TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

Minute n°

N° RG 24/00767 – N° Portalis DBXI-W-B7I-DHRL

Nature de l’affaire : 5AG Baux d’habitation – Demande du locataire tendant à la diminution du loyer ou des charges, et/ou à la résiliation du bail, et/ou à des dommages-intérêts, en raison de troubles de jouissance

M. [T] [Y]

C/

M. [N] [P]

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 Octobre 2025

DEMANDEURS :

M. [T] [Y], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Charlotte MARINACCE, avocat au barreau de BASTIA substituée par M^e Pierre LORENZI, avocat au barreau de BASTIA

Mme [J] [V] épouse [Y], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Charlotte MARINACCE, avocat au barreau de BASTIA substitueé par M^e Pierre LORENZI, avocat au barreau de BASTIA

DÉFENDEUR :

M. [N] [P], demeurant [Adresse 7]

représenté par M^e Lyria OTTAVIANI, avocat au barreau de BASTIA substituée par M^e Stéphanie LOMBARDO, avocat au barreau de BASTIA

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Marie Françoise COLOMBANI

GREFFIER : Aurore LAINÉ

DÉBATS :

Audience publique du : 07 Juillet 2025 mise en délibéré au 13 Octobre 2025.

DÉCISION :

Contradictoire, et en premier ressort, prononcée publiquement à l’audience de ce jour par mise à disposition au greffe conformément aux articles 450 et suivants du code de procédure civile, les parties ayant été préalablement avisées.

Copie délivrée le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte d’huissier en date du 27 mai 2024, M. [T] [Y] et Mme [J] [Y] née [V] ont assigné devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bastia, M. [N] [P] et demandent au tribunal de :

Condamner M. [N] à effectuer les travaux suivants :Pose d’un système de chauffage fixeReprise des fissures et entrées d’eau en façade et en toiture provoquant une humidité de nature structurelleReprise peinture et lavage moisissure en intérieurIsolation de la maison, changement des menuiseries, travaux d’isolation thermique par l’extérieurPose d’un système de ventilation mécanique pour les pièces d’eauPose d’un système de régulation de la chaleur fonctionnel et suffisantReprise niveau et revêtement de solReprise et consolidation rails d’armature des planchers en ciment posés au-dessus des cavesDire et juger que ces travaux devront être réalisés dans un délai de 4 mois à compter de la signification du jugement à intervenir et sous, sous astreinte de 500 € par jour de retard,Dire et juger que le paiement des loyers sera suspendu jusqu’à la fin des travaux, sans consignation,Condamner M. [P] à leur payer, chacun, la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts,Condamner M. [P] à leur payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Les époux [Y] exposent être locataires de M. [P] selon bail d’habitation qui leur a été consenti, le 29 juin 2020, relatif à un appartement [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel de 800 €.

Ils indiquent que cet appartement est en très mauvais état et ne cesse de se dégrader, que l’état de la maison a fait l’objet d’un signalement à l'[Localité 2] qui, après une visite des lieux le 23 février 2024, a relevé divers désordres.

Ils précisent que le bailleur n’effectue aucun entretien du bien, qu’une tentative de conciliation, le 11 mars 2024, s’est soldée par un échec et que M. [P] n’a amorcé aucun travaux depuis cette date.

En réponse aux conclusions de M. [P], les époux [Y] rappellent que M. [P] leur a fait délivrer, le 23septembre 2024, un congé pour vendre à effet au 13 août 2026, moyennant la somme de 321.000 € et que ce congé, délivré en cours de procédure, pour les besoins de la cause, à un prix exorbitant, doit être déclaré nul et de nul effet.

A titre subsidiaire, ils demandent que soit ordonnée une expertise judiciaire si le tribunal s’estimait insuffisamment éclairé.

Pour sa part, M. [P] expose que, préalablement à la conclusion du bail, un état des lieux a été établi et les travaux de reprise, listés, ont été réalisés, à l’exception des fissures affectant le carrelage.

Il précise qu’au cours des trois premières années d’exécution du contrat, les locataires ne se sont plaints que d’un dysfonctionnement du système de ventilation de l’air chaud, ce qui a été immédiatement réparé et qu’à la suite de la reconduction du bail, alors qu’un nouveau diagnostic de performance énergétique a été établi, les locataires ont émis de nouvelles plaintes auxquelles, tant lui-même que son mandataire ont toujours répondu alors même que certaines reprises relevaient de l’obligation d’entretien, incombant aux locataires.

M. [P] indique que depuis sa construction, la maison a toujours été habitée et chauffée par une cheminée ouverte, qu’il n’y a jamais eu la moindre trace de moisissures et qu’en 2000, une cheminée à feu continu a été installée, ce qui pose la question de l’origine des troubles allégués par les locataires.

Il rappelle que les locataires, auxquels incombe la charge de la preuve, se bornent à affirmer l’absence de conformité du bien loué sans décrire précisément les troubles allégués et qu’il est à même de démontrer l’absence de sérieux des doléances des époux [Y] :

Sur l’absence de risque pour la sécurité et la santé : il expose que le rapport de l'[Localité 2] précise que la nature des désordres constatés ne nécessite pas la mise en œuvre de la procédure d’insalubrité et que les constatations de l'[Localité 2] ne correspondent pas à la réalité ; il n’est notamment pas mentionné les pièces qui seraient concernées par l’humidité et l'[Localité 2] ne relie pas les désordres allégués, ni à l’existence de fissures en façade et en toiture, ni à l’intérieur du logementS’agissant du système de chauffage, M. [P] conteste les constatations de l'[Localité 2] qui note une absence de chauffage fixe, alors qu’elle évoque une cheminée ; il explique que le chauffage fixe est composé d’une cheminée équipée d’un système pouvant fonctionner à feu continu, comprenant une enceinte de recueil de l’air chaud et un caisson situé au grenier, qui alimente un réseau de tubes calorifugés débouchant au plafond de chaque pièce de l’appartement et que ce système est parfaitement opérationnel ; il note que la cheminée doit faire l’objet d’un ramonage annuel, ce dont les époux [Y] n’ont pas justifié pour l’année 2024.M. [P] signale que l'[Localité 2] relève, de manière inexacte l’absence de ventilation naturelle ou mécanique pour les pièces d’eau alors que l’état des lieux, comme le diagnostic de performance énergétique confirment la mise en place d’une ventilation mécanique susceptible d’être actionnée à la demande.Sur la performance énergétique, M. [P] souligne que le logement, classé F est énergivore, ce que les époux [Y] n’ignoraient pas, ni à la prise de bail, ni à la reconduction de ce dernier ; il indique qu’il n’y a pas lieu à reprise et consolidation des rails d’armature des planchers, le plancher étant solide, constitué d’une série d’IPN, séparés par des hourdis en terre cuite.

M. [P] rappelle que les époux [Y] ont refusé, en octobre 2024, qu’il visite les lieux alors qu’il aurait pu, à cette occasion, vérifier l’état des lieux et y apporter, le cas échéant, les améliorations nécessaires.

Il s’oppose à toute mesure d’expertise, nonobstant le rapport d’expertise versé aux débats par les locataires, qui n’apporte aucun élément probant, justifiant l’organisation d’une mesure d’expertise et énonce des contre-vérités.

S’agissant de la demande de suspension des loyers, M. [P] rappelle qu’une telle mesure suppose que le logement soit inhabitable, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

S’agissant du congé pour vendre qu’il a fait notifier aux époux [Y], M. [P] indique que ces derniers, n’ayant pas, conformément aux dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989, répondu dans les deux mois de sa notification, sont désormais déchus de leur droit de préemption.

Par ailleurs, il précise qu’ils ne rapportent pas la preuve que ce congé est frauduleux.

M. [P] demande au tribunal de débouter les époux [Y] de l’intégralité de leurs demandes et de les condamner à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre condamnation aux entiers dépens.

A l’audience initiale du 17 juin 2024, cette affaire a été renvoyée à plusieurs reprises pour être finalement retenue et évoquée à l’audience du 7 juillet 2025.

A cette audience, les époux [Y], par l’intermédiaire de leur avocat, M^e MARINACCE, se sont référés, conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, aux prétentions et moyens contenus dans leur acte introductif d’instance et dans leurs conclusions, repris oralement.

M. [P], par l’intermédiaire de son avocat, M^e OTTAVIANI, a maintenu les termes de ses conclusions, repris oralement.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative aux travaux

En application des dispositions de l’article 1719 1° et 2° du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée »

Cette obligation est reprise par l’article 6c de la loi du 6 juillet 1989.

Selon les dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Conformément aux dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. »

La mise en œuvre de la responsabilité contractuelle suppose l’inexécution d’une obligation contractuelle, un dommage et un lien de causalité entre l’inexécution de l’obligation et le dommage.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les pièces versées aux débats, par les parties sont, pour certaines, contradictoires.

Les époux [Y], qui argue d’un certain nombre de désordres, produisent :

Le contrat de bail initial : l’on peut constater qu’est mentionné, au paragraphe « montant et nature des travaux d’amélioration et de mise en conformité » uniquement que les locataires doivent gratter les murs du rez-de-chaussée et le bailleur, les repeindre à la chaux.Le rapport de l'[Localité 2] en date du 29 février 2024 qui note, en préambule, que la nature des désordres constatés ne nécessite pas la mise en œuvre de la procédure d’insalubrité et liste les désordres :Manifestation d’une humidité à priori structurelle, la présence de moisissuresL’absence de système de chauffage fixeL’absence de ventilation naturelle ou mécanique pour les pièces d’eauL’absence d’isolation ainsi que d’un système de régulation de chaleur fonctionnel et suffisantUn procès-verbal de constat en date du 14 février 2025 détaillant les constatations, notamment l’humidité, le mauvais état du carrelage, les fissures, l’absence de chauffage suffisant, l’instabilité de l’escalier en colimaçon.

De son côté, M. [P] dément certaines affirmations, notamment de l'[Localité 2] relatives à l’absence de système de chauffage fixe et de ventilation naturelle ; il produit des factures d’achats et de réparations et des échanges de mails prouvant ses diligences dans le logement des époux [Y].

Il résulte des dispositions des articles 143 et 144 du code de procédure civile que :

« Les faits dont dépend la solution du litige, peuvent, à la demande des parties ou d’office, être l’objet de toute mesure d’instruction légalement admissible. »

« Les mesures d’instruction peuvent être ordonnées en tout état de cause, dès lors que le juge ne dispose pas d’éléments suffisants pour statuer. »

Au regard des éléments versés aux débats et notamment du procès-verbal de constat, listant un certain nombre de désordres qui peuvent s’opposer à une jouissance normale du bien, il apparait indispensable à la solution du litige d’ordonner l’instauration d’une mesure d’expertise qui sera ordonnée aux frais avancés des demandeurs.

Sur la demande de suspension des loyers

Les époux [Y] demandent au tribunal de dire et juger que le paiement des loyers sera suspendu jusqu’à la fin des travaux, sans consignation.

Il a été jugé que seul le caractère inhabitable de l’entièreté du logement permet de solliciter la consignation du loyer, le locataire ne pouvant, de son propre chef, suspendre le paiement des loyers et ce, même si le logement concerné ne répond pas aux critères de décence fixés dans la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 30 janvier 2002.

En l’état, les époux [Y] seront déboutés de leur demande relative à la suspension des loyers.

Sur la demande de dommages et intérêts

En l’état de l’expertise ordonnée, il y a lieu de réserver cette demande.

Sur la demande de nullité du congé

En l’espèce, les époux [Y] soulèvent le caractère frauduleux du congé pour vente qui leur a été signifié le 23 septembre 2024.

Or, force est de constater qu’ils ne rapportent pas la preuve de leurs dires ; ils seront déboutés de leur demande.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

En l’état de l’expertise ordonnée, il y a lieu de réserver cette demande.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de l’écarter en considération de la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et avant dire droit par mise à disposition au greffe,

— ORDONNE une expertise judiciaire au contradictoire de l’ensemble des parties ;

— COMMET pour y procéder, M. [F] [K], expert près la Cour d’Appel de Bastia, domicilié [Adresse 1], avec faculté de s’adjoindre, en cas de nécessité, tout spécialiste de son choix, avec pour pour mission de :

— Se rendre sur les lieux, [Adresse 5], les parties et leurs conseils dûment convoqués ;

— Recueillir, se faire communiquer tous documents et renseignements utiles à charge d’en indiquer la source, d’entendre les parties et tout sachant ;

— Relever les désordres allégués et décrire les désordres existants en indiquant, si possible, leur date d’apparition ;

— Détailler les causes de ces désordres et donner tous éléments permettant de déterminer l’imputabilité de ces désordres, et dans quelle proportion ;

— Dire si ces désordres sont évolutifs, s’ils sont généralisés et s’ils rendent l’habitat impropre à sa destination ;

— Déterminer les moyens techniques pour y remédier et leur coût ainsi que la durée ;

— Evaluer les préjudices matériels et immatériels ;

— D’une manière générale, faire toutes observations et mesures nécessaires à la solution du litige et plus particulièrement fournir tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités encourues ;

— Donner tous éléments techniques de nature à éclairer le tribunal ;

— Dire si des travaux urgents sont nécessaires soit pour empêcher l’aggravation des désordres et du préjudice qui en résulte, soit pour prévenir les dommages aux personnes ou aux biens ; dans l’affirmative, à la demande d’une partie ou en cas de litige sur les travaux de sauvegarde nécessaires, décrire ces travaux et en faire une estimation sommaire dans un rapport intermédiaire qui devra être déposé aussitôt que possible ;

— RAPPELLE que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux dispositions du code de procédure civile et notamment des articles 155 à 174, 232 à 248 et 263 à 284 ;

— DIT qu’en cas d’empêchement, il sera procédé au remplacement de l’expert par ordonnance rendue sur simple requête ;

— DIT que l’expert devra établir un pré-rapport pour recueillir les dires des parties avant le dépôt du rapport final ;

— DIT que, de toutes ses opérations et constatations, l’expert dressera un rapport dans lequel il donnera son avis et qu’il devra déposer au greffe dans un délai de CINQ MOIS à compter de sa saisine ;

— DIT que l’expert adressera une copie du rapport qui sera déposé par lui, à chacune des parties conformément aux dispositions de l’article 173 du Code de Procédure Civile ;

— DIT que l’expertise sera diligentée aux frais avancés de M. [T] [Y] et Mme [J] [Y] née [V] qui devront consigner à la Régie du Greffe du Tribunal judiciaire de BASTIA, une provision de DEUX MILLE EUROS (2.000.00 €) avant le 19 décembre 2025 ; passé ce délai et sauf prorogation du délai de consignation accordé pour motif légitime, la désignation de l’expert sera caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et l’instance poursuivie en l’état ;

— DIT que dans l’hypothèse où l’une des parties serait admise au bénéfice de l’aide juridictionnelle, la rémunération de l’expert sera avancée par le trésor public conformément à l’article 119 du décret du 19 décembre 1991 ;

— DIT que le dossier sera rappelé à l’audience du 16 mars 2026 à 9h30 ;

— DEBOUTE M. [T] [Y] et Mme [J] [Y] née [V] de leur demande de suspension des loyers ;

— DEBOUTE M. [T] [Y] et Mme [J] [Y] née [V] de leur demande de dire et juger le congé pour vendre du 23 septembre 2024, nul et de nul effet ;

— RÉSERVE les demandes relatives aux dommages et intérêts, à l’article 700 du code de procédure et aux dépens ;

— RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION