 mai 2025,D’expulsion de Mme, [X], [D] ainsi que de tous occupants de son chef avec, si besoin est, le concours de la force publique,De condamnation de Mme, [X], [D] au paiement d’une indemnité occupation mensuelle égale au dernier loyer et des charges, soit 770 euros, outre revalorisation,De condamnation de Mme, [X], [D] aux dépens comprenant le coût du congé et de l’assignation,De condamnation de Mme, [X], [D] au paiement de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

*

À l’audience du 6 janvier 2026, Mme, [B], [T], représentée, a sollicité le bénéfice de ses écritures soutenues oralement, et a formulé des demandes identiques à celles contenues dans son acte introductif d’instance. Elle s’est opposée à la demande de délais pour quitter le logement, formulée par la défenderesse.

Au cours de cette audience, Mme, [X], [D] a comparu en personne. Elle a sollicité un délai avant d’avoir à quitter les lieux, à savoir jusqu’en juillet 2026. Elle a fait valoir avoir toujours payé son loyer malgré sa situation précaire. Elle a expliqué avoir quatre enfants de 8, 10 et 13 ans, et en assumer seule la charge. Elle a précisé être arrivée en France pour des raisons médicales, lorsqu’elle attendait ses jumeaux, ne pas avoir de titre de séjour, raison pour laquelle elle ne parvient pas à se reloger, d’autant que sa propriétaire ne lui délivre pas ses quittances de loyer.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que «le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif.», il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

À l’audience du 6 janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la validité du congé

L’article 25-8 de la loi du 06 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que « I. — Le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

II. — Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au I à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l’article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l’ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l’arrêté précité.

Toutefois, les dispositions du premier alinéa du présent II ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au même premier alinéa.

L’âge du locataire ou de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé.

III. — Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice ».

*

Au cas d’espèce, il ressort des pièces produites que par acte de commissaire de justice en date du 22 mai 2025, le bailleur a fait délivrer à Mme, [X], [D] un congé pour vendre le bien immobilier avec effet au 31 août 2025.

Ce congé respecte le délai de 03 mois fixé par l’article 25-8 de la loi précitée et les modalités de délivrance de celui-ci.

En outre, le congé délivré par le bailleur précise que le motif invoqué est celui de vendre l’immeuble. Ce motif est un motif énuméré par le texte susvisé.

Mme, [X], [D] n’a pas formulé de contestation sur le motif du congé.

Dès lors, il est possible pour le bailleur de mettre fin au bail pour ce motif.

En conséquence, il y a lieu de valider le congé délivré le 22 mai 2025 par le bailleur.

Sur l’expulsion

L’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements.

En l’espèce, Mme, [X], [D] reconnaît s’être maintenue dans les lieux après le 31 août 2025, date de l’échéance du congé.

Or, compte tenu de l’expiration du congé le 31 août 2025, Mme, [X], [D] est occupant sans droit ni titre des lieux et devra quitter les lieux.

En l’absence de départ volontaire, il conviendra d’ordonner l’expulsion de Mme, [X], [D] et de tous occupants de son chef, si besoin avec le concours de la force publique.

Par ailleurs, le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai expulsion

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement ainsi que lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ».

L’article L. 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés ».

*

Au cas d’espèce, Mme, [X], [D] a formulé une demande de délai pour quitter le logement jusqu’en juillet 2026. A ce titre, elle indique avoir entrepris des démarches pour se reloger, mais qu’en raison de sa situation irrégulière, elle ne trouve aucun nouveau logement. Elle précise que la bailleresse ne lui a pas fourni ses quittances de loyer, alors même qu’elle paye chaque mois le loyer et les charges courants, compliquant ainsi ses démarches. Elle ajoute concernant sa situation familiale, être seule en charge de ses quatre enfants, ne pas pouvoir travailler en raison de son absence de titre de séjour mais faire des petites tâches, notamment ménagères, pour subvenir à ses besoins. Elle indique recevoir de l’aide de ses frères, vivant en région parisienne.

Mme, [T], [B], qui s’oppose à l’octroi de délais, ne conteste pas la réalité du paiement du loyer, puis des indemnités d’occupation.

Dès lors, compte tenu de l’ensemble de ces éléments, il sera fait droit à la demande de sursis à l’expulsion et un délai allant jusqu’au 31 juillet 2026 sera laissé à la locataire pour quitter les lieux.

Sur les indemnités d’occupation mensuelles

En application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’occupation du logement sans droit ni titre par Mme, [X], [D] constitue une faute et cause un préjudice à Mme, [T], [B] qui se trouve privé du logement. En conséquence, il convient donc de fixer le montant d’une indemnité d’occupation mensuelle, qui a pour finalité de réparer le préjudice réel de Mme, [T], [B].

En l’espèce, il convient de condamner Mme, [X], [D] à verser à Mme, [T], [B], une somme au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle et ce à compter du 1er septembre 2025, lendemain de la date de prise d’effet du congé, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés.

Le bailleur sollicite une somme correspondant au montant du loyer et des charges.

Il ressort de la lecture du bail, qu’au titre 4 « conditions financières », le loyer est fixé à la somme de 700 euros et que les charges sont de 140 euros.

Aussi, il convient de fixer les indemnités d’occupation mensuelles à la somme de 840 euros.

Mme, [X], [D] sera donc condamnée à verser à Mme, [T], [B] la somme de 770 euros par mois correspondant au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail et constituant une indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens,

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie,

Mme, [X], [D] qui succombe à l’instance sera condamnée aux entiers dépens. Il convient de préciser qu’il n’y a pas lieu de faire supporter à la locataire le coût de la délivrance du congé pour vente, cet acte étant le résultat d’un choix de la bailleresse.

Sur les frais irrépétibles,

Au terme de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de dire n’y avoir lieu à condamnation de Mme, [X], [D] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En conséquence, Mme, [B], [T] sera déboutée de sa demande de condamnation de Mme, [X], [D] à lui verser la somme de 150,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge chargé des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

VALIDE le congé délivré par commissaire de justice le 22 mai 2025 avec effet au 31 août 2025, par Mme, [B], [T] concernant le local à usage d’habitation situé, [Adresse 4], [Localité 5], [Adresse 5], loué par Mme, [X], [D] suivant contrat de bail du 1er septembre 2024,

CONSTATE la résiliation de plein droit du contrat de bail précité à compter du 31 août 2025,

CONSTATE que Mme, [X], [D] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 1er septembre 2025,

LAISSE à Mme, [X], [D] et tous occupants de son chef un délai allant jusqu’au 31 juillet 2026 pour quitter les locaux précités,

AUTORISE l’expulsion de Mme, [X], [D] et de tous occupants de son chef des locaux précités à l’expiration du délai allant jusqu’au 31 juillet 2026, et DIT qu’à défaut de départ volontaire, Mme, [X], [D] pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par huissier de justice d’avoir à quitter les lieux,

DIT qu’en cas d’expulsion il sera procédé en tant que de besoin à l’enlèvement des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux, dont le sort sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle à la somme de 840,00 euros,

CONDAMNE Mme, [X], [D] à régler à Mme, [B], [T] une indemnité d’occupation de 840,00 euros par mois charges comprises, somme due à compter du présent jugement, et jusqu’à la libération définitive et effective des lieux par restitution des clés,

DIT que cette somme sera indexée et révisées conformément aux stipulations contractuelles,

CONSTATE que Mme, [X], [D] est à jour du paiement des indemnités d’occupation au jour de l’audience,

DIT que le présent jugement sera transmis aux services de la Préfecture de, [Localité 6],

CONDAMNE Mme, [X], [D] à verser à Mme, [B], [T] une somme de 150,00 euros au titre des frais irrépétibles,

CONDAMNE Mme, [X], [D] aux entiers dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 03 mars 2026

Le Greffier Le Juge