Minute n°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

Deuxième Chambre

JUGEMENT du 20 MARS 2026

N° RG 24/03261 – N° Portalis DB22-W-B7I-SC7W

DEMANDEURS :

Monsieur, [A], [D], directeur de développement, né à, [Localité 1] le 22 juin 1974, de nationalité française demeurant à, [Adresse 1].

représenté par M^e Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame, [T], [D], née, [P], à, [Localité 2] le 22 janvier 1980 directrice accès aux marchés,, de nationalité française demeurant à, [Adresse 1].

représentée par M^e Mélodie CHENAILLER, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Giany ABBE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur, [H], [R], [I], né à, [Localité 3] le 13 juillet 1959, de nationalité française, en retraite demeurant au, [Adresse 2], à, [Localité 4].

représenté par M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Xavier BERTAUD DU CHAZAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame, [X], [E], [V], épouse, [R], [I], née à, [Localité 5] le 27 mars 1964, de nationalité française, sans profession, demeurant au, [Adresse 2], à, [Localité 4].

représentée par M^e Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES, avocat postulant, M^e Xavier BERTAUD DU CHAZAUD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

ACTE INITIAL du 27 Mai 2024 reçu au greffe le 30 Mai 2024.

DÉBATS : A l’audience publique tenue le 25 Novembre 2025, Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2026, prorogé au 20 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique du 1er mars 2021, M., [H], [R], [I] et son épouse Mme, [X], [E], [V] ont consenti à M., [A], [D] et Mme, [T], [P], son épouse, une promesse de vente relative à une maison d’habitation sise, [Adresse 3] à, [Localité 6] pour la somme de 1 350 000 euros.

Par acte authentique du 1er juin 2021, les époux, [D] ont acquis le bien.

A l’article « Etat du bien », il est stipulé que « l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

— des vices apparents,

— des vices cachés.

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

— si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’acquéreur a également cette qualité,

— ou s’il est prouvé par l’acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur ».

A l’article « Mérule », il est stipulé que « les parties ont été informées des dégâts pouvant être occasionnés par la présence de mérules dans un bâtiment, la mérule étant un champignon qui se développe dans l’obscurité, en espace non ventilé et en présence de bois humide.

Le bien ne se trouve pas actuellement dans une zone de présence d’un risque de mérule délimité par arrêté préfectoral.

Le vendeur déclare ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon. »

Dans le cadre de la rénovation de la maison, il a été noté au cours d’une réunion de chantier le 13 mai 2022 qu’il était nécessaire d’intervenir sur le plancher au niveau R + 1 dans le futur « bureau » (ancienne chambre).

Le 12 juillet 2022, les époux, [D] ont fait dresser un procès-verbal de constat par la société HELDT CLAISE LE MAREC, commissaires de justice, en présence de leur architecte et de la société RJO en enlevant plusieurs lames de plancher laissant découvrir des solives abimées et la présence d’un champignon. Un prélèvement a été effectué.

Suivant rapport d’analyse mycologique de la société SEMHV le prélèvement effectué était constitué de « Serpula lacrymans », communément appelée « mérule pleureuse ».

Suivant rapport de M., [G], [S] du 20 juillet 2022, il existait un « risque d’effondrement du plancher à tout moment. En conséquence la maison n’est pas habitable avant le renforcement ou la reconstitution de plancher concerné ».

Par ordonnance du 6 décembre 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de VERSAILLES a désigné Mme, [N] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert judiciaire a remis son rapport le 27 juillet 2023.

Par actes de commissaire de justice du 27 mai 2024, les époux, [D] ont fait assigner les époux, [R], [I] devant ce tribunal invoquant l’existence d’un vice caché et demandant la restitution de la moitié du prix de vente ainsi que des dommages et intérêts pour la somme de 85 485,35 euros, et subsidiairement, le défaut de délivrance conforme et plus subsidiairement la réticence dolosive et, en tout état de cause, la violation des dispositions de l’article 1112-1 du code civil.

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 septembre 2025, les époux, [D] demandent au tribunal de :

« Vu le code civil, notamment ses 1103, 1104, 1130, 1137, 1240, 1602 et suivants, 1641 et suivants,

Vu le code de procédure civile,

Vu les pièces versées au débat,

— Recevoir les époux, [D] en leurs demandes et y faire droit,

A titre principal,

— Juger bien fondés les époux, [D] en leur action en garantie des vices cachés exercée à l’encontre des époux, [R], [I],

A titre subsidiaire,

— Juger que les époux, [R], [I] ont manqué à leur obligation de délivrance,

A titre très subsidiaire,

— Juger que les époux, [R], [I] engagent leur responsabilité à l’égard des époux, [D] en raison d’une réticence dolosive,

En conséquence,

— Juger que les époux, [R], [I] ont manqué à leur devoir d’information,

— Ordonner la réduction et la restitution du prix de vente de la maison d’habitation sise, [Adresse 3] et, [Adresse 4] à, [Localité 4] à la somme 675 000,00 euros,

— Condamner les époux, [R], [I] à rembourser aux époux, [D] le trop payé d’impôt sur la mutation,

— Condamner les époux, [R], [I] à payer aux époux, [D] la somme de 85 485,25 euros en réparation de leurs préjudices,

— Débouter les époux, [R], [I] de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

— Condamner in solidum les époux, [R], [I] à verser aux époux, [D] la somme de 15 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner in solidum les époux, [R], [I] aux entiers dépens, dont les honoraires et frais d’expertise, les frais d’huissier de la présente instance et ceux de la procédure de référés et les frais de PV de constat. »

Par dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 11 septembre 2025, les époux, [R], [I] demandent au tribunal de :

« Vu les articles 1103, 1104, 1130, 1112-1, 1137, 1240, 1602 et suivants, 1641 et suivants du code civil,

Vu l’acte de vente du 1er juin 2021, particulièrement la clause exonératoire de la garantie des vices cachés,

Vu le rapport d’expertise en date du 27 juillet 2023,

Vu l’ensemble des pièces versées aux débats,

— Recevoir les époux, [R], [I] en leurs conclusions, fins et prétentions,

Partant,

1. Sur les demandes des époux, [D]

I.1. Sur les demandes principales de restitution partielle du prix de vente et de dommages intérêts complémentaires au titre de la garantie des vices cachés

A titre principal,

— Juger que, par application de la clause exonératoire libellée par « ETAT DU BIEN », la responsabilité des époux, [R], [I] ne saurait être engagée,

— Rejeter purement et simplement les demandes, fins et prétentions des époux, [D],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal devait retenir la responsabilité des époux, [R], [I],

— Réduire les demandes de restitution partielle du prix de vente et de dommages-intérêts complémentaires des époux, [D] à de plus justes proportions,

I.2. Sur la demande subsidiaire de dommages-intérêts complémentaires au titre d’une prétendue absence de délivrance conforme,

A titre principal,

— Juger que la responsabilité des époux, [R], [I] ne saurait être engagée,

— Rejeter purement et simplement les demandes, fins et prétentions des époux, [D],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal devait retenir la responsabilité des époux, [R], [I],

— Réduire la demande de dommages-intérêts complémentaires des époux, [D] à de plus justes proportions,

I.3. Sur la demande très subsidiaire de dommages-intérêts complémentaires au titre d’une prétendue réticence dolosive,

A titre principal,

— Juger que la responsabilité des époux, [R], [I] ne saurait être engagée,

— Rejeter purement et simplement les demandes, fins et prétentions des époux, [D]

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal devait retenir la responsabilité des époux, [R], [I],

— Réduire la demande de dommages-intérêts complémentaires des époux, [D] à de plus justes proportions,

1.4 Sur la demande formulée en tout état de cause de dommages-intérêts complémentaires au titre d’un prétendu manquement à l’obligation d’information et de loyauté,

A titre principal,

— Juger que la responsabilité des époux, [R], [I] ne saurait être engagée,

— Rejeter purement et simplement les demandes, fins et prétentions des époux, [D],

A titre subsidiaire, si par extraordinaire, le Tribunal devait retenir la responsabilité des époux, [R], [I],

— Réduire la demande de dommages-intérêts complémentaires des époux, [D] à de plus justes proportions,

1.5 Sur les demandes de frais irrépétibles et dépens des époux, [D],

— Rejeter purement et simplement les demandes que formulent les époux, [D] au titre des frais irrépétibles et des dépens,

2. Sur les demandes reconventionnelles

— Condamner les époux, [D] à verser aux époux, [R], [I], la somme de 12 000 euros à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive,

— Condamner les époux, [D] à verser aux époux, [R], [I], la somme de 15 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— Condamner les époux, [D] aux entiers dépens de l’instance, en compris les frais d’expertise. »

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties susvisées quant à l’exposé détaillé de leurs prétentions et moyens respectifs.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 15 septembre 2025. L’affaire a été plaidée le 25 novembre 2025 et mise en délibéré au 30 janvier 2026, prorogé ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre préliminaire, il est rappelé que :

– d’une part, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion,

– d’autre part, les demandes tendant à « recevoir » ou « juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 de ce même code.

Sur la garantie des vices cachés

Les époux, [D] exposent qu’il ressort du rapport d’expertise judiciaire que la maison était contaminée par la mérule, qu’il existait des signes apparents de cette contamination et que les époux, [R], [I] avaient connaissance de ces signes apparents avant la vente.

Ils contestent le rapport d’expertise judiciaire en ce qu’il estime que l’affaissement du parquet ne constituait pas un signe apparent de contamination à la mérule.

Ils estiment que les époux, [R], [I] ont volontairement placé une « console mobile » lors des visites à l’endroit où le parquet était affaissé.

Ils affirment que la déformation de la surface du parquet dans leur chambre à coucher était un signe apparent de pathologie du bois qui a amené les époux, [R], [I] à injecter de la mousse expansive sous les lames de parquet et qu’ils avaient connaissance d’un dégât des eaux dans l’immeuble voisin à cet endroit. Ils évoquent le sciage d’une solive sous le parquet lors de l’intervention pour injecter de la mousse expansive.

Sur le fondement de l’article 1641 du code civil, ils indiquent que l’immeuble était affecté d’un vice caché le rendant inhabitable au jour des opérations d’expertise.

Ils soutiennent que la clause d’exclusion des vices cachés est inapplicable en ce que les époux, [R], [I] ont dissimulé une déformation dans le bois aux acquéreurs. Ils rappellent que les vendeurs ont injecté de la mousse expansive en 2011 et qu’une « console mobile » était placée à l’endroit de la déformation du sol lors de leur visite.

En application des dispositions de l’article 1643 du code civil, les demandeurs considèrent que la déformation ne constituait pas qu’un léger affaissement et que les vendeurs avaient connaissance du vice, leur interdisant de se prévaloir de la clause d’exclusion de garantie des vices cachés.

Les époux, [R], [I] font valoir que l’expert judiciaire retient que le développement du champignon est ancien, que l’affaissement des lames de parquet n’est pas le signe apparent de contamination par la mérule, et qu’il n’y avait pas de signe apparent de développement du champignon.

Ils invoquent la clause d’exclusion de la garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente, expliquant ne pas avoir eu connaissance de la présence de mérule, l’injection de mousse expansive ayant été effectué par les interstices d’une lame de plancher et le léger affaissement de la lame de parquet ne laissant pas présumer une contamination de champignon. Ils estiment que celle-ci est survenue avant leur acquisition du bien sans que rien ne puisse en laisser présumer l’existence. Ils rappellent que les époux, [D] ont effectué trois visites du bien, dont une en présence de leur architecte, et notamment lorsque la maison était vidée de meubles. Ils considèrent en conséquence qu’il ne peut être affirmé par les demandeurs qu’ils aient sciemment placé la « console mobile » à l’endroit où était situé la contamination.

***

L’article 1641 du code civil dispose que : « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Le vice caché se définit comme le défaut qui existait antérieurement à la vente, que l’acheteur ne pouvait déceler compte tenu de la nature de la chose vendue, et dont il n’a pas eu connaissance au moment de la vente.

En application de l’article 1641 du Code civil, seul le vice rendant le bien impropre à l’usage auquel on le destine, ou qui diminue tellement cet usage que l’acheteur, s’il l’avait connu, n’aurait pas acquis ledit bien à ce prix, justifie la mise en œuvre de la garantie légale des vices cachés.

Et l’article 1642 du même code ajoute que le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même, tandis qu’aux termes de l’article 1643, il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Néanmoins, cette exonération ne s’applique pas lorsque le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, ou s’il est réputé ou s’est comporté comme tel, ou lorsque le vendeur est de mauvaise foi et avait en réalité connaissance des vices cachés.

L’acheteur qui agit contre son vendeur en raison des vices cachés de la chose vendue dispose à son choix de l’action rédhibitoire ou estimatoire.

Aux termes de l’article 9 du Code de procédure civile, « il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Il découle, ainsi, de l’application combinée de cet article avec les articles 1641 et suivants du code civil que pèse sur l’acquéreur la charge de rapporter la preuve de l’existence du vice caché et de ses différents caractères.

Il doit ainsi établir que la chose vendue est atteinte d’un vice :

— inhérent à la chose et constituant la cause technique des défectuosités,

— présentant un caractère de gravité de nature à porter atteinte à l’usage attendu de la chose,

— existant antérieurement à la vente, au moins en l’état de germe,

— n’étant, au moment de la vente, ni apparent ni connu de lui, le vendeur n’étant pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même conformément à l’article 1642 du Code civil.

Cette preuve peut être rapportée par tous moyens, notamment par le biais d’un rapport d’expertise judiciaire.

Conformément aux dispositions des articles 232 et 246 du code de procédure civile, le juge n’est pas lié par les conclusions de l’expert et il est libre de faire siennes les constatations et conclusions du technicien et d’apprécier souverainement leur objectivité, leur valeur et leur portée.

***

En l’espèce, il n’est pas contesté par les parties la présence de mérule sous le parquet à l’angle nord-ouest de l’ancienne chambre au 1er étage correspondant à 7 solives sous l’ancien placard et 1,5 mètres au-delà de l’ancien placard sous la fenêtre.

L’expert judiciaire n’a pas relevé de signe d’humidité excessive et l’absence d’éléments de champignon sur la pierre sous la fenêtre excluant une infiltration par cet endroit. Elle évoque potentiellement un ancien dégât des eaux dans la copropriété voisine qui a pu être antérieur à l’acquisition du bien par les époux, [R], [I] en 1995.

L’expert judiciaire précise que la solive fracturée dénoncée par les époux, [D] n’a pas été sciée mais facturée par la mérule qui entraîne une pourriture cubique du bois.

S’agissant de l’injection de mousse expansive sous le parquet, l’expert judiciaire rapporte que les époux, [R], [I] disent avoir fait intervenir un menuisier en 2011 pour stabiliser le parquet situé devant le placard et confirme cette explication par la forme de « boule » de la mousse expansive, comprenant un « tortillon » symptomatique d’une injection par un petit orifice et une face supérieure aplatie sous le parquet. L’expert judiciaire considère en outre qu’elle a été injectée depuis un certain temps compte tenu de sa saleté.

Enfin, elle précise qu’il n’y a eu aucun « affaissement » du plancher mais un enfoncement des lames de parquet. L’expert judiciaire indique que les lames de parquet peuvent s’enfoncer pour plusieurs raisons, à savoir la vétusté (situation la plus courante), la dégradation des lames, lambourdes, solives par des insectes xylophages ou des champignons lignivores, des chocs mécaniques ou une mise en œuvre inadaptée.

L’expert judiciaire conclut : « aucun affaissement de plancher n’a été constaté et les demandeurs ont reconnu qu’il n’y avait pas eu d’affaissement du plancher mais un affaissement de certaines lames de parquet au sol de l’ancienne chambre. En dessous de ces lames, nous avons constaté un développement ancien d’un champignon agent de pourriture cubique dénommé communément mérule pleureuse. Il semblerait qu’un dégât des eaux dans l’immeuble mitoyen pourrait avoir permis la contamination mais la ou les causes du développement de mérule n’a pas pu être défini précisément, car la propriété voisine n’a pas été mise en cause et qu’il n’existe pas d’historique sur l’état de la façade. Les vendeurs avaient connaissance de l’enfoncement des lames de parquet devant le placard depuis leur emménagement en 1995. Ils n’ont pas cherché les causes de cet enfoncement ce qui aurait nécessité d’enlever les lames de parquet qui se trouvaient sous le placard. Le développement de mérule date au moins de 1995. Il n’y avait pas de signe apparent permettant de connaître l’existence du développement de mérule et sa gravité. Nous n’avons pas constaté la découpe de la solive du plancher litigieux. Cette découpe était en fait une fracturation du bois sous l’action de la mérule et il y en avait d’autres sur plusieurs éléments de bois. Les demandeurs ont indiqué avoir injecté la mousse expansive à travers une lame de parquet en 2011. Localement dans la maison, la stabilité d’un plancher est compromise rendant impossible l’habitabilité dans deux pièces et l’utilisation de deux pièces sous-jacentes.»

Il ressort tant du rapport d’expertise judiciaire que des photographies versées au débat par les parties et du procès-verbal de constat dressé le 19 juillet 2022, que la présence de mérule sous le parquet sous le placard et devant celui-ci dans l’ancienne chambre à coucher n’était pas visible au moment de la vente du bien le 1er juin 2021. L’expert conclut à l’inhabitabilité de quatre pièces, portant ainsi atteinte à l’usage attendu de la chose vendue.

Il s’agit en conséquence d’un vice caché.

Les époux, [D] estiment que les époux, [R], [I] en avaient connaissance avant la vente et qu’ils leur ont volontairement dissimulé.

En premier lieu, ils estiment que « l’affaissement » du parquet à cet endroit permettait aux époux, [R], [I] de connaître la présence de mérule. Or, si l’affaissement des lames de parquet devant le placard était apparent au moment de la vente, il ne peut constituer un vice caché. Ainsi que le rappellent les époux, [R], [I], sans être contredits par les époux, [D], ces derniers ont procédé à trois visites des lieux, dont une avec leur architecte. Il ressort en outre de la photographie de l’agence immobilière produite par les époux, [R], [I] en pièce n°1 que l’affaissement des lames de parquet devant le placard était visible sur l’annonce immobilière, sans présence de « console mobile » à cet endroit. La présence de ce mobilier léger et « mobile » ainsi que cela ressort des photographies produites par les époux, [D], ne les empêchait nullement d’accéder à cet emplacement lors des visites. Il convient en outre de relever que les acquéreurs, comme les professionnels du bâtiment intervenant sur le chantier de rénovation, n’ont relevé aucune difficulté relative audit affaissement des lames de parquet qu’en mai 2022, soit presqu’un an après la vente.

En deuxième lieu, l’expert judiciaire relève que la contamination à la mérule est ancienne et probablement antérieure à l’acquisition de la maison par les époux, [R], [I] en 1995 et qu’il ne peut se déduire de l’affaissement des lames de parquet devant le placard une contamination du plancher sous le parquet. Elle explique ainsi, dans des conclusions que le tribunal fait siennes, que l’injection de mousse expansive, prenant la forme d’une « boule » en « tortillon », a été faite par un petit orifice sans pour autant découvrir la contamination à la mérule. Elle rappelle qu’il s’agit d’un entretien normal dans ce type de situation où l’affaissement des lames de parquet peut être du à des contraintes mécaniques ou à l’usure. Elle rappelle également que la section nette d’une solive est due à la pourriture cubique du bois sous l’action de la mérule et non à un sciage. Il ne peut donc se déduire, d’une part de la présence de mousse expansive et d’autre part de la section d’une solive, la connaissance par les époux, [R], [I] de la présence de mérule sous les lames de parquet.

Enfin, l’expert relève l’ancienneté de la contamination et n’émet qu’une simple hypothèse sur un éventuel dégât des eaux provenant de l’immeuble voisin, dont la copropriété n’a pas été mise en cause par les époux, [D].

En conséquence, si la présence de mérule sous le parquet dans l’angle nord-ouest de l’ancienne chambre est bien constitutive d’un vice caché, les époux, [D] ne rapportent pas la preuve, qui leur incombe, que celui-ci était connu des époux, [R], [I] lors de la vente du bien et qu’ils étaient de mauvaise foi, de sorte qu’ils sont bien fondés à invoquer l’exclusion de garantie des vices cachés prévue à l’acte de vente du 1er juin 2021.

Sur la demande subsidiaire au titre du défaut de délivrance conforme

Les époux, [D] exposent que les époux, [R], [I] se sont engagés, en application de la clause « mérules » stipulée à l’acte de vente à vendre un bien exempt de zone de déformation dans le bois, sauf pour eux à le signaler.

Ils se prévalent des conclusions du rapport d’expertise en indiquant que les vendeurs avaient connaissance d’un problème de déformation de plancher dans la pièce litigieuse depuis plusieurs années.

Les demandeurs affirment que les époux, [R], [I] se sont engagés à délivrer un bien exempt de déformation du bois, estimant qu’il importait peu qu’ils n’aient pas fait le lien entre cette déformation des lames de parquet et la présence de mérule. Ils exposent que la déformation du bois était tellement évidente qu’ils ont entrepris d’y injecter de mousse expansive.

Ils ajoutent que la question de la présence de mérule a été discutée expressément en amont de la vente.

Ils concluent que les époux, [R], [I] ont failli à leur obligation de délivrance conforme, engageant leur responsabilité.

Les époux, [R], [I] soutiennent qu’ils n’avaient pas connaissance d’une déformation du bois au sens où l’entend la clause stipulée dans l’acte, en ce qu’elle vise une déformation du bois qui serait révélatrice de la présence de mérule.

Ils rappellent que l’expertise judiciaire a établi que la présence du champignon ne pouvait être suspectée.

Ils estiment ne pas avoir été tenus de déclarer dans l’acte un léger enfoncement de quelques lattes du plancher sur une surface limitée pour lequel ils avaient fait procéder à une injection de mousse en 2011. Ils indiquent que celle-ci ne constituait pas une déformation du bois et qu’ils n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance conforme.

***

Aux termes de l’article 1603 du code civil, le vendeur a notamment pour obligation de délivrer la chose qu’il vend.

L’article 1604 du code civil dispose que la délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

En application de ces textes, le vendeur est tenu de délivrer un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente, peu important sa bonne ou mauvaise foi à cet égard ; l’acheteur ne saurait être tenu d’accepter un bien différent de celui qu’il a commandé.

Il est constant que la non-conformité de la chose aux spécificités convenues par les parties est une inexécution de l’obligation de délivrance.

Le défaut de conformité est une différence entre la chose promise et la chose livrée. La chose non-conforme est souvent apte à son usage normal. Le vice caché est un défaut d’usage. Il porte donc sur une qualité de la chose. La chose est celle qui est convenue mais elle est atteinte d’un défaut qui affecte son usage normal alors que le défaut de conformité provient d’une différence entre la chose convenue et la chose livrée.

Lorsqu’une prétendue non-conformité peut être qualifiée de vice caché, l’acquéreur ne peut agir que sur le fondement du vice caché, dans le délai de l’article 1648 du code civil, même s’il a pour origine une non-conformité aux stipulations contractuelles.

En l’espèce, il est contesté par les époux, [D] la délivrance conforme aux stipulations contractuelles de l’acte de vente, en ce que les époux, [R], [I] ont déclaré dans l’acte de vente du 1er juin 2021 « ne pas avoir constaté l’existence de zones de condensation interne, de moisissures ou encore de présence d’effritements ou de déformation dans le bois ou l’existence de filaments blancs à l’aspect cotonneux, tous des éléments parmi les plus révélateurs de la potentialité de la présence de ce champignon ».

Or, le défaut de délivrance conforme constitue une différence entre la chose promise et la chose remise.

Si les époux, [R], [I] ont constaté l’affaissement des lames de parquet devant le placard dans l’ancienne chambre, antérieurement à la vente, celui-ci ne présentait pas de déformation dans le bois et était apparent au moment de la vente. Il ne peut être constitutif d’un défaut de conformité.

Ainsi, cet affaissement des lames de parquet devant le placard sont visibles sur la photographie de l’agence immobilière produite en pièce n°1 par les époux, [R], [I] et n’a pas fait l’objet d’une dénonciation pour non-conformité par les époux, [D] aux vendeurs dans les 11 mois qui ont suivi la vente malgré le caractère apparent de cet affaissement.

Ainsi que le relève l’expert judiciaire « le fait qu’un placard se trouvait au-dessus des lames de parquet et des solives les plus dégradées ne permettait pas de marcher sur les lames et de s’apercevoir qu’elles s’enfonçaient peut-être encore plus profondément que devant le placard ». L’expert ajoute « il n’y avait pas de signe apparent permettant de connaître l’existence du développement de la mérule et de sa gravité ».

Il a été décidé supra que la présence de mérule était qualifiée de vice caché de la chose vendue portant atteinte à l’usage qui en était attendu. Dès lors et en application de la règle du non-cumul de la garantie des vices cachés avec l’obligation de délivrance conforme, la première étant exclusive de la seconde, la demande des époux, [D] au titre du défaut de délivrance conforme ne peut prospérer.

La demande des époux, [D] de ce chef sera en conséquence rejetée.

Sur la demande plus subsidiaire au titre de la réticence dolosive

Les époux, [D] invoquent, en application des dispositions des articles 1130 et 1137 du code civil, la réticence dolosive des vendeurs qui ont dissimulé intentionnellement l’existence d’un désordre affectant le plancher bas situé au premier étage de la maison qui s’est avéré être une zone contaminée par la mérule.

Ils estiment que les époux, [R], [I] se sont abstenus de leur donner l’information selon laquelle ils étaient intervenus à cet endroit pour injecter de la mousse expansive et qu’ils y ont placé une « console mobile » lors de leur visite des lieux.

Ils demandent en conséquence la condamnation des défendeurs au titre de la réticence dolosive.

Les défendeurs exposent que la réticence dolosive, pour être retenue, doit réunir trois conditions cumulatives, à savoir un élément matériel, un élément intentionnel et déterminant de l’erreur provoquée par le dol.

Ils rétorquent que s’ils n’ont pas porté à la connaissance des vendeurs le léger enfoncement du parquet ainsi que l’injection de mousse à cet emplacement en 2011, celle-ci ressortait de l’entretien de la maison et non d’une volonté de dissimuler. Ils estiment que ces faits ne présentaient pas un caractère déterminant.

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Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est de principe qu’il n’y a point de contrat sans consentement valable.

L’article 1330 du code civil dispose-t-il que le dol, comme l’erreur ou la violence, vicie le consentement lorsqu’il est de telle nature, que sans lui, l’une des parties n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes.

Selon l’article 1137 du code civil, constitue un dol, le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges, ou encore par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Le dol s’apprécie à la date de la conclusion du contrat. Il suppose la preuve d’un élément matériel, à savoir des manœuvres en vue de surprendre le consentement de son cocontractant, qui peuvent résider dans le silence conservé par une partie sur une information déterminante du consentement de son cocontractant, et d’un élément moral caractérisé par une intention de tromper.

Le silence gardé par le vendeur sur un élément déterminant du consentement de l’acquéreur constitue une manœuvre dolosive, une obligation d’information et de loyauté pesant sur le vendeur quant aux conditions essentielles de la vente.

L’objet de la réticence, de la dissimulation d’une information, se comprend comme l’inexistence d’une qualité essentielle de l’objet du contrat. Il s’agit le plus souvent, en matière immobilière, de la dissimulation d’une caractéristique administrative de l’immeuble, de désordres non révélés ou encore d’importants travaux réalisés dans les lieux au cours des années précédant la vente mais non divulgués.

Toutefois, si la prétendue victime du dol pouvait avoir facilement connaissance par elle-même du fait dissimulé, il n’y a pas dol car l’obligation d’informer n’existe qu’à l’égard de celui qui ne peut pas s’informer.

En l’espèce, l’erreur provoquée qui est reprochée par les époux, [D] consiste en l’acquisition d’un bien avec la présence d’une contamination à la mérule et non en un affaissement de lames de parquet.

Or, ainsi qu’il a été décidé supra, la présence de mérules est constitutive d’un vice caché. Il a également été décidé supra que la présence d’une « console mobile » lors d’une visite des époux, [D], comme la découverte d’une « boule » de mousse expansive sous le parquet injectée à cet emplacement en 2011 et l’existence d’un hypothétique ancien dégât des eaux de l’immeuble voisin, ne pouvait permettre d’affirmer que les époux, [R], [I] avaient connaissance de la présence de mérule sous le parquet ; ce qui est encore confirmé par le rapport d’expertise judiciaire.

S’agissant de l’affaissement des lames de parquet, celui-ci était apparent au moment des visites du bien par les époux, [D], dont une avec leur architecte, ainsi que le démontre la photographie de l’annonce immobilière produite en pièce n°1 par les époux, [R], [I]. En outre, le tribunal ne retient pas que que ledit affaissement de lames de parquet en zone nord-ouest dans l’ancienne chambre au premier étage était déterminant du consentement des époux, [D], pour l’acquisition une maison de neuf pièces, d’environ 160 m2, à VERSAILLES.

Les conditions de la réticence dolosive n’étant pas réunies, la demande des époux, [D] de ce chef sera rejetée.

Sur les obligations d’information et de loyauté des vendeurs

Les époux, [D], sur le fondement de l’article 1112-1 du code civil, exposent que les époux, [R], [I] leur ont volontairement dissimulé des informations dont l’importance était déterminante de leur consentement.

Ils indiquent produire un courriel du notaire rédacteur d’acte qui déclare avoir posé deux fois la question relative à la présence de mérule et qu’il lui a été répondu négativement par deux fois.

Ils rappellent la déclaration des époux, [R], [I] sur l’absence de déformation de bois pour affirmer qu’il s’agissait d’une condition déterminante de leur consentement et reprochent aux vendeurs, d’avoir dissimulé l’emplacement lors des visites sous une « console mobile », de ne pas les avoir informés de l’injection de mousse expansive à cet emplacement, en sciant une solive sous le parquet, et d’avoir eu connaissance d’un dégât des eaux provenant de la copropriété mitoyenne.

Les époux, [R], [I] estiment ne pas avoir manqué à leur obligation précontractuelle d’information.

Ils indiquent que le très léger devers du plancher sous le placard était visible sur les photographies de l’agence.

Ils exposent que les époux, [D] ne les ont pas interrogés sur la présence de mérule et que la déclaration relative à la « déformation du bois » stipulée à l’acte n’intéressait que la mérule et non le léger enfoncement des lames de parquet.

Ils rappellent que n’ayant pas la qualité de professionnel, il ne pèse sur eux aucune présomption irréfragable de connaissance de l’information devant être divulguée aux acquéreurs et il ne peut pas être demandé aux vendeurs de soulever le plancher pour vérifier son état.

Les défendeurs invoquent l’absence de caractère déterminant de l’information sur l’injection de mousse expansive sous le parquet.

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L’article 1112-1 du code civil dispose que « celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Néanmoins, ce devoir d’information ne porte pas sur l’estimation de la valeur de la prestation.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Il incombe à celui qui prétend qu’une information lui était due de prouver que l’autre partie la lui devait, à charge pour cette autre partie de prouver qu’elle l’a fournie.

Les parties ne peuvent ni limiter, ni exclure ce devoir.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants. »

En application de l’article 9 du code de procédure civile il appartient à celui qui invoque le manquement à l’obligation d’information d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, les demandeurs produisent la réponse de l’assureur de responsabilité civile de Maître, [M], [Q], notaire rédacteur d’acte, estimant que la responsabilité de son assuré n’est pas engagée en ce qu’il a interrogé lors de la promesse puis de la vente les vendeurs sur la présence de mérule. Cette affirmation n’apporte pas d’élément nouveau et ainsi qu’il a été décidé, la présence de mérule est constitutive d’un vice caché, étant au surplus précisé qu’aucune obligation légale ne pèse sur le vendeur, s’agissant d’un bien qui n’est pas situé dans une zone de présence d’un risque de mérule délimitée par un arrêté préfectoral.

Il a également été décidé supra que la présence d’une « console mobile » lors d’une visite des époux, [D], la découverte d’une « boule » de mousse expansive sous le parquet injectée à cet emplacement en 2011 et l’existence d’un hypothétique ancien dégât des eaux de l’immeuble voisin ne pouvait permettre d’affirmer que les époux, [R], [I] avaient connaissance de la présence de mérule sous le parquet ; ce qui est encore confirmé par le rapport d’expertise judiciaire.

S’agissant de l’affaissement des lames de parquet, celui-ci était apparent au moment des visites du bien par les époux, [D], dont une avec leur architecte, ainsi que le démontre la photographie de l’annonce immobilière produite en pièce n°1 par les époux, [R], [I] ; l’obligation d’information ne pouvant en conséquence peser sur les époux, [R], [I], alors que les acquéreurs pouvaient alors en avoir connaissance.

La demande des époux, [D] de ce chef sera en conséquence rejetée.

A défaut pour les époux, [D] de voir leur action, que ce soit sur le fondement de la garantie des vices cachés, de la livraison non conforme, de la réticence dolosive et du manquement au devoir d’information et de loyauté des vendeurs, prospérer, leurs demandes de restitution partielle du prix de vente et de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1645 du code civil seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts des époux, [R], [I] pour procédure abusive

Les époux, [R], [I] soutiennent que la présente instance a été introduite par les époux, [D] de mauvaise foi et avec l’intention de nuire en multipliant les fondements et en déformant la réalité.

Ils font valoir un préjudice constitué de la perte de temps, des tracas et de la charge mentale de la procédure.

En réparation de leur préjudice, ils sollicitent la condamnation des époux, [D] à leur verser la somme de 12 000 euros à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil.

Les époux, [D] en réponse font valoir que le droit d’agir en justice constitue un droit constitutionnel et qu’il leur était permis d’invoquer une multiplicité de fondement juridique sans que cela puisse permettre de caractériser un abus de procédure.

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L’article 1240 du code civil dispose que « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit et ne dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équipollente au dol.

En l’espèce, outre le fait que la mauvaise foi des époux, [D] n’est pas démontrée, la seule faute pouvant objectivement leur être reprochée est d’avoir effectué une appréciation inexacte de leurs droits.

Cette faute étant en soi insusceptible de fonder une demande de dommages et intérêts, la demande des époux, [R], [I] de ce chef est rejetée.

Sur les autres demandes

Il y a lieu de condamner les époux, [L] aux dépens en ce compris les frais d’expertise et de rejeter leur demande au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les époux, [D], condamnés aux dépens, devront verser aux époux, [R], [I] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

L’article 514 du code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il est rappelé l’exécution provisoire de droit de la décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

REJETTE les demandes présentées par M., [A], [D] et Mme, [T], [P] épouse, [D] en ce comprises celles au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE la demande de dommages et intérêts présentée par M., [H], [R], [I] et Mme, [X], [E], [V] épouse, [R], [I] sur le fondement de la procédure abusive,

CONDAMNE M., [A], [L] et Mme, [T], [P] épouse, [D] aux dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

CONDAMNE M., [A], [L] et Mme, [T], [P] épouse, [D] à payer à M., [H], [R], [I] et Mme, [X], [E], [V] épouse, [R], [I] la somme de 6 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le 20 MARS 2026 par Madame LECLERC, Vice-Présidente, siégeant en qualité de Juge Unique, assistée de Madame SOUMAHORO, Greffier, lesquelles ont signé la minute du présent jugement.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT