Cour d’Appel de [Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BELFORT

Service civil de proximité

[Adresse 4]

[Localité 5]

Minute n°

N° RG 25/00281 – N° Portalis DB3P-W-B7J-CP6E

Nature : 5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – 0A Sans procédure particulière

Affaire :

[D] [W]

C/

[V] [E]

JUGEMENT CIVIL

Juge des Contentieux de la Protection

du 04 Décembre 2025

Composition du tribunal :

Présidente : Camille ZIMMER

Greffière : Marine BLATTNER

Débats :

Vu le décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019 réformant la procédure civile,

L’affaire a été examinée à l’audience publique du six octobre deux mil vingt cinq du tribunal judiciaire de Belfort, tenue par Camille ZIMMER, juge au tribunal judiciaire de Belfort, chargée des fonctions de Juge des Contentieux de la Protection, assistée de Marine BLATTNER, Greffière,

L’affaire oppose :

Madame [D] [W], demeurant [Adresse 1]

DEMANDERESSE comparante en personne à l’audience,

Et :

Madame [V] [E], demeurant [Adresse 3]

DEFENDERESSE non comparante , non représentée

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 04 décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est réputée contradictoire et en premier ressort.

Copie certifiée conforme + copie exécutoire délivrées le 04/12/2025

à : Mme [D] [W]

+ copie certifiée conforme Secrétariat CCAPEX

+ copie certifiée conforme Dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé du 1er mai 2024, Mme [D] [W] a loué à Mme [V] [E] un local à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 580 € outre 110 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 3 avril 2025, Mme [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 720 € au titre des loyers et charges échus impayés au terme du mois de mars 2025.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 8 avril 2025.

Par acte de commissaire de justice du 18 juin 2025, Mme [W] a fait assigner Mme [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Belfort et demande de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et provisions pour charges,ordonner l’expulsion de la locataire, de ses biens ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,réduire le délai du commandement de quitter les lieux à 15 jours,condamner la locataire à payer la somme de 3 100 € au titre des loyers et indémnités d’occupation impayés échus au mois de juin 2025, outre les indemnités d’occupation échues et à échoir à compter du mois de juillet 2025, d’un montant égal à ce que serait le loyer et ce, jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, autoriser le transport des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de qui il appartiendra, condamner la locataire à payer la somme de 500 € sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, outre intérêts à taux légal à compter de la décision à intervenir,condamner la locataire à payer la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la notification à la CCAPEX.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Territoire de [Localité 6] le 20 juin 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 6 octobre 2025.

A cette audience, Mme [W] a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens conformément à l’article 455 du code de procédure civile. Elle a actualisé sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 890,17 €, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au terme du mois d’octobre 2025. La demanderesse a précisé que la locataire ne règle pas son loyer courant.

Citée par acte délivré à l’étude de commissaires de justice, Mme [E] n’a pas comparu sans motif connu du tribunal.

La décision a été mise en délibéré au 4 décembre 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 20 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 octobre 2025.

La demande formée par la bailleresse aux fins de voir prononcer la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties est donc recevable.

Sur les demandes principales

A titre liminaire, il convient de rappeler que conformément à l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, Mme [W] sollicite le prononcé de la résiliation du contrat de bail la liant à Mme [E]. Il ressort toutefois des pièces produites qu’elle a fait délivrer à la locataire un commandement de payer resté infructueux. Il convient donc d’analyser la demande de Mme [W] sur le fondement des dispositions relatives à l’acquisition de la clause résolutoire.

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de bail liant les parties, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier du paiement.

En l’espèce, Mme [W] verse aux débats l’acte de bail prévoyant un loyer de 580 € outre une provision pour charges de 110 € ainsi que le décompte des loyers et charges, arrêté au terme du mois d’octobre 2025, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il ressort en effet des pièces fournies qu’au terme du mois d’octobre 2025, la dette locative de Mme [E] s’élève à la somme de 5 890,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation.

Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 avril 2025 pour la somme de 1 720 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.Le commandement de payer contient, à peine de nullité, des mentions obligatoires fixées par cet article.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu’à défaut de paiement du loyer, des provisions sur charge ou de régularisation annuelle de charge, le bail serait résilié de plein droit.

Ainsi, le contrat de bail ne prévoyant pas de conditions particulières, il convient d’appliquer les dispositions légales donc d’appliquer le délai légal de six semaines pour vérifier si les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies. L’application de ce délai se justifie d’autant plus que le commandement de payer délivré à la locataire visait ce délai de six semaines de sorte qu’elle a été pleinement informée des conditions d’application de la clause résolutoire.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la locataire le 3 avril 2025 pour une dette de 1 720 €. Ce commandement de payer comporte les mentions obligatoires posées par l’article précité et un décompte de la créance. La locataire n’a pas résorbé son retard de loyer dans les six semaines puisqu’au 18 juin 2025, date de l’assignation, la dette était de 3 100 € soit en augmentation. La locataire n’a pas davantage saisi le juge aux fins d’obtenir des délais de paiement.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 16 mai 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

L’expulsion de Mme [E] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

En application de l’article 544 du code civil, Mme [E] sera également condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 16 mai 2025, date de résiliation du contrat, à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour la demanderesse de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de réduction du délai d’expulsion

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la réduction le délai de deux mois. En effet, Mme [W] ne justifie pas des conditions permettant une réduction de ce délai. Son seul préjudice financier, bien que réel, ne peut justifier cette réduction.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Mme [W] invoque que la résistance de sa locataire à s’exécuter spontanément lui a causé un préjudice certain qui ne saurait être réparé par les seuls intérêts de droit. Néanmoins elle ne justifie pas d’un préjudice distinct du retard dans le paiement déjà indemnisé par l’octroi d’intérêts moratoires.

Il convient donc de rejeter la demande de dommages-intérêts.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [E] succombe à l’instance de sorte qu’elle doit être condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer délivré par la SAS ACTIO ainsi que le coût de la notification délivrée à la CCAPEX.

Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

En l’espèce, la demanderesse ne justifie pas des frais qu’elle a dû engager pour la présente procédure autre que ceux déjà compris dans les dépens.

Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DÉCLARE recevable la demande formée par Mme [D] [W] à l’encontre de Mme [V] [E] aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail conclu entre les parties le 1er mai 2024 portant sur le logement situé [Adresse 2];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2024 entre Mme [D] [W], d’une part, et Mme [V] [E], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 16 mai 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Mme [V] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DIT qu’à défaut pour Mme [V] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Mme [D] [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique,

DEBOUTE Mme [D] [W] de sa demande en réduction du délai d’expulsion ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [V] [E] à verser à Mme [D] [W] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter du 16 mai 2025, date de résiliation du contrat de bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;

CONDAMNE Mme [V] [E] à verser à Mme [D] [W] la somme de 5 890,17 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au terme du mois d’octobre 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025 sur la somme de 1 720 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

DÉBOUTE Mme [D] [W] de sa demande de dommages et intérêts ;

MET à la charge de Mme [V] [E] les entiers dépens de la présente instance, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 3 avril 2025 par la SAS ACTIO et celui de la notification à la CCAPEX ;

DEBOUTE Mme [D] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT que la présente décision sera transmise au préfet du Territoire de [Localité 6] en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,